Содержание и исполнение договора аренды здания и сооружения

Согласно Кодексу, к числу существенных условий договора аренды зданий и сооружений относятся условия о предмете договора и о размере арендной платы (ст. 432, 654 ГК). Для аренды отдельных видов зданий и сооружений правовыми актами перечень подобных условий может быть дополнен.

Предмет договора — здание и (или) сооружение, как обособленный, отдельно стоящий объект недвижимости с фундаментальной привязкой к земельному участку. По этому признаку подобные объекты отличаются от таких объектов, как временные переносные строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, киоски и т.п. В то же время, как уже отмечалось, правила об аренде зданий и сооружений применяются и к аренде части здания, сооружения или помещения.

Здания по их функциональному назначению подразделяются на жилые и нежилые. Жилое здание в целом или в значительной части предназначено для постоянного нахождения в нем граждан с целью проживания. Для признания его таковым оно должно соответствовать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям (ст. 15 ЖК). Нежилые здания предназначены для целей, не связанных с проживанием или постоянным нахождением в них граждан, используемые для административных, производственных, учебных, культурно-просветительских, лечебных, складских и других подобных целей.

Сооружения, как архитектурно-строительные объекты, носят техногенную природу, служат техническим целям, граждане в них находятся временно. К сооружениям обычно относят: гидротехнические сооружения (плотины, каналы и пр.), объекты транспортной инфраструктуры (мосты, тоннели и пр.), портовые сооружения, спортивные сооружения и другие инженерные сооружения.

При этом Кодекс не придает юридического значения делению объектов на здания и сооружения, поскольку не дифференцирует возникающих при этом правоотношений. При заключении договора в каждом случае вид объекта недвижимости устанавливается согласно сведениям государственного кадастра недвижимости, исходя из категории, присвоенной ему при кадастровом учете. Указанные сведения подтверждают существование объекта и его уникальные характеристики. При этом уникальной характеристикой здания и сооружения являются сведения о кадастровом номере здания и сооружения, о кадастровом номере земельного участка, на котором оно расположено, о местоположении, о площади объекта и пр.

Арендная плата, как уже отмечалось, относится к существенным условиям данного договора и при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о ее размере договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК не применяются (п. 1 ст. 654 ГК).

Плата за аренду здания или сооружения включает плату за пользование земельным участком (п. 2 ст. 654 ГК). Сказанное означает, что если в договоре указана плата за аренду здания офисного центра и умалчивается о плате за земельный участок, который занят зданием и необходим для его использования, то арендодатель не вправе требовать отдельной платы за право пользования земельным участком. Правило это диспозитивное и законом или договором может быть предусмотрена и отдельная плата за пользование земельным участком наряду с платой за аренду здания или сооружения.

Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора по договору аренды зданий и сооружений по сравнению с правами и обязанностями по договору, заключаемому на основании общих положений об аренде, не подверглись кардинальным изменениям.

Передача здания и сооружения и их возврат составляют одну из основных обязанностей сторон. Она включает не только предоставление здания или сооружения арендатору во владение и (или) пользование, но и соблюдение особой процедуры — составления и подписания передаточного акта (п. 1 ст. 655 ГК). В передаточном акте, как правило, фиксируется санитарное и техническое состояние арендованного здания или сооружения.

Названные правила о процедуре передачи здания и сооружения действуют и при возврате здания или сооружения в случае прекращения обязательства (п. 2 ст. 655 ГК).

Права арендатора на земельный участок при аренде здания или сооружения. Отношения по землепользованию регулируются нормами как гражданского, так и земельного законодательства. В статье 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. В соответствии с ним земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение рассматриваются в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.

Применительно к аренде одно из проявлений этого правила — обязанность арендодателя одновременно с передачей арендатору правомочий владения и пользования зданием или сооружением передать права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Названное правило следует толковать и как запрет на аренду здания или сооружения без одновременной передачи прав на соответствующий земельный участок.

Таким образом, в силу п. 1 ст. 652 ГК право арендатора здания, сооружения на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования, бесспорно. Это правило действует независимо от того, является ли арендодатель собственником земельного участка, на котором находится здание или сооружение, либо этот объект находится на земельном участке, принадлежащем другому лицу. В ст. 652 ГК установлены и предельные минимальные размеры участка. Это площадь земельного участка, которая, во-первых, занята этой недвижимостью и, во-вторых, нужна для ее использования (функционального обслуживания), т.е. необходима для обеспечения доступа к зданию или сооружению.

Идее придания устойчивого характера земельным отношениям в случае перемены собственника земельного участка служит правило ст. 653 ГК. При продаже земельного участка, на котором находится арендованное здание или сооружение, другому лицу за арендатором сохраняется право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования.

Подобное возможно, к примеру, если здание (сооружение) и земельный участок имели разный правовой режим. К примеру, земля — государственная собственность и передана в аренду акционерному обществу — собственнику здания или сооружения, который и решил ее выкупить. Условия использования земельного участка остаются прежними, существовавшими до его отчуждения.

Ответственность по договору аренды здания или сооружения и другие способы защиты гражданских прав на случай неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, а также правила об изменении и расторжении данного договора определяются общими положениями об аренде.