20. Договор аренды предприятий. Понятие и правовая природа договора аренды предприятия

По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1ст. 656 ГК).

Договор аренды предприятия рассматривается как юридический факт, влекущий возникновение обычного договорного обязательства имущественного найма и не служит основанием приобретения статуса особой организационно-правовой формы юридического лица.

Выделение аренды предприятия (подобно его купле-продаже) в самостоятельный вид договора аренды обусловлено тем, что в аренду сдается действующий, функционирующий, к тому же постоянно меняющийся объект оборота, предприятие «на ходу», бизнес арендодателя.

Важно заметить, что совершение данного договора (как и договора купли-продажи) не влечет изменение в правовом статусе арендодателя или арендатора. Так, арендодатель не прекращает деятельность в качестве субъекта гражданского права — юридического лица или индивидуального предпринимателя. Напротив, он вправе продолжать предпринимательскую деятельность, сохраняя прежний статус.

Договор аренды предприятия — возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный. В правовом регулировании отношений по аренде предприятия приоритетными являются правила § 5 гл. 34 ГК об аренде предприятий. Затем — нормы § 4 гл. 34 ГК об аренде зданий и сооружений (п. 2 ст. 650 ГК). Далее — общие положения ГК об аренде.

Субъектный состав договора аренды предприятия

Субъектный состав договора аренды предприятия определяется согласно общим положениям об аренде, поскольку ГК не содержит каких-либо прямых указаний относительно сторон этого договора.

Но поскольку предприятие — это имущественный комплекс, предназначенный для ведения предпринимательской деятельности, то сторонами договора аренды предприятия, как правило, выступают лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью. Это могут быть коммерческие и некоммерческие организации, правомочные осуществлять предпринимательскую деятельность, а также граждане — индивидуальные предприниматели.

Форма договора аренды, его государственная регистрация и порядок заключения

Рассматриваемый договор под угрозой его недействительности заключается в письменной форме и только путем составления одного документа, подписанного сторонами (пп. 1 и 3 ст. 658 ГК).

Договор аренды предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 658 ГК). Это требование распространяется на любые договоры независимо от срока их действия (в отличие от договора аренды зданий и сооружений).

Содержание и исполнение договора аренды предприятия

К числу существенных условий договора аренды предприятия в силу прямого указания закона относятся предмет договора и условие о размере арендной платы (п. 1 ст. 432, п. 3 ст. 607, п. 2 ст. 650 и п. 1 ст. 654 ГК).

Предметом рассматриваемого договора является предприятие в целом как особый объект оборота, как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК). При этом имущественный комплекс предприятия может совпадать с имущественным комплексом, принадлежащим юридическому лицу или индивидуальному предпринимателю, а может составлять лишь его часть. Заметим, однако, что сдана в аренду именно как предприятие может быть не любая часть имущественного комплекса предпринимателя, а лишь отвечающая критериям предприятия как объекта гражданского оборота. Все другие сочетания вещей, прав и обязанностей предмета рассматриваемого договора не образуют. Так, предметом договора аренды предприятия может быть имущественный комплекс, закрепленный за филиалом торговой организации (к примеру, за одним из ее магазинов).

Поскольку предприятие представляет собой сложный объект, то в силу п. 3 ст. 607 ГК для определения предмета договора и заключения сделки необходимо точное определение его элементов, т.е. установление состава предприятия. Состав предприятия определяется, как правило, на основе акта полной инвентаризации предприятия, аудиторского заключения о составе и стоимости имущества, перечня всех долгов (обязательств) с указанием кредиторов и характера, размеров и сроков их требований, а также баланса, отражающего все активы и долги предприятия.

В составе предприятия условно можно выделить две группы объектов с различным правовым режимом: первая — земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; вторая — запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также права пользования землей, водными объектами, другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также права требования и долги, относящиеся к предприятию.

Входящие в состав имущественного комплекса основные средства предоставляются арендатору во временное владение и пользование, т.е. с возвратом. Объекты второй группы (запасы сырья, топлива, материалов, исключительные права и пр.) передаются в аренду «в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором» (ст. 656 ГК). Важно заметить, что применительно к некоторым видам объектов второй группы требование относительно их возврата исполнено быть не может. Более того, заведомо без цели возврата (а для потребления) передаются запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства. Таким образом, если предприятие в целом как имущественный комплекс передается во временное владение ипользование идолжно быть возвращено, то отдельные виды объектов, включенных в его состав, могут передаваться и без цели возврата.

Затем, согласно п. 2 ст. 656 ГК при аренде предприятия не допускается передача арендатору прав арендодателя, полученных им на основании разрешения (лицензии) на занятие определенной деятельностью, если иное не установлено правовым актом. При включении в состав предприятия обязательств, исполнение которых арендатором стало невозможным в силу отсутствия лицензии на занятие определенной деятельностью, арендодатель не освобождается от соответствующих обязательств перед кредиторами. Тем самым законодатель защищает интересы кредиторов арендодателя в обязательствах, исполнение которых связано с личностью исполнителя. К примеру, при включении в состав предприятия обязательств по производству лекарственных средств и невозможности их исполнения арендатором ввиду аннулирования его лицензии на их изготовление произвести указанные товары обязан будет арендодатель.

Размер арендной платы, как уже отмечалось, относится к существенным условиям данного договора. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере платы договор аренды предприятия считается незаключенным (п. 2 ст. 650, п. 1 ст. 654 ГК).