Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора

Обязанности сторон при сдаче в аренду предприятия с включенными в его состав долгами перед третьими лицами. Долги арендодателя — один из элементов имущественного комплекса предприятия. Как известно, перевод должником своего долга на другое лицо осуществляется лишь с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным (п. 2 ст. 391 ГК). Кредиторы арендодателя по обязательствам, включенным в состав предприятия, уведомляются о предстоящей перемене должника на стадии подготовки предприятия к передаче, т.е. после заключения договора аренды и после включения долгов в состав предприятия. Но у арендодателя могут быть сотни и тысячи кредиторов. Получение от каждого из них согласия на перевод долга явилось бы непреодолимым препятствием для передачи предприятия в аренду. Законодатель, принимая это во внимание, установил специальные последствия как на случай неполучения согласия кредитора на перевод долга на другое лицо, так и на случай неуведомления его о предстоящей перемене должника.

Права кредиторов арендодателя при сдаче в аренду предприятия с включенными в его состав долгами. Кредитор, получивший уведомление о передаче предприятия в аренду и о предстоящей смене должника, вправе в письменной форме сообщить арендодателю о своем согласии на перевод долга на арендатора либо отказать в согласии (ст. 391 ГК). Кредитор арендодателя, письменно не сообщивший о своем согласии, вправе в установленный законом срок требовать прекращения или досрочного исполнения обязательства, включенного в состав арендуемого предприятия, а также возмещения причиненных этим убытков (п. 2 ст. 657 ГК). Если оповещенный кредитор не дал согласия на перевод долга, но и не потребовал прекращения или досрочного исполнения обязательства в течение трех месяцев со дня уведомления, то арендодатель вправе передать предприятие, включив долг в его состав. Отсутствие согласия кредитора арендодателя на перевод долга, таким образом, не препятствует ни перемене на стороне должника, ни аренде предприятия. Но правовое положение арендодателя и арендатора при этом осложнится. После передачи предприятия арендодатель и арендатор становятся солидарными должниками по включенным в его состав долгам (п. 4 ст. 657 ГК). Подобные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника (п. 3 ст. 657 ГК).

Исполнение обязанности по передаче предприятия в аренду. Статья 659 ГК устанавливает формализованный порядок передачи предприятия арендатору. Этот порядок предусматривает не только предоставление предприятия арендатору во владение и пользование, но и подписание сторонами передаточного акта.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных для его передачи в аренду, при непременном учете прав кредиторов теперь уже арендатора по обязательствам, связанным с деятельностью этого предприятия (ст. 664 ГК).

Важную особенность аренды предприятия составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению материальными ценностями, входящими в состав имущества предприятия. Согласно ст. 660 ГК арендатор вправе сдавать материальные ценности, входящие в состав предприятия, в субаренду, передавать в перенаем, а также предоставлять в безвозмездное пользование без получения на то согласия арендодателя. Это положение является основанным на законе изъятием из общего правила п. 2 ст. 615 ГК о совершении подобных сделок лишь с согласия арендодателя. Более того, также без согласия арендодателя он вправе продавать, обменивать, предоставлять взаймы включенные в состав пред приятия материальные ценности. Устанавливается лишь одно условие, которое арендатор должен соблюдать при распоряжении имуществом: не допускать уменьшения стоимости предприятия и нарушения других положений договора аренды — к примеру, условий, которые определяют сохранение профиля предприятия. Впрочем, правило это диспозитивное и договором аренды может быть установлен как иной объем правомочий по распоряжению имуществом (к примеру, запрет на субаренду), так и иной (к примеру, разрешительный) порядок их осуществления.

Указанный порядок пользования не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом.

К названным положениям о правомочиях по распоряжению имуществом в процессе пользования добавляется еще правило о том, что арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение. Подобное возможно при соблюдении одного непременного условия: названные изменения должны увеличивать стоимость предприятия. Правило это также диспозитивное. Стороны вправе предусмотреть в договоре условия пользования, исключающие применение одного или нескольких способов изменения состава предприятия (к примеру, запрет на реконструкцию зданий, сооружений).

В течение всего срока действия договора важнейшую обязанность арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. Это предполагает как физическую сохранность имущественного комплекса, так и осуществление его текущего и капитального ремонта. На арендатора также возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества (ст. 661 ГК).

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного предприятия. Поскольку арендатор предприятия наделен широкими полномочиями по изменению элементов состава предприятия, то их результатом могут быть улучшения. Вопрос о судьбе отделимых улучшений и возмещении их стоимости решается согласно общим положениям об аренде (пп. 1, 4 ст. 623 ГК). Также в соответствии с общими положениями решается вопрос о судьбе неотделимых улучшений. Такие улучшения принадлежат арендодателю (пп. 2, 3 ст. 623 ГК).

Особым образом решается лишь вопрос о возмещении стоимости неотделимых улучшений. Ранее отмечалось, что согласно ст. 660 ГК решение об изменении элементов имущественного комплекса предприятия, не влекущих уменьшение его стоимости, арендатор вправе принимать без согласия арендодателя. В силу этого арендодатель, независимо от наличия или отсутствия согласия арендодателя на совершение улучшений, обязан возместить арендатору их стоимость, если иное не предусмотрено соглашением сторон (ст. 662 ГК). Так, в договоре может быть предусмотрена безвозмездная передача улучшений арендодателю, передача с частичным возмещением расходов на улучшение и пр.

Впрочем, в двух случаях суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений (ст. 662 ГК). Во-первых, если издержки арендатора на улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств, т. е. если выяснится, что арендатор действовал неэкономично и издержки арендатора не соответствуют полученной пользе. Во-вторых, если будет доказано, что улучшения произведены арендатором без учета принципов добросовестности и разумности. Бремя доказывания нарушения указанных положений возлагается на арендодателя.

Гражданско-правовая ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия определяется общими положениями об аренде с учетом общих правил об ответственности по договору лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью (гл. 25 ГК, ст. 401 ГК).