Прекращение обязательств из договора коммерческого найма жилого помещения

При расторжении договора коммерческого найма по требованию любой из сторон, в том числе – и особенно – по требованию наймодателя, действует принцип судебного расторжения, характерный и для договора социального найма (п. 2 и 3 ст. 687 ГК).

К числу других принципов регулирования расторжения договора коммерческого найма следует также отнести ограничение вмешательства государства (закона) в отношения сторон посредством императивных норм, в особенности норм, предусматривающих основания для расторжения договора по требованию одной из сторон. Количество таких норм в ГК минимальное.

К отношениям, связанным с расторжением договора коммерческого найма, полностью применим и принцип устойчивости права пользования жилым помещением, характерный для отношений социального найма.

При коммерческом найме досрочное расторжение договора и выселение также допускаются в исключительных случаях, которые прямо названы в ст. 687 ГК. При этом особое значение придается принятию мер для того, чтобы избежать выселения. Оно может быть применено лишь после исчерпания всех возможностей, предоставленных законом.

Основаниями расторжения договора найма жилого помещения являются:

1) взаимное согласие сторон (п. 1 ст. 450 ГК);

2) реализация нанимателем права, с согласия постоянно проживающих с ним лиц, в любое время расторгнуть договор найма жилого помещения с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687);

3) непригодность помещения для постоянного проживания, признание помещения аварийным;

4) предъявление в судебном порядке требования наймодателя о расторжении договора в случаях: во-первых, если наниматель не внес плату за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — более двух раз; во-вторых, разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; в-третьих, использования жилого помещения не по назначению либо при систематическом нарушении прав и интересов соседей. Во всех трех случаях по решению суда нанимателю может быть предоставлен срок до года для устранения нарушений.

Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя может принять решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд вправе отсрочить исполнение решения на срок не более одного года (п. 2 ст. 687 ГК).

В качестве последствия расторжения договора найма жилого помещения предусмотрено выселение из жилого помещения на основании решения суда (ст. 688 ГК). Выселение производится без предоставления другого жилого помещения.

24. Договор социального найма жилого помещения.

Согласно ч. 3 ст. 40 Конституции РФ малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами.

По договору социального найма жилого помещения одна сторона (действующий от имени публичного собственника орган государственной власти или местного самоуправления либо управомоченное им лицо) — (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ (ст. 60 ЖК).

Договор социального найма является консенсуальным, двусторонне обязывающим, как возмездным, так и безвозмездным, публичным.

Предметом договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры), находящееся в государственном или муниципальном жилищном фонде, отвечающее следующим требованиям:

1) помещение должно быть изолированным (у него должен быть отдельный вход (выход) либо в помещения общего пользования, либо на улицу). Допускается предоставление части квартиры в виде комнаты (ч. 4 ст. 59 ЖК), однако это возможно, только если квартира коммунальная (ч. 6 ст. 57 ЖК). Также не могут выступать в качестве предмета договора социального найма помещения общего пользования (лестничные клетки, коридоры и др.), помещения вспомогательного использования (кладовые, балконы, кухни и др.) и части комнат (п. 2 ст. 62 ЖК);

2) помещение должно быть пригодным для постоянного проживания. Это определяется санитарно-эпидемиологическими требованиями к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях; к участку и территории жилых зданий; к помещениям общественного назначения; к отоплению; вентиляции; естественному освещению; уровню шума, вибрации, излучений; к инженерному оборудованию; к водоснабжению и канализации и т.д. Определяются условия признания жилого помещения непригодным для проживания;

3) помещение должно быть отнесено к объектам недвижимого имущества, предназначенным для постоянного проживания граждан. Если какой-либо имущественный объект не соответствует этому критерию (например, садовые домики, приспособленные под жилье вагончики и т.п.), то его фактическое использование для проживания возможно только по договору аренды, а не найма.