Права и обязанности сторон и их осуществление в процессе исполнения договора

Основная обязанность арендодателя заключается в предоставлении предусмотренного договором имущества арендатору. Согласно ст. 611 ГК вещь, предоставляемая арендодателем, должна быть в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и ее назначению. Вещь передается в пользование со всеми ее принадлежностями (автомобиль с аптечкой, ключами и пр.) и относящимися к ней документами, если иное не предусмотрено договором. Имеются в виду документы, которые официально подтверждают те или иные свойства вещи (технический паспорт, инструкция по эксплуатации, сертификат качества и пр.). Документы, в которых фиксируются права на передаваемую вещь (к примеру, договор о покупке вещи), по общему правилу передаче не подлежат.

В отношениях между арендатором и арендодателем важно учитывать права третьих лиц на передаваемую в аренду вещь (право залога, сервитут и т.п.), поскольку они сохраняются за третьими лицами и при передаче вещи в аренду. Так, при передаче в аренду заложенной вещи залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога независимо от того обстоятельства, что вещь передана в аренду (ст. 613 ГК).

Имущество должно быть передано арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, — в разумный срок (п. 3 ст. 611 ГК).

Обязанности арендодателя по предоставлению имущества связаны с другой его обязанностью: нести ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При этом арендодатель не несет ответственности за недостатки арендованного имущества, которые им были оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, а также за те, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного в аренду имущества возлагается на арендодателя, даже если недостатки являются скрытыми (ст. 612 ГК).

Одна из основных обязанностей арендатора состоит в пользовании арендованным имуществом согласно условиям договора, а если таковые в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК). Примером использования имущества не по назначению может быть использование помещения, арендованного для офиса, в качестве складского или торгового и т.п.

Арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом. Так, с согласия арендодателя он вправе передать полученное имущество в субаренду (п. 2 ст. 615 ГК). Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает как арендодатель, а субарендатор — как арендатор. К нему применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. Его условия предопределены договором аренды, и субарендатор не может иметь больше прав, чем арендатор. При этом за арендатором сохраняются все обязанности, вытекающие из договора аренды. Именно он остается ответственным перед арендодателем. В специальных нормах права нередко называются случаи, когда субаренда запрещена. Так, исключается субаренда по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК).

С согласия арендодателя арендатор вправе: передавать свои и права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив (п. 2 ст. 615 ГК). В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Среди названных форм распоряжения имуществом особого внимания заслуживает перенаем. По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. При перенайме, в отличие от субаренды, происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая свои права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. При перенайме юридическая связь между арендодателем и первоначальным арендатором обрывается и заменяется его связью с новым арендатором по аренде того же имущества на прежних условиях. Перенаем должен осуществляться с применением норм о цессии и переводе долга (глава 24 ГК).

В рамках предусмотренных Кодексом возможностей по распоряжению арендованным имуществом законом или иными правовыми актами могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, арендаторы по договору проката лишены способов распоряжения имуществом, названных в п. 2 ст. 615 ГК (п. 2 ст. 631 ГК). Напротив, дополнительные правомочия предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК).

Существенное значение для договора аренды имеет распределение прав и обязанностей сторон по содержанию арендованного имущества. Законодатель при этом исходит из предположения о том, что каждая из сторон должна принимать меры для сохранности, предупреждения разрушения арендованного имущества, прежде всего путем своевременного осуществления капитального и текущего ремонта.

Обязанность производить капитальный ремонт (принимая во внимание временный и возмездный характер владения) лежит, по общему правилу, на арендодателе. Предполагается также, что осуществляется капитальный ремонт за счет арендодателя (п. 1 ст. 616 ГК). Однако это положение диспозитивно и может быть изменено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Так, при аренде транспортных средств без экипажа либо аренде предприятия капитальный ремонт производит арендатор (ст. 644, 661 ГК).

В то же время и арендатор обязан поддерживать арендуемое имущество в исправном состоянии, т. е. не допускать его ухудшения. Последнее означает выполнение всех предписаний о порядке пользования и хранения имущества, устранение ухудшений, обусловленных нормальным процессом пользования имуществом. С этой целью арендатор должен производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК). Эта обязанность связана с другой его обязанностью: вернуть имущество в состоянии, требуемом ст. 622 ГК.

Поскольку правило о производстве текущего ремонта арендатором диспозитивно, то законом или договором эта обязанность может быть возложена на арендодателя. Так, от производства текущего ремонта, как и капитального, освобождены арендаторы по договору проката, по договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 1 ст. 631, ст. 634 ГК). Характер и объем расходов арендатора на содержание арендуемого имущества зависит от его вида.

Право аренды следует за арендуемым имуществом. Согласно п. 1 ст. 617 ГК переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Право аренды следует как за движимым, так и за недвижимым имуществом. Как установлено п. 2 ст. 617 ГК, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если иное не предусмотрено законом или договором. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, кроме случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (как отделимых, так и неотделимых) зависит прежде всего от решения вопроса, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены (арендатору либо арендодателю). Собственностью арендатора являются лишь те из отделимых улучшений, которые осуществлены за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты, если иное не предусмотрено договором (п. 1 ст. 623 ГК). Улучшения, произведенные арендатором за счет средств арендодателя (отделимые и неотделимые), являются собственностью арендодателя. Поэтому улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором за счет амортизационных отчислений, считающихся средствами арендодателя, являются собственностью последнего (п. 4 ст. 623 ГК). Неотделимые улучшения имущества принадлежат арендодателю. В связи с этим возникает проблема компенсации арендатору стоимости произведенных им за свой счет улучшений. Согласно пунктам 2 и 3 ст. 623 ГК возмещение арендатору стоимости неотделимых улучшений зависит от того, было ли получено согласие арендодателя на их совершение.

Неотделимые улучшения имущества, произведенные без согласия арендодателя, переходят к нему безвозмездно. Иное может быть предусмотрено только законом. Примером такого исключения является правило об обязанности арендодателя возместить арендатору предприятия стоимость неотделимых улучшений имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения (ст. 662 ГК).

Другое дело неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендодателя: последний обязан возместить их стоимость, если соглашением сторон не предусмотрено иное. Так, в договоре может быть предусмотрена передача неотделимых улучшений с частичным возмещением расходов по улучшению и пр. Иногда возможность возмещения арендатору стоимости неотделимых улучшений ставится в зависимость от соблюдения им принципа разумности и добросовестности при их осуществлении (ч. 2 ст. 662 ГК).

Арендатору предоставляется преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

Законом или договором арендатору может быть предоставлено право выкупа арендованного имущества (п. 1 ст. 624 ГК). Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену (п. 2 ст. 624 ГК). Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.