Последствия ненадлежащего исполнения договора аренды

Ответственность сторон по договору аренды прежде всего определяется согласно общим правилам гражданско-правовой ответственности за нарушение обязательства. Основными формами ответственности за нарушение договора аренды является возмещение убытков и уплата неустойки (штрафа, пени), как правило, договорной. Определенные отличительные черты присущи порядку взыскания убытков и неустойки за несвоевременный возврат арендованного имущества арендодателю. В случае, когда за подобное нарушение в договоре установлена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка). Впрочем, соглашением сторон это правило может быть изменено (ст. 394, 622 ГК).

Если арендатор допустил просрочку внесения арендной платы, с него могут быть взысканы проценты в соответствии со ст. 395 ГК.

При нарушении обязательств по договору аренды применяются и другие санкции или способы защиты гражданских прав, не относящиеся к гражданско-правовой ответственности (ст. 12 ГК). Одни из них осуществляются судом, другие — управомоченным субъектом. Такие меры могут применяться наряду и одновременно с мерами гражданско-правовой ответственности. Прежде всего, имеются в виду предусмотренные как общими положениями об аренде, так и правилами об отдельных ее видах или об аренде отдельных видов имущества последствия в случаях: непредоставления имущества в пользование арендатору, обнаружения арендатором недостатков сданного в аренду имущества, за которые отвечает арендодатель; неисполнения арендодателем обязанности по предупреждению арендатора о правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, пользования имуществом вопреки условиям договора или назначению имущества, неуплаты или просрочки оплаты арендной платы, неосуществления обязанной стороной капитального ремонта и других.

К числу способов защиты нарушенных гражданских прав в указанных случаях относится, в частности: досрочное расторжение договора (п. 1 ст. 611, п. 1 ст. 612, ст. 619, ст. 620 ГК и др.); признание договора недействительным (п. 1 ст. 651, п. 3 ст. 658 ГК); уменьшение арендной платы (п. 1 ст. 612, ст. 613, п. 4 ст. 614 ГК); удержание арендатором сумм из арендной платы (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); производство капитального ремонта либо устранение недостатков за счет обязанной стороны (п. 1 ст. 612, п. 1 ст. 616 ГК); безвозмездное устранение недостатков обязанной стороной (п. 1 ст. 612 ГК) и др.

Прекращение договора аренды

Главным основанием прекращения обязательств из договора аренды является истечение его срока. Однако если арендатор продолжает пользоваться имуществом после окончания срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК).

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону при аренде движимого имущества за один месяц, а при аренде недвижимого имущества – за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК). Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно тогда, когда оно им получено либо не дошло до контрагента по вине последнего.

Если арендодатель, не предупредив в надлежащем порядке арендатора, изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и пр., т.е. фактически прекращает договор аренды, заключенный на неопределенный срок, то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки и выплатить неустойку, предусмотренную договором. При этом арендатор вправе требовать от арендодателя предоставления ему возможности использовать предмет аренды в течение вышеуказанных сроков – месячного либо трехмесячного.

Договор аренды, заключенный на определенный срок, как срочная сделка может быть расторгнут только по основаниям, предусмотренным законом или определенным в договоре в соответствии с законом.

Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом, допуская существенные либо неоднократные нарушения условий договора или назначения имущества;

2) существенно ухудшает имущество;

3) не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа; 4) не производит капитального ремонта имущества в сроки, установленные договором аренды, а при их отсутствии в договоре – в разумные сроки, в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Согласно ст. 620 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендатора в случаях, когда:

1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре – в разумные сроки;

4) в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, имущество окажется в состоянии, непригодном для использования.

Приведенный перечень оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон не является исчерпывающим. Закон (ч. 2 ст. 619, ч. 2 ст. 620 ГК) допускает, что договором аренды могут быть установлены другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК.

По общему правилу основания досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, могут быть и не связаны с какими-либо нарушениями, допущенными другой стороной. Вместе с тем если договор аренды заключается на определенный срок в целях осуществления его сторонами предпринимательской деятельности, то условия его досрочного расторжения по требованию одной из сторон, установленные в нем в соответствии с ч. 2 ст. 619 и ч. 2 ст. 620 ГК, не должны противоречить существу этого договора как срочной сделки (ст. 310 ГК). Поэтому если в таком договоре будет присутствовать условие, что арендатор или арендодатель вправе в одностороннем порядке, заблаговременно, в определенные сроки, предупредив контрагента, отказаться от договора, то такое условие нужно признать ничтожным как противоречащее сущности срочного обязательства, преследующего предпринимательские цели.

По общему правилу, если иное не предусмотрено договором, при досрочном прекращении договора аренды прекращается и заключенный в соответствии с ним договор субаренды. В этом случае субарендатор имеет право требовать от арендодателя заключения с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды (п. 1 ст. 618 ГК).

При прекращении арендных обязательств также прекращаются залог права аренды и обязательственные отношения, возникшие в связи с внесением права аренды в уставный капитал юридического лица (в силу исчезновения предмета этих сделок).

Когда договор аренды прекращается, то в соответствии со ст. 622 ГК арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества стороны установили неустойку, то убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором, т.е. такая неустойка по общему правилу носит штрафной характер.