23. Договор коммерческого найма жилого помещения.

По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК).

Отношения по договору найма жилого помещения регулируются нормами главы 35 ГК, хотя ряд норм имеют бланкетный характер, указывая на применение по отдельным вопросам ЖК.

Договор найма жилого помещения является консенсуальным, двусторонне обязывающим, возмездным.

В отличие от социального найма имеет срочный характер.

Закон устанавливает два вида срока такого договора: краткосрочный — до одного года, и долгосрочный — от года до пяти лет. При этом если срок не определен, то договор считается долгосрочным, заключенным на пять лет (ст. 683 ГК).

Краткосрочный договор имеет целый ряд ограничений:

1) при заключении такого договора не предполагается включение в текст соглашения иных пользователей, кроме нанимателя;

2) не предусматривается возможность проживания временных жильцов и сдача помещения в поднаем;

3) у нанимателя нет преимущественного права на заключение договора на новый срок; 4) в случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения краткосрочный договор найма жилого помещения прекращается (п. 2 ст. 683 ГК).

Форма договора письменная, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающее на основании договора, заключенного на срок не менее года, подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК).

Наймодателем по данному договору может быть любой субъект, имеющий право на заключение договора, в том числе и юридическое лицо, заключившее договор аренды жилого помещения.

Наниматель — всегда физическое лицо в связи с целевым использованием жилого помещения. В договоре должны быть указаны лица, имеющие право пользования жилым помещением. При заключении с нанимателем соглашения о несении солидарной ответственности перед наймодателем они становятся сонанимателями.

В качестве нанимателя в договоре коммерческого найма, как правило, выступает один человек (физическое лицо). Но закон допускает и множественность лиц на стороне нанимателя (п. 1 ст. 308 ГК). Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. Условием заключения такого договора является также уведомление наймодателя. В этом случае такие граждане признаются сонанимателями, имеющими равные с нанимателем права и обязанности по пользованию жилым помещением (п. 4 ст. 677 ГК).

Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определяет, кто будет проживать совместно с ним в нанятом им помещении. В числе этих лиц может вообще не быть его родственников. Как справедливо отмечено в литературе, «в коммерческом найме может и не быть семейных или родственных отношений». Поэтому применительно к данным отношениям закон говорит не о «членах семьи нанимателя», а о «постоянно проживающих вместе с ним гражданах».

Наниматель может быть заменен в договоре найма жилого помещения по соглашению всех проживающих с ним (ст. 686 ГК):

1) в случае выбытия в другое жилое помещение;

2) при невозможности исполнения обязанностей нанимателем, в том числе в случае его смерти.

Объектом договора коммерческого найма при найме жилых помещений в многоквартирных домах являются не только жилые и подсобные помещения, но также общее имущество дома, находящееся за пределами или внутри квартиры и обслуживающее несколько квартир (более одной квартиры). К такому имуществу относятся несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и т.д. (п. 2 ст. 673 и ст. 290 ГК; ср. п. 1 ст. 36 ЖК).

Существенными условиями договора найма жилого помещения являются: предмет, срок и цена.

Предметом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (ст. 673 ГК). Пригодность жилого помещения по договору найма определяется в соответствии с требованиями Жилищного законодательства. Каких-либо специальных требований к размеру предоставляемого жилого помещения закон не содержит. Правда, не вполне логичными в этом случае представляются нормы статей 679 и 685 ГК, устанавливающие право вселения членов семьи нанимателя (за исключением несовершеннолетних детей) и заключение договора поднайма только при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека.

Установление цены в качестве существенного условия согласуется с аналогичными условиями иных типов договоров, опосредующих возмездную передачу недвижимого имущества (купля-продажа, аренда), когда рыночные механизмы, влияющие на формирование и определение цены, достаточно многоаспектны. Порядок оплаты жилого помещения устанавливается в договоре (п. 3 ст. 682 ГК). В случае, если порядок не определен, применяется ст. 155 ЖК.