19. Договор аренды зданий и сооружений. Понятие и правовая природа договора аренды здания и сооружения

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК).

В основе формирования специальных правил, позволивших выделить данный договор в самостоятельный вид аренды,— специфичность его предмета. Здания и сооружения как архитектурно-строительные объекты отличаются фундаментальной (прочной) привязкой к конкретному земельному участку, конструктивно рассчитаны на длительный срок эксплуатации и потому имеют относительно высокую стоимость и особую значимость для гражданского оборота. Определение понятий «здание» и «сооружение» не дано в Кодексе, но содержится в иных правовых актах. Так, в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ здание и сооружение технически характеризуются как архитектурно-строительные объекты капитального строительства, фундаментально связанные с земельным участком.

В правовом регулировании аренды зданий и сооружений приоритетными являются правила § 4 гл. 34 Кодекса «Аренда зданий и сооружений», затем следуют общие положения об аренде (ст. 625 ГК).

Договор аренды здания и сооружения — возмездный, двусторонне обязывающий, консенсуальный.

Как правило, здания и сооружения передаются во временное владение и пользование. Вместе с тем, как следует из ст. 650 ГК, допустима и аренда здания или сооружения, при которой арендодатель оставляет за собой правомочие владения, предоставляя арендатору объект только во временное пользование. Так, здание колледжа, в котором в дневное время обучаются его студенты, может быть на условиях пользования предоставлено в аренду другому образовательному учреждению для проведения занятий в вечернее время по изучению иностранного языка.

Субъектный состав договора аренды здания и сооружения

Арендодатель — любое физическое или юридическое лицо, имеющее титул собственника здания или сооружения, либо лицо, управомоченное законом или собственником сдавать данные объекты в аренду. К примеру, арендодателем вправе выступать Росимущество, если в аренду сдается здание или сооружение, являющееся государственной собственностью.

Арендатор — любое физическое или юридическое лицо. Но, как правило, это юридические лица либо индивидуальные предприниматели, арендующие здания и сооружения для размещения офиса, осуществления социально-культурных функций, для предпринимательской деятельности и пр. Арендатором жилого здания может быть только юридическое лицо, которое вправе использовать жилое здание только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК).

Форма договора аренды здания и сооружения, его государственная регистрация и порядок заключения

Форма договора аренды здания и сооружения — только письменная. Более того, п. 1 ст. 651 ГК исключает выбор способа придания сделке письменной формы, устанавливая, что данный договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Таким образом, заключение его посредством обмена письменными или электронными документами либо в форме акцепта действиями письменной оферты (ст. 434 ГК) недопустимо. Несоблюдение формы данного договора влечет его недействительность.

В силу правила о порядке заключения сделок договор аренды здания или сооружения на срок менее одного года считается заключенным с момента его подписания сторонами (п. 3 ст. 154, п. 1ст. 433 ГК). Договор аренды здания или сооружения на срок не менее одного года (т. е. на срок равный году и более) подлежит государственной регистрации и считается заключенным лишь с момента его государственной регистрации (п. 2 ст. 651 ГК).

Сказанное означает также, что в изъятие из общего правила п. 2 ст. 609 ГК о регистрации договора аренды недвижимости независимо от срока аренды данный договор подлежит государственной регистрации, лишь если он заключен на срок не менее одного года. И, напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года. При этом не требуется и регистрации права аренды, поскольку, как уже отмечалось, она возможна лишь наряду с регистрацией договора аренды (см. § 1 настоящей главы).

Следует также заметить, что п. 2 ст. 651 ГК гласит о государственной регистрации только договора аренды здания или сооружения. В статье не упоминается о регистрации договора аренды части здания, сооружения либо помещения в составе здания (сооружения). Между тем в арбитражной практике указанное правило толкуется расширительно. Согласно позиции Высшего Арбитражного Суда РФ договор аренды части здания, сооружения или помещения подлежит государственной регистрации именно в соответствии с п. 2 ст. 651 ГК (а не по правилам ст. 609 ГК), т. е. подлежит государственной регистрации лишь при заключении его на срок не менее одного года. И, напротив, такой регистрации не требуется, если срок договора менее года.

Требование о государственной регистрации договора аренды здания и сооружения распространяется также на договор субаренды.

Наконец, еще один вопрос связан с заключением рассматриваемого договора. Зачастую для того, чтобы избежать требования о государственной регистрации договора, стороны заключают его на срок менее одного года (к примеру, на 11 месяцев), а затем продлевают его действие на тот же срок, либо на другой срок менее одного года, либо на неопределенный срок. В результате же в целом договорные отношения длятся более одного года. В настоящее время практика арбитражных судов по этому вопросу определяется позицией, выраженной Высшим Арбитражным Судом РФ в ряде судебных дел. Так, заключенными на срок менее года и потому не подлежащими государственной регистрации признаются договоры аренды зданий, заключенные на срок менее года, а затем возобновленные на срок опять же менее года либо на неопределенный срок. По мнению суда, между сторонами в подобных случаях начинает действовать новый договор аренды здания, условия которого идентичны условиям первоначального договора, срок действия которого истек. Из приведенного утверждения следует также и другой вывод. Правило о государственной регистрации сделок неприменимо и к договору аренды зданий и сооружений, заключенному на неопределенный срок.