4.3.2. Способы оценки предметов обложения

Возможны два подхода к проведению оценки предметов обложения: индивидуальная оценка и массовая оценка.

Индивидуальная оценка предпочтительной кажется только на первый взгляд. Основное ее достоинство – максимальный учет всех индивидуальных особенностей вещи, что на практике практически недостижимо.

Массовая оценка наиболее распространена в практическом налогообложении как менее затратная и менее подверженная искажающим влияниям субъективизма оценщиков. Конечно, в ней изначально заложен изъян: применение методов массовой оценки неизбежно приводит к несоответствию оценочной и рыночной стоимости. Это может расцениваться как нарушение принципа экономической обоснованности налогообложения. Но при фактической возможности налогоплательщиков эффективно оспорить ее результат и привести его к рыночным значениям можно назвать данный подход более практичным (см. схему 9)².

Схема 9

Способы формирования базы налога на недвижимость

4.3.3. Формы и методы стоимостной оценки недвижимости

Основой формирования налоговой базы служит оценка стоимости облагаемой вещи.

У одной вещи может быть несколько разных стоимостей.

В практическом налогообложении используются следующие показатели.

Балансовая стоимость – стоимость вещи, отраженная в бухгалтерском учете¹. В основе этой стоимости – затраты на приобретение или создание вещи (первоначальная стоимость).

Поскольку вещь изнашивается в процессе ее эксплуатации, ежегодно ее стоимость уменьшается на установленный процент (норма амортизации). В результате ежегодно в бухгалтерском учете отражается остаточная стоимость вещи.

Из-за начисляемой амортизации стоимость вещи на начало года и на конец года разная. К концу учетного периода она, естественно, ниже.

Какую стоимость следует учитывать для формирования налоговой базы?

Налоговый кодекс РФ предусматривает расчет среднегодовой стоимости облагаемого имущества. Она и формирует базу налога на имущество организаций (ст. 375 НК РФ).

В результате инфляционных процессов, изменения рыночной конъюнктуры балансовая стоимость вещи может многократно отличаться от ее действительной, рыночной стоимости. В таких случаях коммерческие организации вправе провести переоценку объектов основных средств, чтобы их учетная стоимость существенно не отличалась от их текущей (восстановительной) стоимости¹.

Балансовую стоимость можно назвать исторической стоимостью, поскольку она исходит из индивидуальных затрат на создание, приобретение вещи. Но эта индивидуальность приводит к тому, что собственники сопоставимых вещей, понесшие разные затраты на их создание или приобретение, оказываются в разных условиях налогообложения.

Инвентаризационная стоимость по экономическому смыслу близка балансовой стоимости. В основе ее исчисления − стоимость создания объекта недвижимости (восстановительная стоимость, уменьшенная на сумму физического износа). Основное их отличие состоит в том, что при инвентаризационной оценке учитываются не индивидуальные затраты собственника на сооружение (приобретение) имущества, а типовые, например, какова в среднем стоимость строительства одного квадратного метра площади здания².

Поскольку все облагаемые вещи учитываются в особых реестрах, называемых кадастрами, то любую записанную в кадастре стоимость вещи (независимо от способа определения) можно назвать кадастровой (инвентаризационную стоимость, например). Но термин «кадастровая стоимость» имеет и узкое специальное значение.

Кадастровая стоимость – понятие, используемое для обозначения стоимости вещи, приближенной к рыночным показателям.

В НК РФ, например, кадастровая стоимость упоминается при исчислении базы налога на имущество организаций по объектам недвижимости (ст. 378.2), налога на имущество физических лиц (как альтернатива обложения налогом по инвентаризационной стоимости – ст. 402), земельного налога (ст. 390).

В разных странах для этой основы формирования налоговой базы используются разные наименования: рыночная, стандартная, фискальная стоимость, условная рыночная цена и др.

Для определения кадастровой стоимости могут использоваться разные экономические методы.

Метод сравнения продаж основан на изучении цен рыночных сделок с объектами недвижимости.

При использовании метода капитализации дохода рыночную стоимость имущества рассчитывают на основе статистических данных о доходах, получаемых от эксплуатации такого имущества.

При затратном методе исходят из суммы необходимых расходов на сооружение идентичного объекта недвижимости.

В разных странах эти методы применяются по-разному, сочетаясь, дополняя или замещая друг друга.

Ввиду наибольшего развития рынка жилой недвижимости, лучшей типизации и сопоставимости предметов сделок на этом рынке жилая недвижимость во многих странах оценивается методом сравнения продаж. Коммерческую недвижимость лучше оценивать, используя метод капитализации дохода, а производственную недвижимость, где параметры конкретного объекта могут быть весьма специфичны, – затратный метод (см. схему 10)¹.

Схема 10

Методы определения кадастровой стоимости недвижимости