4.7. Ставки налога на недвижимое имущество и метод налогообложения

4.7.1 Виды ставок налога на недвижимое имущество

Форма ставок зависит от способа формирования базы налога на недвижимое имущество (физическое или стоимостное измерение предмета налогообложения). Ставки налога могут устанавливаться либо в денежном (твердая ставка), либо в процентном (процентная ставка) выражении.

Если земельные участки оцениваются по площади, то для каждой единицы налогообложения (принятая единица измерения) определяется фиксированный размер налога (например, 10 тыс. руб. за 1 гектар).

Если же определяется кадастровая стоимость участка, то ставка устанавливается как определенный процент налоговой базы.

По способу формирования выделяют ставки фиксированные и переменные.

Фиксированные ставки не привязаны к текущим потребностям бюджетов. Они устанавливаются в одной из названных форм для применения в течение нескольких последующих налоговых периодов. Возможна периодическая индексация ставок, но она не влияет на их классификацию.

Можно сказать, что при установлении фиксированных ставок законодатель исходит из платежных возможностей субъектов налога.

Но возможен и другой подход, когда ставка рассчитывается исходя из плановых потребностей бюджета и имеющейся совокупной налоговой базы. Поскольку эти потребности могут год от года меняться, то ставка налога может быть переменной величиной.

Второй способ формирования ставки более соответствует взгляду на поимущественные налоги как на форму платы за услуги, предоставляемые местными властями¹.

По структуре ставка налога на недвижимое имущество может быть единой или интегральной.

Единая ставка – наиболее распространенный вариант. Единая ставка применяется, когда сумма налога зачисляется в доходы одного бюджета.

Если налог служит источником формирования бюджетов различных уровней (например, местного и регионального), то законодатель может воспользоваться двумя способами.

При первом способе собранную сумму налога можно распределить между бюджетами в определенной пропорции. Но можно в этой же пропорции «расщепить» ставку налога, представив одну составляющую ее часть как местную, а другую – как региональную.

Такой способ предоставляет налогоплательщикам больше «наглядности». Они непосредственно информированы о бюджетах, в которые поступает налог и, следовательно, имеют более сильные стимулы для контроля за расходами властей (см. схему 13).

Схема 13

4.7.2. Тариф ставок налога на недвижимое имущество

Теоретически возможен, но практически не применяется подход, когда все субъекты налога уплачивают его со всех видов, типов, групп предметов обложения налогом по одной-единственной ставке. В большинстве стран практикуется дифференциация ставок налога на недвижимость. Основания такой дифференциации − как правило, назначение (направление использования) имущества.

Традиционно выделяют жилую и нежилую недвижимость. Нежилую недвижимость делят на коммерческую (предназначенную для сдачи в аренду) и производственную.

Нежилую недвижимость, способную приносить доход, облагают налогом по более высоким ставкам.

По отдельным ставкам (более низким) может облагаться налогом недвижимость сельскохозяйственного назначения.

В некоторых странах помимо определения направлений использования имущества для дифференциации ставок применяются нетипичные критерии: зональное расположение, экономические факторы, целевое назначение и др.

В НК РФ, например, ставка земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения, земель жилищного фонда, земель, приобретенных для личного подсобного хозяйства и т.п., составляет 0,3%. Земли другого целевого назначения могут облагаться налогом по ставке 1,5% (ст. 394 НК РФ).

Дополнительные критерии дифференциации ставок могут применяться муниципальными образованиями. Эти критерии исчерпывающе определены в НК РФ: категории земель или разрешенного использования участка, место нахождения участка (п. 2 ст. 395 НК РФ). Это ограничение «местного творчества» соответствует принципам всеобщности и равенства налогообложения.

Ставки налога на имущество физических лиц также дифференцированы. Основания дифференциации традиционные: жилая и сопутствующая непроизводственная недвижимость облагается налогом по ставке 0,1%; коммерческая и элитная недвижимость (в том числе и жилая) ‒ по ставке 2%; иная недвижимость – по ставке 0,5% (п. 2 ст. 406 НК РФ).