Субъекты оценочной деятельности

Проведение оценки недвижимого имущества в целях формирования налоговой базы может быть функцией разных лиц.

Налоговые органы ведут такую деятельность в Швейцарии, Бельгии², но это можно скорее назвать исключением.

Оценочная деятельность – особая сфера, требующая специальных познаний. Ее результаты востребованы разными субъектами рынка и не должны быть искажены фискальными предпочтениями оценщиков-налоговиков.

Органы кадастровой службы в некоторых странах выполняют и функции по оценке недвижимости (Испания, Франция).

Специальная государственная служба по оценке недвижимости создана в Великобритании.

Независимые общественные организации и индивидуальные независимые оценщики проводят оценку облагаемых налогом объектов недвижимости в Канаде, Панаме.

Независимая оценка недвижимости сертифицированными оценщиками, объединенными в саморегулируемые профессиональные организации, позволяет получить более объективные, справедливые результаты. Она менее подвержена воздействию политических веяний и не создает напряженности в отношениях налогоплательщиков и налоговых органов из-за подозрений в профискальных принципах оценки.

Налоговый кодекс РФ непосредственно не регулирует вопросы оценочной деятельности и не устанавливает никаких особенностей проведения оценки недвижимых вещей в целях налогообложения. Все это – предмет специального законодательства¹.

В настоящее время в России кадастровая стоимость недвижимого имущества определяется методом «массовой» оценки. Она проводится независимыми оценщиками, избираемыми на конкурсной основе региональными и местными властями.

Панацеей от этих бед Правительство РФ посчитало переход к государственной кадастровой оценке недвижимости. Для этого создавалась сеть государственных бюджетных учреждений. Ожидалось, что оценка будет проводиться по единой методике, утвержденной Минэкономразвития России.

Этот порядок оценки, однако, не был свободен от рисков завышения результатов ради увеличения налогов, а также от коррупционных рисков.

Самооценка облагаемого имущества практикуется в некоторых странах, но весьма ограниченно. Собственник самостоятельно оценивает свое облагаемое имущество и публикует соответствующие данные. Обязательный элемент этой системы – правило, что налоговый орган вправе купить имущество по заявленной налогоплательщиком стоимости или предложить плательщику рыночную, по мнению налогового органа, цену, а при отказе продать имущество ‒ увеличить оценку до уровня предложенной цены.

У этой системы много недостатков (возможны злоупотребления как со стороны налогоплательщиков, желающих во что бы то ни стало избавиться от недвижимости, так и со стороны налоговых органов). Но также высказывается мнение, что применение самооценки обоснованно в тех странах, где нет традиций налогообложения, налоговый аппарат слаб, рынок недвижимости не развит.

Опубликование и оспаривание результатов оценки облагаемого имущества

Один из принципов оценочной деятельности – публичность ее результатов. Открытость данных нужна налогоплательщику для контроля над обоснованностью размера его налогооблагаемой базы. Но доступность сведений нужна и местному сообществу, которое заинтересовано в контроле равнонапряженности налоговых обязательств всех своих членов. Поэтому так важна обязанность органов оценки официально публиковать результаты работы в установленной форме и в установленные сроки.

Налогоплательщики должны иметь право оспорить результаты оценки, особенно в случаях массовой оценки облагаемого имущества. Правила и процедуры такого оспаривания также устанавливаются законодательством об оценочной деятельности¹.

Оценка должна проводиться, а ее результаты публиковаться до начала соответствующего налогового периода².

Положения актов земельного законодательства, законодательства о недвижимости в той мере, в какой они определяют формирование налоговой базы налогов на недвижимое имущество, непосредственно интегрированы в нормативно-правовой механизм регулирования налоговых отношений. Соответственно нормативно-правовые акты органов исполнительной власти об утверждении кадастровой стоимости недвижимости, поскольку они порождают правовые последствия для налогоплательщиков, действуют во времени в порядке, определенном в НК РФ для вступления в силу актов законодательства о налогах и сборах³.

Если результаты оценки опубликованы после начала соответствующего налогового периода, то это означает (при условии ее увеличения), что налоговая база определена с нарушением правила о запрете придания обратной силы нормам, ухудшающим положение налогоплательщиков⁴.

Верховный Суд РФ указал, что акт, утвердивший результаты кадастровой оценки, вступает в силу по правилам ст. 5 НК РФ, т.е. через месяц после официального опубликования, но не ранее 1-го числа очередного налогового периода⁵.