4.3. База налога на недвижимое имущество

4.3.1. Способы формирования налоговой базы

Налоговая база − числовое выражение предмета налогообложения, исходя из которого исчисляется сумма налога. При обложении налогом недвижимости налоговая база может формироваться двумя способами.

Первый способ – наиболее старинный и простой – состоит в физическом измерении предмета налогообложения.

В соответствии с принятой в той или иной стране системой мер участки земли или строения измеряются с помощью доступных технических средств.

Масштабом налога, как правило, выступает площадь. Но теоретически можно предположить и другой масштаб, например, кубический объем постройки. Только реализовать такой подход значительно труднее. Нам не известно случаев его применения.

Еще в древности замечали, что одинаковые по размеру участки земли или строения не всегда равноценны. Множество других факторов (для земли – плодородие, орошенность, удобство расположения; для строений – материалы конструкции, месторасположение, благоустроенность и др.) существенно влияет на их ценность и привлекательность¹. Поэтому налогообложение пыталось учитывать индивидуальную экономическую ценность налогооблагаемого имущества: либо применяя различные коэффициенты при исчислении базы, либо устанавливая разные ставки для разных групп (категорий) однородных вещей. Технически по-разному, но в конечном счете оба способа приводили к индивидуализации платежей.

Современное налогообложение, основанное на физических параметрах предмета обложения налогом, также использует подобные приемы.

Налоговый кодекс РФ допускает установление дифференцированных налоговых ставок земельного налога в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка, а также в зависимости от его места нахождения (ч. 2 ст. 394 НК РФ).

В современном мире универсальным мерилом экономической ценности вещи выступает ее стоимость. Казалось бы, стоимостная оценка предметов налогообложения повсеместно должна заменить физическую. Но этого не происходит. Причина в том, что объективную стоимость вещи определяет рынок − статистически пригодная совокупность актов свободного обмена между самостоятельными экономическими субъектами.

Если по какой-то причине (политической, социальной) в стране не сложился свободный рынок недвижимости, то методы рыночной оценки недвижимости применить невозможно, а иные способы оценки всегда будут неточны, подвержены влиянию произвола, коррупции и т.п. Поэтому в настоящее время формирование базы налогов на недвижимое имущество на основе физических измерений предметов обложения практикуется широко, особенно в странах с переходным типом экономики.

Данные о физических параметрах облагаемых налогом вещей собираются с помощью технической инвентаризации (подробнее об этом см. §. 9.1).

Второй способ – стоимостная оценка предмета обложения.

Поскольку площадь земли или строения лежит в основе их стоимости, то без данных о физических параметрах объекта, как правило, невозможно определить и их стоимость. Стоимостная оценка, таким образом, рассматривается как «надстройка», как более сложный и совершенный способ определения налоговой базы, более высокий уровень техники налогообложения. Этот способ позволяет учитывать различные нюансы, недоступные физическому измерению даже с применением коэффициентов.

Кроме того, стоимостная оценка позволяет участки земли и возведенные на них строения облагать единым налогом на недвижимость, а не отдельными налогами на землю и на строения¹.