Права и обязанности арендатора

• ГК:

>Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (615 ГК);

>Арендатор вправе с согласия арендодателя(п.2 ст. 615 ГК):

1.cдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) => срок не м.б. больше срока аренды;

2. передавать свои П и О по договору аренды другому лицу (перенаем) => ответственным перед арендатором будет тот, кому переданы П и О;

3. предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование (ссуду)

4. отдавать арендные права в залог

В всех случаях кроме перенаёма, ответственным по договору остаётся старый арендатор.

• ЗК:

>Ст. 22

Арендатор вправе без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.(т.е. по ГК согласие, а по ЗК уведомление!!!):

1. отдать арендные права земельного участка в залог и

2. внести их в качестве вклада в уставный капитал либо паевого взноса в производственный кооператив

3. передать ЗУ в субаренду в пределах срока договора аренды

4. При аренде ЗУ, находящегося в ГМ собственности, на срок более чем пять лет арендатор имеет право, если иное не установлено, в пределах срока договора передавать свои ПиО по этому договору 3 лицу без согласия арендодателя при условии его уведомления.

>Ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. (а по ГК старый арендатор)

Преимущественное право покупки арендованного участка

• По ГК ст.621, преимущественное право есть

• В ЗК ст.39.8: Арендатор ЗУ, находящегося в гос/мун собственности не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок без проведения торгов

Особенности:

-Условия договора аренды земельного участка, находящегося в ГМ собственности, определяются гражданским законодательством, настоящим Кодексом и другими законами.

-Договор аренды ЗУ, предоставленного для проведения работ, связанных с пользованием недрами, должен предусматривать проведение работ по рекультивации такого земельного участка

-Договор аренды ЗУ расположенного в границах береговой полосы объекта общего пользования, заключается при условии обеспечения свободного доступа граждан.

-Заключенный с ЮЛ в целях ведения дачного хозяйства договор должен предусматривать обязанность указанного лица обеспечить подготовку проекта планировки и проекта межевания территории, а также проведение кадастровых работ.

-В случае предоставления ЮЛ земельного участка для комплексного освоения территории указанное лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории.

-Арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Сроки заключения договора аренды ЗУ, находящегося в гос/мун собственности:

• 3-10 лет – для строительства, реконструкции

• До 49 лет – размещение линейных объектов

• 20 лет – гражданину для индивидуального жилищного строительства

• 3-5 – для ю.л. для комплексного освоения территорий

• До 3 – для завершения строительства объекта незавершенного строительства

Размер арендной платы:

1. Размер арендной платы определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством:

1. принцип экономической обоснованности;

2. принцип предсказуемости расчета размера;

3. принцип предельно допустимой простоты расчета;

4. принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав;

5. принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности;

6. принцип запрета необоснованных предпочтений.

2. В случае заключения договора аренды на аукционе – размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды с единственным участником - размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

3. Если иное не установлено - порядок определения размера арендной платы за ЗУ предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) ОИВ субъекта в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) ОМСУ в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

4. Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные для размещения особых объектов, а также для проведения работ, связанных с пользованием недрами, не может превышать размер арендной платы, рассчитанный для соответствующих целей.

5. Размер арендной платы определяется в размере не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка, в случае заключения договора аренды земельного участка:

1) с лицом, которое имеет право на предоставление в собственность бесплатно;

2) с лицом, с которым заключен договор о развитии застроенной территории;

3) с гражданами, имеющими право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков;

4) с лицами, которым находящиеся на неделимом земельном участке ЗС, помещения в них принадлежат на праве оперативного управления;

5) с юридическим лицом, заключившим договор об освоении территории;

6) с юридическим лицом, заключившим договор о комплексном освоении территории.

31. Основания, случаи и порядок заключения договора аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Случаи предоставления:

А) Торги в форме аукциона

Договор аренды заключается с победителем аукциона

Победителем признается участник, предложивший наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Аукцион проводится в электронной форме, за исключением случаев:

-если земельный участок предоставляется гражданам для индивидуального жилищного строительства,

-ведения ЛПХ,

-дачного хозяйства,

-садоводства,

-гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности

-либо предназначен для сельскохозяйственного производства.