1.2. Предоставление земельного участка, находящегося

в государственной собственности, без проведения торгов

Как показал проведенный анализ, режим ничтожности наиболее часто применяется к договорам аренды публичного имущества, которые были заключены вне процедуры торгов, предусмотренной федеральным законодательством. Обычно обязанность по заключению договоров на торгах вытекает из ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции) и иных законов, содержащих аналогичные нормы (например, п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса (ЗК) РФ). Арбитражная практика тоже называет такие соглашения противоречащими существу законодательного регулирования <24>.

--------------------------------

<24> См.: Постановление АС Поволжского округа от 21.01.2016 N Ф06-4461/2015 по делу N А65-316/2015.

В рамках одного из дел в 2015 г. между администрацией муниципального образования и хозяйственным обществом был заключен договор аренды нежилого помещения. Позднее администрация обратилась в арбитражный суд с требованием о признании заключенного договора недействительным. Исковое заявление было основано на том, что имело место нарушение ст. 17.1 Закона о защите конкуренции. Эта норма содержит прямое указание на то, что договоры, предусматривающие переход прав владения или пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, могут быть заключены только на торгах.

Арбитражные суды поддержали позицию администрации и признали заключенный договор ничтожной сделкой. В качестве обоснования применения именно п. 2 ст. 168 ГК РФ суды сослались на п. 1 Постановления N 73, согласно которому ничтожными являются как договоры аренды публичного имущества, так и соглашения о продлении сроков действия таких договоров. При этом арбитражные суды, в соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ, указали на то, что спорные договоры посягают на публичные интересы "потенциальных арендаторов, которые не реализовали свое право на заключение данных договоров в соответствии с Законом о защите конкуренции" <25>. Подобная практика весьма распространена <26>.

--------------------------------

<25> Постановление АС Московского округа от 10.10.2016 N Ф05-14061/2016 по делу N А41-108727/15.

<26> См.: Постановления АС Поволжского округа от 01.06.2017 N Ф06-21146/2017 по делу N А55-22684/2016; АС Центрального округа от 07.11.2017 N Ф10-4502/2017 по делу N А35-11694/2016.

В отношении соглашений о продлении договоров аренды публичного имущества арбитражные суды также применяют режим ничтожности. Так, в рамках другого дела было признано ничтожным соглашение о продлении срока действия договора доверительного управления государственным имуществом от 25.10.2013. В обоснование своего решения суды сослались на тот факт, что сделка о пролонгации договора по сути является новым соглашением, которое в силу ст. 17.1 Закона о защите конкуренции не могло быть заключено без проведения торгов <27>.

--------------------------------

<27> См.: Постановление АС Северо-Западного округа от 16.01.2017 N Ф07-12133/2016 по делу N А21-1206/2015.

Очевидно, что ничтожными являются и те соглашения, которые заключены в целях обхода норм о заключении договоров на торгах. Так, в 2014 г. между комитетом земельных отношений и предприятием был подписан договор аренды земельного участка для целей размещения и обслуживания котельной. Позднее, в ноябре 2014 г., между комитетом и предприятием было заключено дополнительное соглашение, которым цель договора была изменена на "размещение и обслуживание многоквартирных домов", а в 2015 г. администрацией публичного образования было выдано разрешение на строительство многоквартирного дома. Заместитель прокурора, посчитав, что изменение вида разрешенного использования противоречит законодательству, обратился в суд.

Арбитражные суды указали, что у сторон отсутствовало намерение использовать земельный участок для обслуживания котельной, а договор заключен в целях предоставления участка для строительства жилых домов в обход установленной законом процедуры (ст. 30.1 ЗК РФ <28>). Арбитражные суды также отметили, что дополнительное соглашение заключено с нарушением императивных норм законодательства о порядке предоставления земельных участков и нарушает интересы лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка. Так, суды установили факт нарушения ст. 30.1 ЗК РФ, которой предусмотрена обязательная процедура проведения торгов, в связи с чем дополнительное соглашение было признано ничтожным <29>.

--------------------------------

<28> Утратила силу, но аналогичные нормы содержатся и в новой редакции (ст. 39.3, 39.6, 39.10, 39.11, 39.18 ЗК РФ).

<29> См.: Постановление АС Уральского округа от 23.09.2016 N Ф09-8643/16 по делу N А07-27906/2015; см. также: Постановления АС Центрального округа от 03.11.2017 N Ф10-4411/2017 по делу N А09-13848/2015; АС Уральского округа от 23.09.2016 N Ф09-8643/16 по делу N А07-27906/2015, от 18.01.2016 N Ф09-8771/15 по делу N А50-7669/2015.

Также на практике встречаются случаи, когда необходимость заключения договора купли-продажи публичного имущества на торгах следует из региональных актов. Так, в рамках одного из дел в 2014 г. между комитетом по управлению имуществом и обществом с ограниченной ответственностью был заключен договор купли-продажи земельного участка. Позднее комитет обратился с иском о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным) в связи с тем, что было допущено нарушение ст. 13 Положения о порядке предоставления земельных участков на территории муниципального образования "Город Серпухов Московской области", утв. решением Совета депутатов г. Серпухова от 26.02.2014 N 374/40, предусматривающей процедуру проведения торгов <30>. Арбитражные суды, рассматривающие дело, поддержали правовую позицию комитета и признали договор аренды ничтожной сделкой на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ <31>.

--------------------------------

<30> На момент подготовки обзора названное Положение утратило силу.

<31> См.: Постановление АС Московского округа от 11.11.2016 N Ф05-16495/2016 по делу N А41-108251/2015.