6. Фінансування будівництва, що ведеться підрядним і господарським способом

Підрядний спосіб будівництва передбачає, що виконані будівельно-монтажними організаціями роботи оплачуються за­мовником із рахунку фінансування, а якщо будівництво користу­ється довгостроковим кредитом — із позичкового рахунку. Оплата ведеться за договірною ціною, що є основою для укладання договору підряду на капітальне будівництво.

Договірна ціна в будівництві формується з урахуванням попи­ту і пропозиції на будівельну продукцію, кон'юнктури вартості матеріалів, застосовуваних машин і устаткування, розв'язання завдань соціального розвитку і будівельної бази підрядних орга­нізацій, одержання необхідного прибутку.

Договірні ціни визначаються на будівництво в цілому з розпо­ділом по об'єктах, що входять до складу будівництва, а також на окремі комплекси і види робіт, що доручаються окремим організаціям.

У договірну ціну входить:

- кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт;

- інші витрати, що належать до діяльності підрядчика;

- вартість інших робіт, що доручаються за договором підряд­нику (проектні роботи, забезпечення устаткуванням та ін.);

- резерв засобів на непередбачені роботи і витрати, розрахований на підставі вартості будівельно-монтажних робіт й інших витрат у розмірах, установлених за домовленістю між замовником і підрядчиком;

- витрати, пов'язані з формуванням ринкових відносин, що не знайшли відбитку в державних нормах і цінах.

Порядок розрахунків за виконання будівельно-монтажних ро­біт самостійно визначають у договорі підряду замовник із буді­вельною організацією. Застосовуються такі їхні основні види:

- за готову будівельну продукцію, тобто за закінчене будів­ництво підприємства, готового до випуску продукції і надання послуг;

- за закінчені окремі будівлі чи споруди;

- за етапи (комплекси) будівельних робіт;

- за закінчені великі конструктивні елементи і види робіт на об'єктах;

- за закінчені частини великих конструктивних елементів і видів робіт на підставі єдиних районних одиничних розцінок;

- інші види розрахунків.

Нестача потужностей підрядних організацій для здійснення будівництва, а також зростаючі обсяги робіт із технічного пере­оснащення і реконструкції діючих підприємств обумовлюють необхідність будівництва власними силами підприємства, тобто го­сподарським способом.

Вибір порядку фінансування будівництва, здійснюваного гос­подарським способом, залежить від обсягу будівництва. Фінан­сування здійснюється як за елементами витрат, так і в міру вико­нання робіт. Оплата робіт проводиться щомісяця за виконані обсяги. З нарахованої до оплати суми утримуються планові нако­пичення й економія від зниження собівартості будівельно-монтажних робіт.

7. Фінансування розроблення проектно-кошторисної документації на будівництво

Проектно-кошторисну документацію на будівництво ви­готовляють проектні інститути й інші організації.

Проект — це модель майбутніх основних фондів, він визначає основні техніко-економічні показники майбутнього виробництва. Складовою проек­ту є кошторисна документація, що визначає як загальну кошто­рисну вартість будівництва, так і вартість окремих об'єктів, видів робіт і витрат. Кошторисна вартість будівництва є кошторисним лімітом її фінансування.

Банки відкривають фінансування витрат на виготовлення проектно-кошторисної документації для об'єктів державних ка­пітальних вкладень на підставі плану капітального будівництва, договору на створення (передання) науково-технічної продукції та іншої документації. Оплата підготовленого проекту, робочої документації на річний обсяг будівельно-монтажних робіт здій­снюється в межах договірної ціни, розмір якої визначається за­мовником разом із проектним інститутом у договорі на ство­рення і передання науково-технічної продукції. Оплата відпо­відно до договору може вестися за закінчений проект, поетапно, за значні частини проекту або в міру фактичного виконання проектних робіт. Договором визначається порядок авансування цих витрат. Фінансування виготовлення проектно-кошторисної документації для технічного переозброєння малих підприємств здійснюється банком на підставі платіжних документів із поточ­ного рахунку підприємства, на якому зберігаються кошти фонду накопичення.

Довгострокові кредити банки надають тим підприємст­вам, у котрих немає або недостатньо власних коштів на розвиток виробництва (поширення, реконструкцію, технічне переосна­щення), інфраструктури (житлове, соціально-культурне й інше будівництво). Розмір кредиту визначається як різниця між вартіс­тю будівництва і сумою власних коштів, що спрямовуються на це будівництво.

Кредитні відносини між банком і позичальником регулюються кредитним договором, що укладається на весь термін кредиту­вання.

Відповідно до договору банк може надати підприємству довгостроковий кредит на такі витрати:

- науково-дослідні, проектні, конструкторські, технологічні роботи;

- придбання науково-технічної продукції в інших підпри­ємств;

- підготування нових виробництв, освоєння нових технологічних процесів, нових конкурентоспроможних видів продукції;

- створення одиничних партій продукції;

- випуск нової продукції за повним циклом — від науково-дослідних розробок і створення дослідних зразків до її серійного випуску;

- будівництво, технічне переоснащення, реконструкцію, розширення виробництва та інші заходи, що забезпечують наси­чення ринку товаром і зростання прибутку;

- житлове будівництво, будівництво об'єктів побутового й іншого соціального призначення;

- інші ефективні заходи.

Довгострокові кредити позичальникам видаються, як правило, на строк від трьох до шести років. При цьому позичальник надає банку:

- техніко-економічне обґрунтування, де вказується сума кредиту, яку він просить, викладається доцільність капітальних витрат, розраховується розмір очікуваних прибутків, чистого при­бутку; окупність витрат;

- дозвіл на відвід земельної ділянки при новому будівництві, договори на постачання устаткування, інші документи;

- проект кредитного договору;

- заява на одержання кредиту;

- строкове зобов'язання на погашення кредиту;

- гарантійний лист або заставне зобов'язання, складені за установленою формою;

- статут або положення, що регламентує діяльність підпри­ємства (якщо позичальник не обслуговується даною установою банку);

- бухгалтерський баланс на останню звітну дату зі звітом про фінансові результати роботи.

Банк перевіряє надані документи на одержання кредиту. Він оцінює кредитоспроможність позичальника на підставі бухгал­терського балансу й інших документів, що характеризують його фінансовий стан, аналізує можливість і доцільність здійснення витрат за рахунок довгострокового кредиту, реальність одержан­ня позичальником прибутку від проведення витрат, забезпечення своєчасного погашення кредиту, розглядає інші питання. Потім уточнюється поданий проект кредитного договору і в разі пози­тивного вирішення питання про видачу довгострокового кредиту відкриває позичальникові позичковий рахунок, із якого здійсню­ється використання кредиту на оплату устаткування, наукових розробок, виконаних будівельно-монтажних робіт тощо. Кошти також можуть перераховуватися в разовому порядку або поетап­но на розрахунковий рахунок позичальника.

Довгостроковий кредит погашається позичальником з поточ­ного рахунку з коштів фонду нагромадження після виконання за­ходу, що кредитується. Конкретні строки погашення встановлю­ються кредитним договором. У цьому самому договорі визначається процент за кредит, сплата якого здійснюється під час по­гашення кредиту.

Державне кредитування будівництв і об'єктів виробни­чого призначення здійснюється за рахунок коштів Інвестиційного фонду України, формованого з державного бюджету. Обсяг державного кредитування і напрями цього кредиту визначаються державною інвестиційною політикою України. Інвесторами, що використовують державний кредит, є міністерства, відомства, підприємства, об'єднання й організації, малі підприємства та інші інвестори. Кредит дається на будівництво, реконструкцію, техні­чне переоснащення об'єктів і підприємств.

Для одержання державного кредиту інвестори подають заявки та інші документи, що обґрунтовують потребу в будівництві, ре­конструкції або технічному переоснащенні об'єктів виробничого призначення.

Рішення про надання державного кредиту на основі заявок ін­весторів, у межах обсягів Інвестиційного фонду, приймає Націо­нальний банк разом із Міністерством економіки і Міністерством фінансів України. Це рішення оформлюється спільним протоко­лом, що є підставою для укладання кредитної угоди між Націо­нальним банком України і комерційними банками. Організація роботи з надання державного кредиту, його обліку і проведення розрахунків здійснюється Національним банком України.

Кредитні відносини між установами комерційних банків інве­сторами оформлюються угодами, у яких визначаються: мета на­дання державного кредиту, строки його повернення, процентні ставки за використання, економічні санкції й особливі умови кредитування, зобов'язання банку й інвестора з інших питань на­дання і використання кредиту.

Інвестори зобов'язані забезпечити цільове і своєчасне викори­стання державного кредиту і його повернення у визначені строки. Контроль за цільовим використанням кредиту здійснює Націо­нальний банк України.

Інвестор починає погашати кредит за рахунок власних коштів через рік після закінчення нормативного строку будівництва, ре­конструкції і технічного переоснащення об'єкта кредитування. Кошти, що вивільнялися, перераховуються комерційним банком на рахунок Інвестиційного фонду України для повернення їх у Республіканський бюджет. Контроль за своєчасним поверненням Цих коштів у держбюджет здійснюється Міністерством фінансів України.

Споживчі інвестиційні кредити надаються фізичним особам як у національній, так і в іноземній валюті на придбання нерухомості та споживчих товарів тривалого використання.

Основні витрати, що здійснюються за рахунок інвестиційного споживчого кредитування:

- будівництво (будинків, квартир, будівель, гаражів тощо);

- купівля будівельних об'єктів (будинків, квартир, будівель, гаражів тощо);

- реконструкція та капітальний ремонт об'єктів нерухомості, що є у приватній власності та використовуються на споживчі потреби;

- купівля товарів тривалого користування (побутова техніка, меблі, автомашини тощо).

Кредитна угода укладається між банком та фізичною особою на весь термін кредитування. Рішення про кредит приймається банком на основі кредитної заявки та після розгляду документів, що підтвер­джують кредитоспроможність позичальника. Оскільки споживчі потреби не передбачають прямої інвестиційної вигоди у вигляді фі­нансових потоків, особливе значення мають документи, що підтве­рджують платоспроможність позичальника на весь період дії кредитного договору (документи про доходи, документи, що підтверджу­ють кваліфікацію та досвід особи — потенційного позичальника), майновий стан позичальника (наявність нерухомості у власності та іншого майна значної вартості), та характеристика прав, що слугу­ють забезпеченням кредиту (іпотека, застава майнових прав, пору­ка, гарантія чи інші види забезпечення). При цьому банк, як прави­ло, вимагає від потенційного позичальника пайової участі у фінан­суванні інвестиційних заходів (сплати частини витрат або частини ціни інвестиційного товару за власний кошт) або додаткового забезпечення, понад вартість витрат, що передбачається кредитувати. У випадку позитивного рішення про надання кредиту сторони (банк та фізична особа) підписують кредитну угоду, у якій зазна­чаються суми, строки кредитування, розміри та порядок нараху­вання процентів, комісійних та інших платежів за кредитом, по­зичальнику відкривається особовий рахунок, з якого кредит видається або готівкою, або на рахунок постачальника інвестиційного товару (продукції, послуги). Виробничі витрати, що здійснюються фізичними особами як суб'єктами підприємницької діяльності, кредитуються на тих са­мих засадах, що й інвестиційне кредитування на виробничі потреби юридичних осіб (кредитування капітальних вкладень).