5. Суперфіцій (право користування чужою земельною ділянкою для забудови у межах населеного пункту)

Власник земельної ділянки міг передати її іншим особам не тільки для сільськогосподарського виробництва, але і для використання під забудову у межах відповідного населеного пункту.

Суперфіцій (лат. superficies – наземна частина будівлі, те, що міцно пов’язане з землею) - це право землекористувача (суперфіціарія) використовувати чужу земельну ділянку для здійснення будівництва житлових та інших споруд і будівель.

Поява суперфіцію як окремого виду прав на чужі речі була наслідком врахування положеннями римського приватного права фізичних властивостей споруд і будівель, а також їх фізичного зв’язку з землею. Неможливість існування відповідних будівель (споруд) відокремлено від земельної ділянки, на якій вони розташовані, а також відносно довгостроковий характер використання вказаних об’єктів нерухомості за призначенням, визначили довготривалість відносин, у межах яких землекористувач мав право на здійснення суперфіцію. Право користування чужою земельною ділянкою для забудови могло мати безстроковий характер або обмежувалося певним строком. В останньому випадку строк його здійснення підлягав встановленню у договорі або заповіті.

Суб’єктами відносин по наданню права землекористування для забудови могли бути власник земельної ділянки та будь-яка фізична особа, яка мала право здійснення будівництва відповідних споруд (суперфіціарій). Джерела римського приватного права не містять відомостей щодо жорсткого нормативного визначення можливого місцезнаходження земельної ділянки, що підлягала передачі для забудови, але враховуючи призначення вказаних споруд і будівель, очевидно, що вона повинна була бути розташована у межах відповідних населених пунктів.

Підставами виникнення суперфіцію могли бути договір або заповіт. При встановленні суперфіцію на підставі договору, сторони мали право самостійно визначати його предмет та інші умови, керуючись загальними засадами договірного права. При виникненні суперфіцію на підставі заповіту, основні права та обов’язки власника і землекористувача визначалися у відповідності з вираженою належним чином останньою волею заповідача. Однак, це не виключало можливості наступної корекції умов надання земельної ділянки під забудову домовленістю між спадкоємцем, який успадкував земельну ділянку і став її власником, і землекористувачем.

Власник земельної ділянки міг за домовленістю з суперфіціарієм отримувати відповідну частку від доходів останнього, набутих ним в результаті здійснення експлуатації певних об’єктів (наприклад, швейної майстерні), розташованих на переданій земельній ділянці. За умови переходу права власності на передану під забудову земельну ділянку до іншої особи, обсяг наданих суперфіціарію прав на неї, за загальним правилом, залишався незмінним. Однак це не перешкоджало новому власнику і землекористувачу у будь-який момент вносити відповідні зміни у договір, положення якого встановлювали вказане право землекористування для забудови у межах населеного пункту.

Обов’язки суперфіціарія полягали у використанні земельної ділянки відповідно до її цільового призначення, внесенні плати за користування земельною ділянкою, а також інших обов’язкових платежів, встановлених законом (наприклад, земельного податку). У його обов’язки входило також забезпечення будівництва і утримання будівель і споруд на чужій земельній ділянці після його завершення. По закінченні строку землекористування він був зобов’язаний повернути земельну ділянку власнику у належному стані, здійснивши за власний рахунок знесення споруди (будівлі). За загальним правилом право власності на об’єкт нерухомості було безстроковим, однак це не означало неможливості його припинення у майбутньому у зв’язку із знесенням будівлі або споруди. Суперфіціарію належало також право відчужувати і заповідати право використання земельної ділянки, що була передана йому під забудову у межах певного населеного пункту.

Враховуючи відчужуваність права користування чужою земельною ділянкою для забудови, у договорі визначався і обсяг правомочностей нового власника. Особа, до якої переходило право власності на будівлі (споруди), набувала право користування чужою земельною ділянкою на тих же умовах, що і попередній їх власник.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови припинялося у випадку поєднання в одній особі власника земельної ділянки і суперфіціарія. Така ситуація могла мати місце, наприклад, у спадкових відносинах. Аналогічна наслідки наставали зі спливом строку права землекористування для забудови, відмови землекористувача від права користування земельною ділянкою, а також у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом певного строку (3-х років). У останньому випадку спрацьовувала цілком логічна презумпція, що це право втратило для суперфіціарія актуальність.