Сделки с недвижимостью как основание возникновения прав на зу

Ст. 1 ЗК – принцип единой судьбы ЗУ и расположенной на нем недвижимости отчасти реализован в ст. 35 ЗК, в соответствии с которой в том случае, когда объект недвижимости и ЗУ принадлежат одному лицу на праве собственности, запрещено раздельное отчуждение здания, строения, сооружения и ЗУ.

Т.к. это самостоятельный объект, все-таки заключается два договора, хотя, исходя из логики законодателя, достаточно должно было быть и одного договора купли-продажи здания и ЗУ.

Ситуация меняется, когда собственник недвижимости пользуется чужим ЗУ для размещения принадлежащей ему недвижимости. В этом случае собственник недвижимости имеет преимущественное право выкупа ЗУ. При чем, этом право ограничено лишь:

1) ЗУ ограничен в обороте

2) речь идет о правах иностранных граждан и юрлиц, лиц без гражданства. Их права ограничены тем, что они не могут приобретать в собственность ЗУ, расположенные на приграничных территориях.

Собственник недвижимости, расположенной на чужом ЗУ, совершая сделку с недвижимостью, передает и права на ЗУ, при чем специальной передачи не требуется, основанием заключения соответствующего договора аренды является договор купли-продажи. Практика ВАС, связанная с взиманием налоговых платежей, свидетельствует, что собственник здания, строения и сооружения, к которому перешел соответствующий объект недвижимости, с момента совершения сделки является обязанным платить земельный налог, независимо от того оформлены ли его права на землю.

Права на ЗУ переходят в том же объеме, что и у лица, ранее обладавшего указанным зданием, строением или сооружением.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Что касается государственной и муниципальной собственности, правила (ст. 36 ЗК):

1) Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки путем приватизации или заключения договора аренды ЗУ

2) В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.

3) В существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав кондоминиума, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

4) В случае, если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в этом здании.

5) В случае, если помещения в здании, расположенном на неделимом земельном участке, закреплены за несколькими федеральными казенными предприятиями и государственными или муниципальными учреждениями, данный земельный участок предоставляется одному из этих лиц на основании решения собственника земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, а другие из этих лиц обладают правом ограниченного пользования земельным участком для осуществления своих прав на закрепленные за ними помещения.

6) гос и унитарные предприятия владельцы соответствующих помещений заключает договора аренды ЗУ.

7) Когда помещение, здание, сооружение закреплено за нескольким гос и муниципальными учреждениями, федеральными казенными предприятиями, ЗУ предоставляется одному из лиц – балансодержателю на праве постоянного бессрочного пользования, остальные пользуются ЗУ на праве ограниченного пользования.

Договор аренды со множественностью лиц на стороне арендатора заключается с согласия арендодателя.

Порядок оформления. Заинтересованные лица обращаются в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении ЗУ, о приобретении прав на ЗУ с предоставлением кадастрового плана (карты) ЗУ. Когда последний отсутствует, орган м\с за счет заявителя обеспечивает изготовление кадастрового плана.

Размер ЗУ определяется с учетом фактического использования площади ЗУ, утвержденной землеустроительной документации и градостроительных требований, содержащихся в градостроительной документации. Границы ЗУ устанавливаются с учетом границ смежных ЗУ, красных линий застройки, а также естественных границ(урез воды, берег водного объекта и т.д.).