Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустроительное обеспечение управления муниципальными образованиями. Учебное пособие
.pdf
Система регулирования земельно-имущественных отношений
Экономико-
правовые формы
Организационно-
управленческие формы
Рыночные
институциональные
формы
– разработка
и утверждение
нормативно-правовых
актов, регулирующих
деятельность ЗИК;
– заключение
договоров земельноимущественного
оборота;
– принятие
и реализация
государственных
программ развития
ЗИК;
– зонирование земель,
ведение кадастрового
учета и т.д.
– принятие решений по
вопросам регулирования
государственной
собственности в ЗИК;
– разработка и реализация
тактических программноцелевых документов
управления
государственной
собственностью в ЗИК;
– организация
и проведение сессий,
заседаний, совещаний,
консультации и т.д.
по вопросам развития
земельно-имущественных
отношений
– концессионная
политика;
– организация
контрактной системы
регулирования
государственной
собственности
и предпринимательской
деятельности в ЗИК;
– финансовоинвестиционные
механизмы реализации
природохозяйственных
мер в отечественном
ЗИК, направленных
на восстановление
почвенно-земельного
потенциала
Рис. 4.3. Формы регулирования
земельно-имущественных отношений
отработка системы налоговых и регистрационных сборов
при совершении сделок с земельными участками;
формирование единой системы налогообложения на зе-
мельно-имущественную недвижимость.
81
Кроме совершенствования существующих административных инструментов, необходимо развивать новые инструменты земельно-имущественного менеджмента, к которым можно отнести:
оптимизацию размеров и форм земельных участков;
обмен земельными участками между государством и
частными собственниками;
выкуп земли муниципальными властями на рынке с це-
лью ее дальнейшей перепродажи;
ограничения, запреты и предложения по использованию
земли;
софинансирование вложений в существующую инфра-
структуру;
санация и проведение мероприятий по развитию терри-
тории муниципального образования.
Особенно актуальным становится экологизация процессов
управления ЗИК муниципального образования, необходимость
которой обуславливается резким обострением взаимосвязей в
системе «человек – окружающая среда».
Этот процесс призван обеспечить повышение эффективности природохозяйственной деятельности, формирования объективной необходимости поддержания состояния окружающей
природной среды на достаточно высоком уровне, призванном
обеспечить значительное снижение заболеваемости и увеличение
продолжительности жизни населения.
82
4.2. Территориальные аспекты и их учет
при формировании системы управления
земельно-имущественным комплексом
Права на земельные участки в населенных пунктах оформляются либо путем долгосрочной аренды с максимальным сроком
на 49 лет, либо путем продажи в собственность. Распространена и
краткосрочная аренда земельных участков, особенно для целей
строительства. В случаях, когда большое количество земельных
участков находится в рыночном обороте, оценщик сталкивается с
определенными трудностями по проведению стоимостной оценки
некоторых земельных участков для целей их продажи или выкупа.
При этом крупные земельные участки под жилое или промышленное строительство пользуются спросом только у крупных
инвесторов, которые заявляют строительство большого числа и
крупных объектов. В то же время за последние годы из-за неустойчивого финансового положения, в том числе и кредита
обеспеченности инвестиции многих объектов подвергаются резким колебаниям, что в целом нарушает устойчивость развития
земельно-имущественных отношений в этих условиях.
В последние годы происходит оживление не только коммерциализации земельно-имущественных отношений, но и значительно возрос уровень коммерческой аренды зданий и сооружений и особенно земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. Такое оживление позволяет проводить
конструктивную работы в области кредитования инвестиционных
вложений в различные объекты жилищного социально-бытового,
культурного и промышленного назначения.
Систематизация показателей стоимостной оценки земельных участков указывает на их неоднородность, местоположение,
качественную характеристику, что оказывает существенное влияние на формирование ценообразующих факторов, к которым
следует отнести:
местоположение земельного участка и его качественную
характеристику;
83
уровень инженерного оборудования обустраиваемой тер-
ритории и прилегающей к ней местности;
геоморфологические свойства земельных участков (рель-
еф, геология, гидрогеология и т.д.);
конфигурацию земельного участка, влияющую на удоб-
ство для строительства и ведения хозяйственной деятельности;
архитектурно-планировочное обеспечение зданий и со-
оружений, расположенных на земельном участке;
правовой статус земельного участка.
Данная ситуация актуализирует проблему зонирования городской территории по ряду ключевых характеристик, отражающих совокупные особенности объектов ЗИК, в том числе стоимостные.
Свойство целостности ЗИК муниципального образования
определяется интеграцией его частей, в качестве которых выступают территориальные зоны муниципальных образований, включающие объекты недвижимости, имеющие одинаковое функциональное назначение. Территориальные зоны могут быть представлены совокупностью однородных объектов недвижимости, однако
историческое развитие поселений, недостаточно продуманная застройка и другие факторы привели к тому, что зонирование происходит по преобладающему функциональному принципу.
Исходя из этого, территориальные зоны представляют собой отдельные территории, границы которых фиксируются на
основании решений органов местного самоуправления. Эти зоны
выделяются для целей административно-хозяйственного регулирования земельно-имущественных отношений в пределах каждой
зоны, посредством чего устанавливается правовой режим использования данных территорий. Поэтому в условиях рыночной экономики зонирование земель предопределяет устойчивую форму
контроля над использованием городской территории.
В этой связи можно указать на существующее понятие
морфологии города, под которым понимается распределение в
городском пространстве объектов городского хозяйства, парков,
жилых районов, элементов природного ландшафта и т. д.
84
По большому счету такой подход относится к сфере городского
планирования и находит реальное воплощение в развитии современных российских городов.
В настоящее время существует множество видов зонирования городской или муниципальной территории. Например, цель
зонирования вредных воздействий состоит в том, чтобы отделить
друг от друга несовместимые виды землепользования.
Важное значение при территориальном зонировании городской или муниципальной территории приобретает финансовая
составляющая этого процесса, поскольку различные типы домовладений общественных и промышленных зданий и сооружений
накладывают свой отпечаток на доходность той или иной территориальной зоны.
Анализ зарубежного опыта в решении территориальных
вопросов указывает на то, что при помощи соответствующих
планов землепользования и застройки устанавливаются общие
правила использования недвижимости в зонах в соответствии с
их назначением; определяются экологические меры, условия передачи отдельных объектов недвижимости из различных зон и
рационального использования природных ресурсов; разрабатывается система приоритетов среди разных вариантов возможного
целевого назначения отдельных зон и объектов.
Для каждой территориальной зоны правилами землепользования и застройки устанавливается свой градостроительный
регламент с учетом особенностей расположения и развития данной зоны, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и др.).
Градостроительный регламент территориальной зоны определяет
основу правового режима земельных участков, равно как и всего,
что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации
зданий, строений, сооружений, и в конечном итоге образует ЗИК.
85
Основными задачами при разработке системы зонирования
объектов ЗИК выступают:
1. Составление единого кадастра объектов недвижимости
населенных пунктов, на которых будет осуществляться территориальное зонирование.
2. Установление этапов зонирования объектов недвижимого имущества населенных пунктов, которые подвергаются процедуре зонирования.
3. Определение основных понятий в сфере зонирования
объектов недвижимого имущества населенных пунктов.
4. Определение порядка, целей и оснований определения
предельных и допустимых параметров использования объектов
недвижимого имущества в зонах и подзонах в целях регламентации разрешенного использования объектов недвижимости.
5. Установление порядка зонирования объектов недвижимого имущества населенных пунктов, включая приведение существующего (фактического) использования этих объектов в соответствие с введенным разрешенным использованием.
6. Определение форм участия населения и собственников недвижимости в утверждении и изменении документации о зонировании.
7. Оптимизация баланса интересов частных и государственных (муниципальных) собственников недвижимости при
осуществлении зонирования объектов недвижимого имущества
населенных пунктов.
8. Установление порядка изменения разрешенного использования объектов недвижимости (перезонирование), включая необходимые процедуры согласования такого изменения.
9. Установление способов контроля за осуществлением деятельности в области зонирования недвижимости населенных
пунктов.
В настоящее время экологический фактор приобрел комплексный характер и присущ всем сферам человеческой деятельности. Следовательно, при решении вопросов территориальной
организации населенного пункта или муниципального образования необходимо принимать в расчет следующее:
преобладающее направление ветров (роза ветров);
наличие геомагнитного излучения на застраиваемых тер-
риториях;
86
качество питьевой воды и качество очищенных сбросных вод;
снижение шумового и иного загрязнения воздушной среды.
В этой связи одним из важнейших механизмов решения социальных и эколого-экономических проблем выступает формирование рациональной территории, обеспечивающей выполнение
всех условий территориального планирования населенных пунктов или муниципальных образований.
Современные исследователи рассматривают экологическую
функцию территориальных зон как комплексную систему определенных природоохранных мер, обеспечивающих экологизацию
всех сфер человеческой деятельности (производственной, социально-экономической, культурно-бытовой, рекреационной, жилищной и т.д.).
В этой связи цель управления муниципальным ЗИК с помощью механизма территориального зонирования состоит в том,
чтобы создать правовую основу для обеспечения прав общественности на допустимое с экологической точки зрения использование территории вопреки правам собственников, использующих свои объекты недвижимости в личных интересах.
Конкретной целью зонирования объектов недвижимости
населенных пунктов является определение общих принципов и порядка дифференциации недвижимости населенных пунктов для
установления и изменения видов разрешенного использования ЗИК.
При этом предполагается, что при установлении разрешенного использования земельных участков могут быть введены и
регламентированы такие виды использования недвижимости, которые санкционируются органами власти, осуществляющими зонирование, например: основное и сопутствующее использование,
условно разрешенное использование, а также порядок использования недвижимости, которое не соответствует разрешенному
(несоответствующее использование). Таким образом, значительное влияние на принятие данных решений оказывает экологическое состояние обустраиваемой территории и темпы экологизации процесса формирования и развития ЗИК муниципального
образования.
87
4.3. Экологические аспекты управления
земельно-имущественным комплексом
муниципального образования
При оценке недвижимого имущества под экологическим
фактором, или фактором окружающей среды, понимается любое
природное явление или качественное состояние окружающей
среды и ее отдельных компонентов, а также качественное состояние самих элементов недвижимости, влияющие на ее рыночную
стоимость.
Вопросы, связанные с развитием методологии учета экологических факторов при оценке стоимости ЗИК, следует рассматривать, опираясь на современные подходы, отраженные в международных и европейских стандартах оценки.
В международной практике и теории оценки стоимости
уделяется большое внимание вопросам влияния на недвижимость
и финансовое состояние оцениваемого объекта факторов окружающей среды. Они выделяются в самостоятельную группу факторов, формирующих рыночную стоимость наряду с социальными,
экономическими и факторами государственного регулирования.
Данные факторы являются такими же существенными, как и перечисленные, и в совокупности с ними определяют стоимость
любой недвижимости.
Из-за жестких природоохранных норм, установленных в законодательствах западных стран, и возможного вследствие этого
привлечения к серьезной финансовой ответственности за загрязнение участка покупатели, продавцы и кредитные учреждения
стали проводить оценку экологического состояния участка или
объекта до заключения сделки. Экологические проблемы также
стали оказывать существенное влияние на использование объекта
недвижимости в качестве залогового обеспечения. Кредиторы
могут не предоставить кредит, если объект имеет экологические
проблемы, из-за боязни возникновения больших расходов по
устранению загрязнения или продажи данного объекта за долги
по экологическим обязательствам. Считается, что фактор загряз-
88
нения среды может вызвать настолько отрицательную реакцию у
покупателей и кредиторов, что это может привести к фактическому аннулированию ипотечного кредитования целого региона.
В Международных стандартах оценки вопросам окружающей среды посвящены такие документы, как: Стандарт 1 и Руководство по применению и исполнению № 7.2 «Оценка при наличии опасных и токсичных веществ».
В Стандарте 1, определяющем рыночную базу оценки, указывается, что отрицательную рыночную стоимость могут иметь
некоторые объекты, подвергшиеся воздействию загрязнения
окружающей среды.
В Руководстве при наличии опасных и токсичных веществ
определяется:
‒ что считать опасными и токсичными веществами;
‒ как проводить оценку при наличии вредных и токсичных
веществ;
‒ к каким видам имущества применяется данное руко-
водство;
‒ в каких случаях приглашать специалистов;
‒ как результаты оценки, полученные при наличии токсич-
ных и опасных веществ, взаимосвязаны с финансовой отчетностью.
К опасным или токсичным веществам относятся особые
материалы, присутствие или близкое расположение которых может отрицательно сказываться на стоимости имущества из-за их
потенциальной способности приносить вред всему живому. Применительно к оценке опасное вещество определяется следующим
образом: любой материал внутри, вокруг или поблизости от оцениваемого объекта имущества, форма, количество и биологическая доступность которого достаточны для того, чтобы оказать
отрицательное воздействие на рыночную стоимость имущества.
Понятие «токсичный» определяется как состояние материала (газообразное, жидкое или твердое), в котором он по своей
форме, количеству и местонахождению на дату оценки обладает
способностью наносить вред всему живому.
89
Руководство применяется ко всем оценкам имущества,
включая установки, машины и оборудование. В нем указывается,
что при оценке необходимо учитывать такие вопросы, как затраты на санацию или восстановление, затраты на техническое обслуживание и текущий ремонт, затраты на мониторинг, обязательства перед третьими сторонами, ответственность перед регулирующими органами и т. п.
Имея дело с опасными или токсичными веществами, оценщик должен исследовать все связанные с этим проблемы в обстановке конфиденциальности, чтобы не создать ненужные спекуляции относительно данного имущества.
В Руководстве также указывается, что раскрытие данных о
наличии каких-либо опасных и токсичных веществ, которое может отрицательно сказаться на стоимости имущества, входит в
число общих требований к отчету, установленных в Стандарте 1
Международного комитета по стандартам оценки (МКСО). Помимо этого, требуется, чтобы оценщик указал, как он рассматривал этот фактор при выполнении задания.
В европейских стандартах оценки (ЕСО 2000) вопросам
окружающей среды также уделяется большое внимание.
В частности, Стандартом 9, регламентирующим содержание сертификата и отчета об оценке, предписывается рассматривать проблемы, связанные с окружающей средой, включая оценки риска, для того, чтобы:
1) гарантировать полный охват всех важнейших областей,
влияющих на стоимость;
2) обеспечить невозможность неправильного истолкования
реальной ситуации со стоимостью имущества;
3) избежать возникающих дополнительных обязательств;
4) избежать финансовых потерь в связи с потерей стоимо-
сти имущества при обнаружении негативного экологического
воздействия, либо необходимостью осуществления затрат, связанных с выполнением природоохранных требований и норм,
обязывающих компенсировать экологический ущерб и восстанавливать нарушенное качество природной среды.
90
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]