Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустроительное обеспечение управления муниципальными образованиями. Учебное пособие
.pdf
ством их деятельности. Люди – ее активные элементы, опосре-
Характеристика
Объект недвижимости
ЗИК
1 2 3
Материальная
Земельный участок
Земля
Улучшения
Улучшения
Юридическая
Права собственности,
вещные права,
ограничения прав
Не имеет
Субъект
управления
Собственник
Муниципалитет
дующие всю совокупность взаимосвязей элементов системы через свою деятельность, обеспечивающую и определяющую все
протекающие в ее рамках процессы. Вышеизложенное позволяет
отнести ЗИК к классу социально-экономических систем (СЭС).
Все земельно-имущественные отношения в конечном счете
локализируются вокруг первичного объекта недвижимости, который вследствие этого и выступает основным объектом государственного учета по полной совокупности вышеуказанных характеристик.
Во всех случаях элементы ЗИК и отдельные его виды приобретают в рыночных условиях свойства товара и, соответственно, рыночную стоимость. Они могут быть использованы в качестве источника дохода (проданы, сданы в аренду, доверительное
управление и т.д.). Следует отметить, что в обращении могут
участвовать только такие элементы ЗИК, которые обладают свойствами товара, то есть соответствующие требованиям отнесения
их к категории недвижимого имущества. Это исключает возможность участия в процессах рыночного обращения отдельных его
элементов, входящих в состав муниципалитетов, субъектов Федерации и страны в целом.
Сравнение характеристик объекта недвижимости и ЗИК
приведено в табл. 2.1.
Таблица 2.1
Сравнение характеристик объекта недвижимости и ЗИК
31
Окончание табл. 2.1
1 2 3
Цель управления
Извлечение дохода
или других выгод
(сокращение расходов и др.)
Формирование благоприятной
среды жизнедеятельности
жителей поселения
Принцип
управления
Наилучшее и наиболее
эффективное использование
земельного участка
Сбалансированность,
соответствие
Методы
управления
Рыночные
Административные,
косвенные
Качественные
признаки
Доходность
Плотность, связанность,
размещение
Критерий оценки
эффективности
управления
Максимизация
стоимости земельного
участка
Опережающий рост
поступлений земельного
налога, арендной платы
за землю
С точки зрения действующего российского гражданского
законодательства, ЗИК (и его элементы) как объекты гражданского права могут свободно отчуждаться или переходить от одного
лица к другому в порядке утвержденного правопреемства (куплипродажи, внесения в уставный капитал, реорганизации предприятия и т.д.), либо иным способом, то есть он имеет определенную
оборотоспособность.
В настоящее время в России ЗИК в качестве объекта управления со стороны органов власти находится на этапе формирования. Поэтому определение его компонентов и параметров, а тем
более стоимости компонентов не сформулировано даже в качестве приоритетной управленческой задачи органов власти. Причиной подобного состояния является, прежде всего, проблема
формирования объекта недвижимости как совокупности земельно-имущественных прав.
К числу особенностей ЗИК, расположенного на городских
территориях, можно отнести:
‒ пространственную ограниченность территории города;
‒ территориальное совмещение производственных объек-
тов со средой обитания населения, что повышает требования к
состоянию земель;
32
‒ относительно высокую плотность размещения искус-
ственных объектов недвижимости;
‒ разнообразие строений;
‒ существенные негативные изменения состояния земель,
происходящие под воздействием активизации отрицательных
процессов в связи возрастающими техногенными нагрузками и
загрязнениями;
‒ культурно-историческое и архитектурное значение мно-
гих объектов городской недвижимости, накладывающее ограничения на их использование.
Важное значение в современных условиях приобретает
процедура определения комплексного стоимостного показателя
ЗИК, что обусловливает специфику установления реальной единой стоимости ЗИК и земельно-имущественных отношений в современной России. При этом следует отметить, что земельные ресурсы органично участвуют во всех сферах воспроизводственного
процесса. Так, в стадии производства жизненных средств и ресурсов ограниченное земельное пространство входит в затратную составляющую, определяя через свои ценовые параметры величину
общественно необходимых и индивидуальных издержек.
Другое важное обстоятельство состоит в том, что земельный ресурс как объект недвижимости невозможно физически
изъять и переместить в пространстве, использовать и амортизировать без остатка. Это специфическое свойство земельной собственности позволяет постоянно держать ее в фокусе общественного внимания и контроля, обусловить комплексом регламентирующих требований и ограничений.
Управление ЗИК осуществляется в рамках нескольких пространств – социального, политического, правового, экономического, культурного, исторического, природно-климатического,
экологического. Учитывая данную специфику, следует ориентировать систему управления земельно-имущественными отношениями на реализацию следующих основных функций:
‒ рациональное сочетание стратегических и тактических
интересов в области землепользования, то есть бережного ис-
33
пользования городских земель как ограниченного и невосполнимого природного ресурса с возможностями наиболее полного поступления средств в бюджет города;
‒ упрощение и удешевление системы учета и регистрации
прав на землю и иное недвижимое имущество;
‒ обеспечение надежности и оперативности контроля за со-
стоянием и использованием земель.
Таким образом, формирование ЗИК на всех уровнях его
управления является неотложной задачей социально-экономического обеспечения всех отраслей народного хозяйства, внедрения инновационных подходов для обоснования его эффективности и создания благоприятных условий для экологической безопасности жизнедеятельности населения.
2.2. Экологизация земельно-имущественного комплекса
как важнейший фактор территориального развития
На территориях современных муниципальных образований
все меньше остается природных процессов, не затронутых деятельностью человека. Значительное влияние на уровень антропогенного и техногенного воздействия оказывает размещение в
населенных пунктах различного рода комплексов отдельных зданий и сооружений, а также гидротехнических сооружений, что в
конечном итоге оказывает негативное воздействие на состояние
окружающей природной среды. Установлено, что антропогенные
и техногенные воздействия на территории муниципального образования проявляются неодинаково, на что оказывает влияние характер природно-климатических, геоморфологических, почвеннорастительных условий.
Экологические проблемы присущи любой территории,
насыщенной различными загрязнителями промышленного, сельскохозяйственного производства, а также различными видами
транспорта. Наиболее ярко эти проблемы проявляются в условиях муниципальных образований, с характерными для них доста-
34
точно надежными внутренними и внешними связями, потоками
населения, ресурсов, энергии и информации, входящих в их территорию и перераспределяющихся между отдельными компонентами природно-технической геосистемы и населением.
Муниципальной территории как экосистеме присущи следующие характеристики:
1) многосложная экосистема, поскольку здесь использует-
ся как внутренний природно-ресурсный потенциал, так и привнесенные на его территорию дополнительные энергетические, материальные и другие ресурсы;
2) аккумулирующая экосистема, включающая в себя мощный почвенный и растительный покров, организуемые культурные агроландшафты;
3) неуравновешенность отдельных экоподсистем, посколь-
ку техногенное воздействие на природную среду распределяется
неравномерно. Это вызвано тем, что территория муниципальных
образований нуждается в разработке проектов планирования и
размещения природных, хозяйственных и других объектов в их
рациональном сочетании.
Экологические проблемы муниципальных территорий мо-
гут быть следующими:
‒ увеличена территория муниципального образования, чис-
ленность населения и его размещение на этой территории;
‒ природные условия территории (особенности климата,
включая циркуляционные процессы в атмосфере, наличие или
отсутствие крупных водных объектов, лесных массивов внутри и
вне территории), во многом определяющие степень комфортности проживания населения, энергетические затраты для обеспечения необходимого уровня комфорта, условия водоснабжения и
рекреации, темпы нейтрализации загрязнений, выбрасываемых в
атмосферу и водные источники;
‒ характер и масштабы производства и адекватных сбросов
и выбросов вредных веществ, загрязняющих атмосферу, водные
источники и почвы муниципальной территории;
35
‒ особенности размещения населенных пунктов, животно-
водческих комплексов, зон отдыха и отдельных культурных агроландшафтов с учетом их геоморфологических характеристик;
‒ наличие подземных грунтовых вод, их минерализация и
возможность использования, просадочность грунтов, обеспечивающая возведение зданий и сооружений;
‒ несовершенство инженерного оборудования территории
муниципального образования, включающего в себя подъездные
пути, линии электропередач, водо- и канализационные трубопроводы, сети газоснабжения и сетевой связи, которые направлены
на полное обеспечение проживающего населения, животноводческих комплексов, а также орошаемых участков водой, электроэнергией, газом и т.д.
Следует отметить, что большое разнообразие климатических условий (количество осадков, режим их выпадения, продолжительность и интенсивность, температурные характеристики
и ветровой режим) оказывают существенное влияние на проведение организационно-хозяйственной деятельности, осуществление
природоохранных мероприятий и внедрения энергосберегающих
технологий.
С природно-климатическими условиями тесно связана их
гидрологическая составляющая. Наличие временных водотоков,
болот, заболоченных земель, берегоразрушительных процессов
относят эти земли в категорию неудобных и малоиспользуемых
земель, на улучшение которых требуются большие инвестиции.
Наличие уплотненных и неэффективно обрабатываемых земель
приводит к увеличению поверхностного стока, который способствует усилению эрозионных процессов (смыв и размыв почвы,
оврагообразование, дефляция). Кроме того, из-за техногенного и
антропогенного воздействия происходит изменение температурного режима и перераспределение потоков талых вод, что также
приводит к развитию ветровой и водной эрозии. Неравномерное
распределение растительного древесного и травянистого также
влияет на тепловой и водный режим отдельных территорий.
36
Кроме того, к негативному воздействию на природную среду можно отнести мероприятия, связанные с благоустройством
территории – вертикальная планировка местности, сброс вод и
снега в овраги, балки, на склоны и откосы, создание полей орошения, карьеров, прудов и озер, подпор рек, что приводит к антропогенной эрозии, затоплению, подтоплению и заболачиванию
местности.
На муниципальной территории ярко проявляется техногенная и антропогенная нагрузка на измененную природную среду и
непосредственно на человека, что обуславливает противоречия:
– при планировании территории, поскольку возникает
необходимость использовать отдельные участки плодородных
земель под размещение рекреационных, заповедных и других хозяйственных объектов;
– при размещении селитебных и хозяйственных застроек,
что позволит значительно сократить капитальные вложения на
инженерное обустройство территорий;
– при учете потребности населения муниципального образования в удовлетворении интересов различных социальных, этнических и религиозных групп;
– при предоставлении и отводе ценных земельных участков
для строительства зданий и сооружений с учетом транспортной
доступности строительных участков, близости существующих
коммуникаций, в условиях рыночной экономики, также стоимости земли и возможности ее приобретения.
Интенсивное использование природных ресурсов в рамках
муниципального образования вызывает множество экологических проблем, важнейшими из которых являются:
‒ сокращение ценных сельскохозяйственных угодий;
‒ интенсификация использования энергетических ресурсов
для различных целей народного хозяйства;
‒ ухудшение состояния воздушной среды сбросом и вы-
бросом загрязняющих веществ;
‒ загрязнение водных ресурсов вследствие их интенсивного
использования и несовершенства технологий очистки сточных вод;
37
‒ утрата и сокращение мест отдыха, а также зеленых мас-
сивов внутри и по периферии муниципальных образований, в которых осуществляется восстановление атмосферного кислорода,
нейтрализация загрязнений воздуха, а также снижение качества
природной основы рекреационных зон и, соответственно, их реабилитирующей роли;
‒ воздействие на окружающую природную среду и челове-
ка электромагнитных излучений;
‒ изменение микроклиматических условий посредством
полезащитного лесоразведения, строительства природоохранных
и природозащитных сооружений;
‒ особенности геоэкологических условий отдельных терри-
торий муниципального образования;
‒ ухудшение санитарно-гигиенической и эпидемиологиче-
ской обстановки на территории муниципальных образований;
‒ возникновение и усиление социальной напряженности,
вызываемой наличием неустраненных источников загрязнения и
повышенной загрязненности окружающей природной среды.
Таким образом, экологизация ЗИК представляет собой механизм организации городского хозяйства с присущими ему способами управления и взаимоотношений между землепользователями, направленный на улучшение экологических и экономических свойств земельных участков.
Основная цель экологизации ЗИК состоит в согласовании
интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов. В соответствии с данной целью можно определить структуру эколого-экономического механизма землепользо-
вания как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и
социальных интересов различных субъектов хозяйствования.
Эколого-экономический механизм использования земельных ресурсов является частью экономического механизма как
объекта природопользования, и он должен быть согласован с
другими экономическими механизмами и природными процессами, происходящими в единой системе.
38
Эколого-экономический механизм использования земельных
ресурсов и иной недвижимости функционирует на рыночной основе и включает в себя определенные запретительные процедуры.
Государство на основе сложившейся ситуации и прогнозной
информации устанавливает цели использования земельных ресурсов, определяет приоритеты развития земельных отношений, разрабатывает нормы взаимоотношений между собственниками ЗИК.
Все вышесказанное обуславливает развитие нового направления – экологизацию земельных ресурсов, появление которого
связано не только с развитием самой землеустроительной науки и
практики, но и с общей тенденцией усиления экологизации других научных дисциплин. При этом если в ряде других отраслей
науки экологические знания выступают только как условие, которое необходимо учитывать при решении определенных задач,
то при организации использования земельных ресурсов они имеют решающее, конструктивно-практическое значение.
Экология земельных ресурсов логично сочетается с функциями государственного управления земельным фондом, а также
превалирующими в определенный промежуток времени видами
землеустроительных и земельно-кадастровых работ. Экологизация
использования земельных ресурсов базируется на совокупности
экономико-правовых и экологических законов, которая призвана:
‒ раскрыть систему взаимодействия экономических и эко-
логических законов и правил при осуществлении организации
использования земельных ресурсов;
‒ дать рекомендации по организации использования зе-
мельных ресурсов, обеспечивающих поддержание заданных производственных функций их использования, сохранения и улучшения природных и антропогенных ландшафтов;
‒ обосновать экологическую и эколого-экономическую эф-
фективность организации использования земельных ресурсов;
‒ обеспечить реализацию принципа равноправного взаимо-
действия процесса организации использования земельных ресурсов и экологии природных и антропогенно-измененных экосистем.
В зависимости от масштаба и финансовых возможностей
муниципального образования при разработке стратегии экономического развития могут быть выдвинуты различные критерии
39
экологической политики в области использования земельных ресурсов, которые будут определять функциональные задачи эколого-экономического механизма формирования и развития земельно-имущественных отношений.
Стратегии минимизации экологического риска должны
придерживаться муниципальные территории, имеющие взрывоопасные производства, например, химические комбинаты. Стратегии минимизации воздействия на окружающую среду могут
придерживаться муниципальной территории, имеющие прочную
финансовую базу, особенно если в доходах муниципального образования большую долю составляют поступления от рекреационной деятельности.
Типология эколого-экономических механизмов муниципального землепользования может быть произведена по следующим критериям:
1) по преобладающим методам управления (администра-
тивные, административно-правовые, смешанные);
2) по наличию цели улучшения состояния качества окру-
жающей природной среды;
3) по способу воздействия на собственников земельных
участков (стимулирование, подавление, ограничивание);
4) по преобладанию нагрузки как на собственников ЗИК,
так и на состояние окружающей природной среды.
В настоящее время расширяется круг муниципальных территорий, которые переходят к новому типу социально-экономического
развития, цель которого – создание качественной окружающей природной среды, понимаемой в широком смысле как совокупность
условий жизни населения и функционирования хозяйствующих
субъектов на территории данного муниципального образования. Для
такого перехода требуется осуществить комплекс мер по созданию
правовой, организационной, налоговой и других составляющих
функционирования ЗИК по обеспечению эффективного расходования общественных и других ресурсов, направляемых на эти цели.
Именно поэтому в современных условиях важнейшим элементом
обеспечения развития ЗИК на основе принципов учета его экологической составляющей является развитие экологически ориентированных информационно-аналитических систем ЗИК.
40
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]