Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустроительное обеспечение управления муниципальными образованиями. Учебное пособие
.pdf
способами, в том числе путем прямого обследования земельных
участков и прочей находящейся на ней недвижимости или косвенно
– посредством получения сведений из других ведомств и служб.
Наиболее часто используются четыре альтернативных подхода к определению базы для оценки объектов:
1. При использовании метода, основанного на стоимости
капитала, используется стоимость недвижимого имущества на
свободном рынке на конкретную базовую дату.
2. При применении метода, основанного на величине
арендной платы, используется размер арендной платы на свободном рынке на конкретную дату.
3. Метод оценки стоимости с точки зрения затрат, связанных со стоимостью строительства объекта, используется при
определении стоимости недвижимости, обычно не являющейся
предметом купли-продажи на рынке.
4. При применении общего или объектного подхода принимается во внимание размер объекта недвижимости. Налог исчисляется по определенной ставке на квадратный метр или за
единицу, которая может меняться в зависимости от преимущественного использования объекта недвижимости. Ставки налога
могут быть косвенно связаны с величиной аренды или капитальной стоимостью объекта, но обычно эта ставка устанавливается
соответствующими налоговыми органами произвольно.
Одним из основных условий развития современной земельно-кадастровой системы должно быть формирование более тесной координации между организациями, отвечающими за формирование кадастровых данных в конкретной сфере деятельности,
то есть информация, необходимая для разных целей, должна быть
сконцентрирована в единой информационной системе или включена в систему.
71
4. ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННЫЕ РЕСУРСЫ
КАК ОБЪЕКТ МУНИЦИПАЛЬНОГО УПРАВЛЕНИЯ
4.1. Сущность и назначение земельно-имущественного
комплекса в рамках муниципального образования
В соответствии с Земельным кодексом РФ под понятием
«земля» (или земельные ресурсы) подразумевается «основа жизни и деятельности человека». Регулирование отношений по использованию земли осуществляется исходя из представлений о
земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом
в качестве средства производства в сельском и лесном хозяйстве
и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности и
одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права
собственности и иных прав. В экологическом и земельном праве
под понятием «земля» понимается часть окружающей среды,
компоненты природы, охватывающей поверхность земной коры
на глубину почвенного покроя.
Экономическая теория традиционно выделяет землю как
один из важнейших факторов производства. При этом земля рассматривается как первооснова хозяйственной деятельности, обладающая специфическими особенностями, которые состоят в
следующем:
земля не является результатом человеческого труда, как
другие средства производства;
в сельском хозяйстве земля является главным средством
производства, выступая не только как место, где осуществляется
производственный процесс, но и как предмет и орудие труда;
земля пространственно ограничена и ничем не заменима;
земля в отличие от других средств производства не изна-
шивается, а при ее улучшении остается будущим поколением в
более плодородном состоянии.
72
Следовательно, земля (земельные ресурсы) обладает уникальным свойством приращения своих производительных качеств. Это свойство обеспечивает возможность повышения почвенного плодородия, а также позволяет компенсировать физические возможности расширения границ возделываемого земельного пространства. Поэтому естественное и искусственное плодородие почвы создает возможность формирования экономического
плодородия, что оказывает существенное влияние на экономическое состояние земельных ресурсов.
Помимо этого, земля (земельные ресурсы) в рыночных
условиях приобрела форму товарно-денежных отношений. В связи с этим вся земельная территория страны, ее субъектов и муниципальных образований городских округов поделена на территориально-кадастровые зоны, в разрезе которых осуществлена государственная кадастровая оценка стоимости каждого земельного
участка. На этой основе земельный участок приобретает свойства
объекта рыночной экономики, участвует в обороте, с ним совершаются различные сделки, в том числе и по купле-продажи. Земельный участок, обладая кадастровой стоимостью, создает
условия для формирования налогооблагаемой базы.
Земельный кодекс РФ трактует земельный участок как
«часть поверхности земли, в том числе и почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке».
Однако при изменении хозяйственной функции его общественно
полезные свойства могут значительно возрасти и вместе с этим
резко возрасти его рыночная стоимость.
В понятие «земельные ресурсы», помимо земли, включают
покрытые растительностью и водой территории, залежи полезных ископаемых, функционально связанные с землей объекты
недвижимости (здания, сооружения, нефтяные и газовые скважины, стационарное горнодобывающее оборудование). Земельные
ресурсы обладают следующими основными свойствами, определяющими их исключительность:
1. Свойство жизнеобеспечения – быть частью экологической среды, местом жизни, размещения жилища, коммунального,
культурно-бытового обслуживания и отдыха людей.
73
2. Свойство фактора производства – быть необходимым
Функциональная
определенность
земельных ресурсов
Сущность и особенности проявления
в сфере земельно-имущественных отношений
Производственнотехнологический
ресурс
Эксплуатация природохозяйственных качеств
земельных участков, взаимодействие общественных
и частных интересов в целях формирования
эффективного механизма использования
земельных угодий
Товар рынка
недвижимости
Эксплуатация характеристик земельных участков,
стимулирующих покупательский спрос на рынке
недвижимости через рациональное вовлечение
земель в хозяйственный оборот и их охрану;
достижение экономической выгоды от эксплуатации
земельных ресурсов; закрепление имущественных
прав на землю и повышение ее ценности
Территориальноприродный фактор
Вовлечение земельно-имущественных ресурсов
в хозяйственный оборот как фактора,
интегрирующего природохозяйственный,
пространственно-климатический и ресурсносырьевой потенциалы территории
условием производственно-хозяйственной деятельности в сельском хозяйстве, добывающей и обрабатывающей промышленности, строительстве, транспорте.
3. Свойство гражданского оборота – быть элементом взаимодействия субъектов собственности по вопросам состояния, использования и изменения принадлежности объектов собственности (земельных участков, других природных объектов и тесно
связанной с ними недвижимости) в рамках законодательно установленных норм и правил.
4. Свойство создания необходимых возможностей для формирования единого объекта недвижимости (земельный участок +
объекты капитального строительства).
Анализ сущности земельных ресурсов и ее проявления в сфе-
ре земельно-имущественных отношений представлены в табл. 4.1.
Таблица 4.1
Характеристика земельных ресурсов
как объекта земельно-имущественных отношений
74
Можно выделить следующие подходы к оценке эффективно-
Подходы к оценке
эффективности использования
земельных ресурсов
Максимальная сумма собираемых
платежей
Режим использования земли
Создание пространственных условий
развития материальной базы
Стоимость земельных участков
Эффективная реализация права
собственности
Максимальное сохранение ценных
природных ландшафтов
Обеспечение экологического
равновесия
экономический
социальный
экологический
градострои-
тельный
правовой
Удовлетворение потребностей
населения
Создание условий для отдыха
Создание продовольственной
безопасности
сти использования земельных ресурсов: экономический, правовой,
градостроительный, экологический и социальный (рис. 4.1).
Рис. 4.1. Основные факторы обеспечения эффективности
использования земельных ресурсов
75
В этой связи управление земельными ресурсами осуществляется в рамках нескольких пространств – социального, политического, правового, экономического, культурного, исторического,
природно-климатического, экологического. Учитывая данную специфику, необходимо ориентировать систему управления земельноимущественных отношений на реализацию следующих основных
функций:
‒ рациональное сочетание стратегических и тактических
интересов в области использования земельных ресурсов;
‒ упрощение и удешевление системы учета и регистрации
прав на земельные участки;
‒ обеспечение надежности и оперативности контроля за со-
стоянием и использованием земельных ресурсов;
‒ эффективное сочетание земельной территории и объектов
капитального строительства, расположенных на ней.
Таким образом, основной функцией управления ЗИК муниципального образования является постоянное и эффективное воздействие на субъекты землепользования с целью их рационального использования с учетом объектов капитального строительства, расположенного на конкретном земельном участке.
Механизм управления земельно-имущественными ресурсами на муниципальном уровне включает следующие блоки:
субъект управления – органы управления в сфере исполь-
зования муниципальной собственности;
объект управления – земельно-имущественные ресурсы
муниципального образования;
показатели состояния объекта управления – системы гос-
ударственного земельного кадастра, государственного мониторинга земель, государственной регистрации прав;
инструменты управляющего воздействия – нормативная
правовая база, программы развития, системы прогнозирования,
планирования, землеустройства;
76
контроль исполнения принимаемых решений – критерии
оптимальности системы управления ЗИК, система земельноимущественного контроля.
В 2007 г. Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости было передано в ведение Министерства юстиции Российской Федерации, что на практике означает объединение кадастра и регистрации прав на землю и оставляет открытыми вопросы организации рационального использования земельноимущественных ресурсов и охраны почв, землеустройства, мониторинга земель, государственного земельного контроля. Таким
образом, в силу ряда объективных и субъективных причин на федеральном уровне практически отсутствует орган государственной власти, обладающий достаточной компетенцией для принятия решений в такой важной сфере как земельно-имущественные
отношения.
В этой связи Правительством Российской Федерации был
предпринят ряд мер по развитию нормативно-правовой базы в
сфере регулирования земельно-имущественных отношений, однако изменения в законодательстве не повлекли коренных преобразований как в использовании земельных ресурсов непосредственно, так и в их комплексном сочетании с объектами различной инфраструктуры, что в конечном итоге ослабляет налоговую
политику в области эксплуатации ЗИК.
Поэтому на региональные и муниципальные органы управления в системе действующих землепользований и землевладений ложится основной объем работ по формированию и реализации эффективной политики в сфере регулирования ЗИК, основные положения которого представлены на рис. 4.2.
В этой связи система управления муниципальным ЗИК
должна быть направлена на достижение следующих целей:
создание экономико-правовой инфраструктуры рынка
муниципальной недвижимости, приоритетным сегментом которого является рынок земельно-имущественных ресурсов;
77
Рис. 4.2. Функции и механизмы реализации муниципальной политики
в сфере регулирования ЗИК
78
увеличение доходной части муниципального бюджета
посредством стимулирования платежей за пользование, владение
и распоряжение земельно-имущественными ресурсами;
повышение инвестиционной привлекательности террито-
рии муниципального образования за счет достижения гарантий
имущественных прав на земельную недвижимость;
соблюдение природохозяйственных интересов, связан-
ных с повышением качества использования земельноимущественных ресурсов;
проведение мониторинга за состоянием земельных ресур-
сов и объектов инфраструктуры, расположенных на них.
Необходимо выявить особенности использования земельных ресурсов в условиях нового земельного, градостроительного
законодательства и нормативных актов о недвижимости, а также
определить эффективные организационные меры по управлению
земельно-имущественными ресурсами по следующим ключевым
направлениям:
приведение системы землепользования и землевладения к
единым стандартам формирования, учета и оценки земельных
участков;
определение роли и места землеустроительных работ в
комплексном освоении земель для инвестиционных нужд;
определение путей использования ЗИК в интересах насе-
ления муниципального образования;
разработка механизмов привлечения инвестиций в ЗИК.
В рыночной экономике важной задачей является выбор рационального сочетания административно-правового регулирования земельно-имущественных отношений. При этом муниципалитет выступает, с одной стороны, как собственник, а с другой –
как субъект управления, оказывающий воздействие на земельноимущественные отношения при помощи административноправовых и экономических методов.
79
Основными задачами регулирования земельноимущественных отношений на муниципальном уровне являются:
обеспечение целевого использования земельных ресурсов;
стимулирование землепользователей и землевладельцев,
обеспечивающих эффективное использование земельных ресурсов;
соблюдение материальной и нравственной ответственно-
сти за состояние используемых земельных ресурсов;
продажа и передача земельной собственности при со-
блюдении условий, выработанных обществом и закрепленных
законодательно;
учет территориальных особенностей размещения и ис-
пользования земельных ресурсов.
Современный механизм управления и распоряжения муниципальными земельно-имущественными ресурсами представляет
собой сложно-структурированную систему регулирования земельно-имущественных отношений (рис. 4.3).
В современных условиях особенно актуальной является
разработка и освоение инновационных методов экономического
регулирования земельно-имущественных отношений, к которым
относятся:
совершенствование налогообложения путем усиления
стимулирующей роли ставок земельного налога;
развитие арендных отношений и регулирование уровней
арендной платы;
развитие ипотечных операций, включая регулирование
процентных ставок и уровня залоговых цен;
упорядочение системы компенсаций при изъятии земель
для общественных и государственных нужд;
введение материальных стимулов и штрафных санкций
по экологическим показателям;
80
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]