Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустроительное обеспечение управления муниципальными образованиями. Учебное пособие
.pdf
необходимостью переселения части жителей городов на
территорию, занятую землями сельскохозяйственного назначения
и другими категориями за чертой поселений при их расширении;
ограниченностью резервов земель за пределами черты
городских поселений в связи с высокой антропогенной нагрузкой
на территорию сложившихся урбанизированных образований;
необходимостью размещения выносимых за черту город-
ских поселений объектов промышленности, энергетики иного
специального назначения, инженерной, транспортной, коммунальной и иных инфраструктур регионального и межселенного
значения;
неразвитостью экономического механизма и законода-
тельной базы регулирования градостроительных процессов в
условиях возникновения прав собственности на землю и недвижимость, передачи на муниципальный уровень управленческих и
финансовых функций развития их территорий.
В основу разработки предложений по определению резервов земель для развития городских поселений в схемах землеустройства высокоурбанизированных территорий должны быть
положены следующие основные требования:
интенсификация использования территорий городских
поселений в пределах существующей черты за счет освоения
свободных земель и реконструкции застроенных территорий;
осуществление комплексного обустройства застроенных и
застраиваемых территорий и использование свободной площади
зон малоэтажного строительства для постоянного проживания
населения;
совершенствование системы расселения на основе научно
обоснованного перераспределения земель различного назначения по
категориям, формам собственности, функциональным зонам и др.;
совершенствование системы налогообложения недвижи-
мости, а также законодательного обеспечения и контроля сделок
с земельными участками;
установление потенциальной численности городских жи-
телей, которые со временем пожелают или будут вынуждены
сменить место жительства на пригородную зону;
упорядочение застройки городских и сельских поселений.
121
При установлении местоположения урбанизированных
территорий на основании имеющейся землеустроительной и градостроительной документации определяются границы:
городских поселений, составляющих зоны агломерации
административного центра субъекта Российской Федерации, других городских агломераций, образующих основу урбанизированных территорий;
межмагистральных территорий, включающих основные
транспортные направления;
пригородных зон.
Зона агломерации возникает на базе крупного города (или
нескольких компактно расположенных городов) и создает значительную территорию урбанизации, поглощая смежные поселения.
Она отличается повышенной степенью концентрации различных
производств, высокой плотностью населения, характеризуется
мозаичным размещением сельскохозяйственных и лесных угодий, наличием большого числа рекреационных, природоохранных, санитарно-защитных и других зон, насыщена большим количеством личных подобных хозяйств, садоводческих, огороднических и других объединений граждан. Зона оказывает решающее влияние на окружающую территорию, видоизменяя ее экономическую и природную структуру и социальные аспекты жизни населения.
Образование агломераций, как правило, ведет к возникновению ряда негативных последствий, в том числе к ухудшению
состояния окружающей среды.
Зоны межмагистральных территорий представляют собой
площади между основными радиальными и другими транспортными магистралями, подходящими к административному центру
субъекта Российской Федерации, вдоль которых сформировались
основные системы городских поселений. Эти территории используются также для проживания сельских жителей, сельского и
лесного хозяйства, имеют рекреационное, историко-культурное,
водоохранное и природоохранное значение.
122
Природные зоны представляют собой территории, примыкающие к границе административного центра субъекта Российской Федерации или других городов, имеющие устойчивые производственные, экономические, трудовые, социальные и инфраструктурные связи и являющиеся резервом территориального
развития городов и зеленой зоной, предназначенной для организации отдыха населения.
Сельскохозяйственные угодья в пределах этой зоны используются в первую очередь для производства малотранспортабельной сельскохозяйственной продукции.
Землеустроительные работы в городах и поселениях включают:
правовое зонирование городских земель;
проведение инвентаризации земель;
выявление и создание резервных земельных фондов;
разработку планов земельно-хозяйственного устройства
на территориях, не подлежащих застройке и временно не застраиваемых;
разработку проектов межевания территорий;
установление и закрепление в натуре (на местности) чер-
ты поселений;
формирование земельных участков как объектов недви-
жимости при предоставлении (продаже), изъятии (выкупе) и совершении сделок с ними;
установление ограничений и обременений (сервитутов) в
использовании земель;
составление специальных тематических карт состояния и
использования земель.
Планы земельно-хозяйственного устройства городов и правового зонирования городских земель должны составляться, как
правило, одновременно с генеральными планами городов (городских округов).
Проекты межевания земель разрабатываются в составе проектов планировки территорий, являются основанием для установления границ земельных участков на местности и выдачи градостроительных планов земельных участков и карт (планов) объектов землеустройства.
123
В соответствии с Градостроительным кодексом Российской
Федерации Схема территориального планирования муниципального района содержит:
1) положение о территориальном планировании;
2) карту планируемого размещения объектов местного зна-
чения муниципального района;
3) карту границ населенных пунктов (в том числе границ
образуемых населенных пунктов), расположенных на межселенных территориях;
4) карту функциональных зон, установленных на межселенных территориях, в случае, если на межселенных территориях планируется размещение объектов федерального значения, объектов
регионального значения, объектов местного значения (за исключением линейных объектов).
Территориальное планирование направленно на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных,
экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, создания инженерной,
транспортной и социальной инфраструктуры.
При этом в понятие устойчивого развития территорий входит обеспечение при градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизни людей, ограничение негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на
окружающую среду и обеспечение охраны и рационального использования природных ресурсов. Объектами территориального
планирования являются: территория Российской Федерации, территории субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Документация по территориальному планированию ориентирована на установление функциональных зон, зон планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных и муниципальных нужд, зон с особыми условиями
использования территорий. Документами территориального планирования являются схемы территориального планирования Российской Федерации, схемы территориального планирования
субъектов Российской Федерации и документы территориального
планирования муниципальных образований, которые, в свою
124
очередь, включают схемы территориального планирования муниципальных районов, генеральные планы поселений, генеральные
планы городских округов.
В процессе градостроительного зонирования устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты и
правила землепользования и застройки.
Градостроительные регламенты включают в себя установление в пределах территориальной зоны видов разрешенного использования земельных участков, предельных (максимальных
или минимальных) размеров земельных участков, предельных
параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничений использования земельных участков. Исходя из положения Кодекса, все это
относится к земельным участкам, на которых размещаются объекты капитального строительства для государственных и муниципальных нужд.
В соответствии со статьей 36 Градостроительного кодекса
установление градостроительных регламентов не проводится на
землях сельскохозяйственного назначения, землях лесного фонда,
землях водного фонда, землях запаса и землях особо охраняемых
территорий и объектов (за исключением земель лечебнооздоровительных местностей и курортов). Их использование регламентируется на основе других федеральных законов. Учитывая, что
общая площадь перечисленных категорий земель составляет около
95 % площади Российской Федерации, то градостроительные регламенты устанавливаются только на 5 % территории страны.
При территориальном планировании земля рассматривается лишь как основа хозяйственной деятельности, что может неоправданно привести к занятию объектами капитального строительства земель сельскохозяйственного назначения, в том числе
ценных и особо ценных, земель лесного фонда, земель особо
охраняемых территорий и объектов. Это противоречит требованиям земельного законодательства, рассматривающего землю как
основу жизни и деятельности человека. Согласно этому регулирование отношений по использованию и охране земель осуществляется исходя из представлений о земле как о природном
125
объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства
производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы
осуществления хозяйственной и иной деятельности, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Устанавливая градостроительные регламенты на территории зон, составляющих по площади около 5 % от всей территории Российской Федерации, территориальное планирование и
градостроительное зонирование не смогут обеспечить рациональное и сбалансированное использование земельно-ресурсного потенциала страны, сохранение земли как средства производства, увеличение ее полезной отдачи и роста потребительской стоимости.
Проект функционального зонирования, например, территории Ростовской области, составлен с учетом сложившейся современной организации территории, максимального использования
ее природных ресурсов и особенностей, а также необходимости
дальнейшего экономического развития инновационного типа. В
проекте выделено несколько основных типов функциональных зон:
1. Зона активного градостроительного назначения, в том
числе подзоны:
урбанизированные территории;
территории жилой и общественной застройки;
производственные территории.
В проекте наряду с развитием городской среды в границах
городских черт и насыщением ее необходимыми градостроительными элементами, предлагаются территории для градостроительного освоения за пределами городов на базе существующих населенных пунктов или в непосредственной близости к ним.
Это особенно характерно для формирования ближнего пояса Ростова-на-Дону.
Территории возможного градостроительного освоения
намечены и вблизи Новочеркасска, Таганрога, Батайска.
В перспективе развивают свою структуру и совершенствуются все сельские населенные пункты.
126
Помимо развития жилищно-гражданского строительства в
проекте выделены территории для размещения новых объектов
промышленного, коммунально-складского и транспортно-инженерного назначения.
Основные площадки предусматриваются около Ростова-наДону по трассе на Таганрог, южнее Батайска, южнее Азова, вдоль
трассы от Батайска до Азова, села Самарское, вдоль трассы
Москва – Сочи.
Размещение транспортно-инженерных объектов преду-
смотрено на основных трассах федеральных территориальных
автомобильных дорог.
2. Зона преимущественно сельскохозяйственного назначе-
ния, в том числе подзоны:
особо ценные и ценные земли;
сады;
коллективные садоводства;
лесополосы.
Сельскохозяйственные земли занимают значительную
часть территории агломерации. В категории земель сельскохозяйственного назначения находятся 90 % сельхозугодий. Являясь
основным стратегическим ресурсом, сельскохозяйственные угодья максимально сохраняются. Однако необходимо их повсеместное улучшение, восстановление почвенного плодородия,
применение ресурсосберегающих технологий, рациональное использование их на основе устойчивой для данного региона структуры земельных угодий. В проекте выделена подзона особо ценных и ценных сельскохозяйственных земель, в которой возможно
только размещение сельскохозяйственных предприятий. Развитие
урбанизированных зон должно регулироваться.
Подзона садоводства в основном расположена вблизи
крупных городов.
3. Зона преимущественно рекреационного назначения, в
том числе подзоны:
многофункционального отдыха;
кратковременного отдыха;
туризма (историко-архитектурные заповедные зоны);
зеленые насаждения общего пользования.
127
4. Зоны особо охраняемых территорий, в том числе подзоны:
природного парка;
памятников природы;
защитные леса лесного фонда;
государственного опытного хозяйства;
лесопарки.
В проекте предусматривается развитие системы особо
охраняемых территорий. Земли лесного фонда составляют всего
1,7% (25,4 тыс. га) территории агломерации, в том числе
20,2 тыс. га из них – это леса департамента лесного хозяйства.
Облесенность территории колеблется от 0,3 до 1,7 %. Особое
значение придается древесно-кустарниковой растительности, которая занимает 40,8 тыс. га. Эти территории являются базой для
повышения лесистости агломерации.
Леса включаются в единый природный каркас, максимально сохраняются и используются в основном в рекреационных целях. В проекте предусматривается увеличение доли лесов до 2 %.
Проектом также предлагается посадка двух новых лесопарков в
Азовском районе.
5. Зоны, регламентирующие хозяйственную деятельность, в
том числе подзоны:
охотничьи заказники;
ключевые орнитологические территории России;
водно-болотные угодья;
зоны подлета и шумовые зоны аэродромов;
приграничные зоны.
6. Зоны специального назначения, в том числе:
министерства обороны;
кладбищ.
Рассматривая территориальное планирование как основу
размещения объектов капительного строительства государственного и муниципального значения, градостроительная документация решает частные задачи.
При разграничении сфер землеустроительного планирования
использования земель и их охраны и градостроительного планирования территорий необходимо исходить из того, что территориальная зона в соответствии с Федеральным законом «О землеустрой-
128
стве» является объектом землеустройства и в соответствии с Федеральным законом «О земельном кадастре» – объектом земельного
кадастра. Границы указанных территориальных зон должны определяться при зонировании земель в соответствии с земельным, градостроительным, лесным, водным законодательством, законодательством о налогах и сборах, об охране окружающей природной
среды, иным законодательством Российской Федерации и законодательствами субъектов Российской Федерации.
Таким образом, руководствуясь существующим законодательством, отношения, касающиеся зонирования территорий вне
черты поселений, должны регулироваться в первую очередь земельным законодательством и охватывать земли всех категорий.
6.2. Землеустройство в районах проявления негативных
последствий антропогенной деятельности
В районах проявления негативных воздействий хозяйственной деятельности активно развиваются процессы водной и
ветровой эрозии почв, имеют место подтопление, заболачивание,
иссушение, вторичное засоление, уплотнение земель, их загрязнение тяжелыми металлами и другими токсичными химическими
и биологическими веществами и т. д. В районах Крайнего Севера
происходят просадки грунта вследствие неправильной добычи
полезных ископаемых или естественных геологических процессов, деградируют оленьи пастбища. В этой связи в основу разработки проектов землеустройства должна быть положена агроэкологическая оценка земель, определяющая их пригодность для
сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства, строительства и других целей.
В районах с появлением негативных процессов при использовании земель необходимо проводить следующие землеустроительные работы:
специальные почвенные, геоботанические, агрохимиче-
ские, радиологические и другие обследования земель с целью
изучения и оценки негативных процессов, определения качества
земель и причин, приводящих к их деградации;
129
оценку агроэкологических и эколого-хозяйственных
свойств земель и экологической стабильности территорий;
определение режима и условий землепользования на тер-
риториях с влиянием негативных процессов;
разработку схем защиты земель от деградации и других
негативных явлений, включающих систему мероприятий по сохранению и улучшению природных ландшафтов, восстановлению и повышению плодородия почв, защите земель от эрозии,
оползней, селей, подтопления, вторичного заселения и заболачивания, опустынивания, загрязнения отходами производства, химическими, радиоактивными, биологическими веществами, рекультивации нарушенных земель, консервации и реабилитации
деградированных земель;
внутрихозяйственное землеустройство сельскохозяй-
ственных организаций и крестьянских (фермерских) хозяйств на
эколого-ландшафтной основе с внедрением почвозащитных, природоохранных и мелиоративных комплексов;
составление рабочих проектов по улучшению и защите
земель от различных негативных воздействий.
Организация рационального использования и охраны земель в районах добычи и эксплуатации сырьевых ресурсов должна осуществляться только на основе комплексного землеустроительного проектирования, начиная от разработки схем землеустройства, проектов внутрихозяйственного землеустройства, и
кончая, составлением рабочих проектов по восстановлению земель и другим мероприятиям, направленным на охрану земель.
Важнейшей задачей землеустроительных работ в этих районах является проведение своевременных специальных обследований, правильный учет и установление границ земельных угодий, подвергающихся негативному техническому воздействию.
Обязательным требованием при совершенствовании системы землевладений и землепользовании является обеспечение
строжайшего выполнения экологических норм, правил, стандартов и технических регламентов при размещении промышленных
предприятий, сохранение для сельского хозяйства особо ценных
угодий и поддержание экологической стабильности территории.
130
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]