Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустроительное обеспечение управления муниципальными образованиями. Учебное пособие
.pdf
купный почвенный показатель; – количество осадков за период
Группы производственных построек
и сооружений
Вместимость
(мощность или
емкость), варианты
Площадь
земельного
участка, га
1
2
3
Животноводческие фермы и фабрики
Фермы крупного рогатого скота, голов:
молочного направления, привязного
содержания (с выращиванием телят
до шестимесячного возраста)
молочного направления, привязного
содержания
(с выращиванием ремонтного молодняка)
мясного направления с кормлением
животных в здании
мясного направления с кормлением
животных на выгульно-кормовых дворах
400
600
800
400
600
800
400
600
800
400
600
800
3,57
4,67
6,77
4,51
5,94
6,93
11,13
8,69
13,25
8,18
12,33
14,13
Ферма выращивания телят, голов
300
0,89
Ферма откорма скота на жоме, голов
1000
4,60
Ферма откорма скота на барде, голов
1000
4,58
с t > 10 °С;
– запас продуктивной влаги в слое 100 см.
Земельные площади, необходимые для размещения производственных и хозяйственных центров, определяются по установленным укрупненным нормативам. Так, в соответствии со
Справочником землеустроителя (1978 г.), нормативная потребность земельной площади для строительства производственных
комплексов приведена в табл. 1.1.
Таблица 1.1
Примерные нормы потребности земельной площади
для строительства производственных комплексов
21
Продолжение табл. 1.1
1
2
3
Свиноводческие фермы, голов
репродукторные: с законченным циклом
с кормлением маток в специальных
помещениях
откормочные, тыс, голов
откормочные, с использованием пищевых
отходов, тыс. голов
600
200
400
100
200
6
12
24
9,54
5,15
6,40
3,75
6,25
5,15
7,62
10,40
Птицеводческие фермы и фабрики
Птицефабрика с клеточным
содержанием, кур
200 тыс.
27,20
Птицеферма, кур
25 тыс.
15 тыс.
10 тыс.
8,46
5,38
4,88
Птицефабрика, бройлеров
3 млн
46,08
Племенной завод яичного направления,
кур
50 тыс.
25 тыс.
32,80
18,90
Племенное репродукторное хозяйство
яичного направления, кур
50 тыс.
25 тыс.
21,56
12,97
Племенной завод мясного направления,
кур
50 тыс.
33,20
Склады минеральных удобрений
Закрытый склад сухих минеральных
удобрений и ядохимикатов для совхозов
и колхозов, т
1600 (в том числе
60 т ядохимикатов)
1200 (в том числе
20 т ядохимикатов)
0,55
0,47
0,47
Склад пылевидных известковых
удобрений и фосфоритной муки, т
50
240
0,75
0,62
Глубинный расходный склад аммиачной
воды, м3
300
100
50
0,13
0,08
0,07
Склад для хранения ядохимикатов, т
40
20
0,13
0,12
22
Окончание табл. 1.1
1
2
3
Пункты технического обслуживания сельскохозяйственной техники
Пункт технического обслуживания
(тракторов)
бригады или отделения
колхоза
совхоза
10
20
30
40
0,9
1,6
2,2
2,96
Здания и сооружения автомобильного транспорта
Гараж с открытой стоянкой (грузовых
автомобилей)
80
50
1,38
1,06
Гараж с профилакторием и открытой
стоянкой (автомобилей)
10
0,96
Кроме того, в содержание нормативного планирования использования земли могут входить и другие наиболее крупные и
важные объекты – определение площади под новые населенные
пункты, полевые станы, защитные лесонасаждения, линейные
элементы инженерного оборудования и другие элементы территориального устройства сельскохозяйственного предприятия.
23
2. ОСНОВЫ УСТОЙЧИВОГО РАЗВИТИЯ
МУНИЦИПАЛЬНОГО ЗЕМЕЛЬНО-
ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА
2.1. Понятие и основные характеристики земельно-
имущественного комплекса в современных условиях
Земельные ресурсы выступают одним из главных компонентов земельно-имущественного комплекса, поскольку они являются
базисной составляющей любой недвижимости. Так, согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные
водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения.
Помимо того, земельные ресурсы выступают в качестве
объекта права и являются объектом регулирования:
экологических отношений, поскольку земельные ресурсы
есть объект природы и составная часть окружающей природной
среды, которые находятся в тесном взаимодействии с другими
природными объектами, однако в широком смысле эти отношения охватывают все природные ресурсы;
экономические отношения, поскольку земельные ресурсы
выступают как объект хозяйственной и иной деятельности и являются материальной базой всякого производства, выступая источником для удовлетворения самых разнообразных потребностей человека;
социальные отношения, составной частью которых явля-
ется земельная собственность в разных формах ее проявления.
В соответствии с Конституцией Российской Федерации вся
земля в России находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а земельный фонд России
в зависимости от основного целевого назначения делится на категории, которые имеют специфические условия пользования.
24
В современном Законодательстве установлено, что определение недвижимости в РФ носит общий характер и не содержит
правил и признаков, на основании которых из множества недвижимого имущества можно выделить отдельные объекты недвижимости, так как нет единого подхода в определении и оценки
земельно-имущественного объекта. Именно поэтому рынок недвижимости ограничивается объектами недвижимости, обособление которых возможно на основе обычного делового оборота, к
которым относятся: земельные участки, здания и сооружения
(первичные объекты недвижимости), квартиры, жилые и нежилые помещения (вторичные объекты недвижимости).
Такое содержание земельно-имущественного объекта также
косвенно закрепляет закон «О государственной регистрации прав
на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает, что Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, причем в качестве разделов названы земельные участки, здания, сооружения, помещения и упомянуты «иные
объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком».
Этим законом установлено, что права на недвижимые вещи
принадлежат государственной регистрации. Тем самым объекты
недвижимости имеют двойственную природу: с одной стороны, это
объекты права, а с другой – это прочно связанные с землей физические объекты, а также собственно земельные участки. Для того чтобы определить понятие «объект недвижимости», необходимо установить, должен ли любой земельный участок или прочно связанный
с землей объект рассматриваться как объект недвижимости.
Таким образом, к факторам, позволяющим выделить из
множества недвижимого имущества отдельный объект недвижимости, относятся: наличие права, возможность физического
обособления и назначение объекта. Поэтому объект недвижимости есть юридически определенная часть недвижимого имущества, которая при этом обособлена или может быть обособлена
физически в такой мере, при которой обеспечивается возможность ее использования по назначению.
25
В условиях коренного изменения функции правового обеспечения процесса формирования единого объекта недвижимости
возникла необходимость разработки методических подходов к
регулированию сложной структуры земельно-имущественного
комплекса. Сложность заключается в том, что различные части
подобных комплексов – земельный участок, здания, сооружения
– обычно имеют различный правовой титул. К этому добавляются многочисленные ограничения и обременения, отражающие
сложные взаимосвязи гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.
В этом случае земельные ресурсы являются уникальным
объектом недвижимости и составной частью земельноимущественного комплекса, поскольку они становятся полноценным объектом недвижимости, так как здания и сооружения
без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью и являются лишь «улучшениями» земельного участка.
В российском законодательстве и научной литературе используются термины «земельный участок» и «земля».
В соответствии с Земельным кодексом РФ содержание термина «земля» раскрывается как «основа жизни и деятельности
человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве
важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной
и иной деятельности на территории Российской Федерации».
В экологическом и земельном праве понятие «земля» означает часть окружающей среды, компоненты природы, охватывающей поверхность земной коры на глубину почвенного покрова.
Земельный участок в соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ – это «часть поверхности земли, в том числе и почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке», то есть земельный участок выступает объектом
права и товарно-денежных отношений.
26
В оценочном законодательстве для обозначения недвижимости как физического актива также используют термин «земельный участок», под которым подразумевается участок земной
поверхности со всей недвижимостью, расположенной под ним и
над ним. Такое положение закреплено в Международных стандартах оценки, согласно которым недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью участка, здания и улучшения, а также долговременные подземные и надземные присоединения к зданиям.
При этом земельный участок выступает в форме товара.
Такое понимание имеет важное значение для определения экономической стоимости объекта в целом, поскольку позволяет приписывать доходы, получаемые от использования пространства
под и над поверхностью земли.
В современных условиях сложилось определение земельного участка как части поверхности земли, имеющей фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и
другие характеристики, отраженные в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на
землю.
Основные характеристики земельного участка в соответствии с действующим законодательством состоят в следующем:
1) одновременно является природным объектом и вещью;
2) может быть простой или сложной вещью;
3) является разновидностью недвижимости по природе;
4) может быть главной вещью по отношению к принад-
лежностям;
5) может быть делимой или неделимой вещью;
6) имеет целевое назначение и по данному критерию при-
надлежит к определенной категории.
Комплексный системный подход обусловливает формирование объектов недвижимости как базового понятия в системе
земельно-имущественных отношений и может быть осуществлен
на основе четких и логически обоснованных понятий некоторого
целостного объекта учета, регистрации прав и единого налогообложения, обладающего размерными и экономическими парамет-
27
рами, позволяющими индивидуализировать такой объект в виде
земельно-имущественного комплекса. Таким объектом может
быть земельно-имущественный комплекс (ЗИК) как целостная
совокупность разнородных объектов, прочно связанных с землей,
образованная на основе прав владения, распоряжения и пользования такими вещами для организации определенного вида хозяйственной и природоохранной деятельности или получения
материальных благ.
Под ЗИК понимают совокупность двух составляющих –
земельные ресурсы, как пространственно-социально-экономическое
понятие существования нации и государства и ограниченный
пространственный участок в виде имущества, как социальноэкономическое понятие, определяющее объем имущественных
прав и обязанностей различных субъектов права по отношению к
законодательно зафиксированному недвижимому имуществу.
Кроме того, ЗИК можно рассматривать как совокупность
объектов недвижимости, объединенных одной территорией, и как
сложную социально-экономическую категорию, которая включает в себя тесную взаимосвязь непосредственно собственника с
объектом недвижимости.
Таким образом, в сложившихся социально-экономических
условиях ЗИК следует рассматривать в трех аспектах:
– социально-правовом, при котором ЗИК рассматривается
как совокупность понятия «земельное пространство» как необходимого условия существования нации и государства и понятия
«имущество» как объекта имущественных прав и обязанностей
различных субъектов по отношению к законодательно зафиксированному объекту недвижимости;
– экономическом, определяющим земельно-имущественный комплекс как совокупность земельных и других связанных с
ними ресурсов в многообразии форм собственности, оценки и
управления с учетом уникальности земли как природного ресурса
и базиса существования человечества, производительных сил
общества;
– экологическом, при котором изучаются и анализируются
процессы загрязнения окружающей природной среды, происхо-
28
дящие в структуре земельно-имущественного комплекса, и разработки комплекса природоохранных мероприятий в этой сфере
деятельности.
Во всех случаях ЗИК рассматривается как система имущественных элементов и отношений между ними, складывающихся
в процессах использования и накопления общественно-полезных
свойств этих элементов. ЗИК – это совокупность ограниченного
земельного пространства и другого имущества, имеющие определенное функциональное назначение. При этом следует отметить,
что ограниченное земельное пространство (земельный участок
или территория) – это не просто функциональная часть этой совокупности, а ее база, системообразующий элемент. Земельный
участок – это обязательный элемент любого земельноимущественного комплекса. Другие его элементы – это расположенные на данном земельном участке экономически и юридически привязанные к нему имущественные объекты (возможные
элементы комплекса), объединяющие их в систему.
Следует отметить, что структура ЗИК предполагает, что
каждый объект недвижимости представлен следующими характеристиками:
– физические – местоположение, размеры, границы и др.;
– правовые – описание прав субъекта, основание возникновения таких прав, содержание и объем прав на объект недвижимости;
– экономические – ценность объектов ЗИК, стоимостные
показатели, учетные ставки налогообложения;
– биолого-почвенные – специальные характеристики почвенного покрова: мощность гумусового горизонта и содержание
гумуса, механический состав, увлажненность, просадочность
грунтов и т.д.
– экологические – включающие мероприятия природоохранного назначения;
– социальные – обеспечивающие самостоятельность, заинтересованность, духовную удовлетворенность в осуществлении
земельно-имущественных работ.
29
Указанные группы характеристик объектов недвижимости
взаимосвязаны и влияют друг на друга. Так, физические характеристики невозможно определить, не зная правового положения
объекта, так как границы земельного участка есть границы права,
а правовой статус может быть определен только для объекта,
границы которого установлены. Стоимость объекта недвижимости зависит, в числе прочего, от местоположения (физических
характеристик) объекта, от правового статуса (поскольку обременения снижают стоимость объекта), а также от специальных характеристик.
Состав элементов и границы ЗИК, как правило, оцениваются с позиции выполнения его функций, так, например, земельный
участок с постройкой, коммуникациями и элементами благоустройства представляет собой ЗИК функционального единства
объектов, относящихся к системной недвижимости.
В структуре экономики Российской Федерации вышеуказанные признаки выделения ЗИК как управляемой системы относятся к нижнему уровню иерархии и соответствуют в физическом
смысле границам земельного участка (или определенной совокупности земельных участков, выделенной из общего их состава
по каким-либо признакам), используемого хозяйствующим субъектом в своей деятельности.
В экономическом смысле это соответствует экономическим
границам хозяйствующего субъекта при наличии земельного
участка (земельных участков) в составе его средств. Так, в производственной сфере границы ЗИК соответствуют границам предприятия, в жилищно-коммунальной сфере города – границам обслуживаемого данной дирекцией единого заказчика территории
земельного участка, в жилищно-коммунальной сфере городского
поселка или сельского поселения – границам их земель.
Важной особенностью ЗИК является то, что это не просто
определенный состав имущественных объектов (элементов), а их
совокупность по обеспечению жизнедеятельности людей, что
определяет ее системность и социальную направленность. Это
система создана людьми (искусственная система) для удовлетворения своих потребностей, функционирует и развивает посред-
30
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]