Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустроительное обеспечение управления муниципальными образованиями. Учебное пособие
.pdf
5) устанавливает базовые размеры арендной платы по ви-
дам использования земель и категориям арендаторов, сроки внесения арендной платы;
6) утверждает проект границ земельного участка.
Администрация муниципального образования (города) выступает в качестве собственника земельных участков; определяет
форму проведения торгов (конкурсов, аукционов), начальную
цену предмета торгов (конкурсов, аукционов) и размер задатка;
разрабатывает, представляет на рассмотрение органов власти и
обеспечивает реализацию местных программ использования и
охраны муниципальных земель; регламентирует и обеспечивает
соблюдение сроков подготовки и прохождения правовых документов на оформление земельных участков в администрации муниципалитета; устанавливает стоимость и порядок оплаты оказанных услуг в данной сфере для муниципальных унитарных
предприятий.
На территории муниципального образования (города) осуществляются следующие виды пользования земельными участками:
собственность;
постоянное (бессрочное) пользование;
пожизненно наследуемое владение;
аренда;
безвозмездное срочное пользование;
право ограниченного пользования чужим земельным
участком (сервитут).
Земельные участки в пределах муниципальной территории
(городской черты) могут находиться в федеральной собственности,
собственности субъекта Российской Федерации, муниципальной
собственности, собственности юридических лиц и граждан.
В муниципальной собственности находятся земельные
участки:
которые признаны таковыми федеральными законами и
принятыми в соответствии с местными законами;
право муниципальной собственности на которые возник-
ло при разграничении государственной собственности на землю;
которые приобретены по основаниям, установленным
гражданским законодательством.
61
Собственностью граждан и юридических лиц являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими
лицами по основаниям, предусмотренным законодательством
Российской Федерации. Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности,
предоставляются гражданам в собственность за плату. Предоставление земельных участков в собственность гражданам и
юридическим лицам может осуществляться бесплатно в случаях,
предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными и
местными законами.
Важнейшим фактором качества муниципальных земель является воздействие на них факторов окружающей среды, во многом обусловленных недостаточной экологизацией производственных процессов, а также очисткой или утилизацией местных
бытовых отходов.
Многолетние данные социально-гигиенического мониторинга по состоянию водных объектов муниципальных образований
свидетельствуют о том, что практически все водные источники,
как поверхностные, так и подземные, подвергаются антропотехногенному воздействию с различной степенью интенсивности.
Главной целью эколого-геохимического мониторинга, проводимого на территории муниципальных образований (города),
является оценка состояния окружающей среды, контроль за ее
изменениями под воздействием техногенных факторов, прогнозирование этих изменений на базе, регулярных наблюдений. Геохимические исследования позволяют определить и отобразить на
картах пространственное распределение содержания химических
элементов и их соединений в природных средах, деградирующих
загрязняющие вещества. Регулярное проведение экологических
наблюдений позволяет при минимальных затратах получать оперативную и в то же время объективную информацию о современном уровне загрязнения основных компонентов окружающей
среды, выявлять источники поступления токсикантов в урболандшафты, ранжировать их по степени опасности для жизни и
здоровья населения.
62
Анализ данных гидрологических и геологических обследований показывает, что происходит повсеместный подъем грунтовых вод, особенно это характерно для крупных городских территорий, что оказывает существенное влияние на проведение градостроительных и других работ, связанных с техногенным воздействием на грунтовые воды.
Суммарное загрязнение окружающей среды может определяться по пылевой нагрузке, содержанию тяжелых металлов и
других токсикантов в атмосферных осадках, степени загрязнения
почвы тяжелыми металлами и нефтепродуктами, уровню залегания (подтопление) и масштабам загрязнения грунтовых вод,
а также по уровню шума. Каждый из этих показателей ранжируется по баллам, начисляющимся в зависимости от степени
загрязнения по следующей шкале: незначительное загрязнение –
1 балл, слабое – 5 баллов, среднее – 25 баллов, сильное – 125 баллов, очень сильное загрязнение – 625 баллов.
Используя данные показатели, можно определить уровень
экологической комфортности проживания.
По данным радиационно-гигиенической паспортизации,
основными дозообразующими факторами являются природные
источники ионизирующего излучения (8 %). Например, уровень
гамма-фона на территории Ростова-на-Дону составляет 0,10–
0,14 мкР/ч и не превышает значений многолетних наблюдений.
Таким образом, районирование территории муниципального образования (города) по степени комфортности обитания и
условиям окружающей среды позволяет определить реальную
стоимость земельных участков и недвижимость, связанную с ними, что в конечном счете обеспечивает формирование экологоэкономической системы, направленной на создание экологически
устойчивых ЗИК.
63
3.3. Стоимостная оценка объектов земельно-
имущественного комплекса муниципального образования
Одним из важнейших стоимостных показателей в рамках
ЗИК является установление платы за природные (земельные,
водные и др.) ресурсы и объекты недвижимости.
Плата за земельные ресурсы призвана решить важную проблему рационализации землепользования. В условиях единой
государственной собственности на землю, когда земельные ресурсы официально принадлежали государству и для конкретных
пользователей были бесплатными, в большинстве регионов
наблюдалась тенденция экстенсивного использования этих ресурсов. С точки зрения землепользователей, это было экономически оправданным поведением. Получая землю бесплатно, они
могли использовать рентный эффект земли в максимальной степени, не платя обществу той части ренты (экономической ренты),
которая возникала в результате общественных вложений в благоустройство земли.
Одной из задач введения платы за землю является финансирование развития инфраструктуры. Такое решение логически
обоснованно с экономической точки зрения. Наличие, количество
и качество инфраструктуры главным образом сказывается в повышении совокупной стоимости земельных участков и недвижимости. Поэтому именно их налогообложение для целей финансирования строительства инфраструктуры наиболее аргументированно.
Так как стоимость земельных участков в значительной степени зависит от наличия количества и качества инфраструктуры
(дорог, инженерных коммуникаций, общественного транспорта,
школ и т. д.), то дифференцированное налогообложение объектов
ЗИК позволит оплачивать общественные блага в соответствии с
долей участия в их потреблении. Через четко определенные отношения собственности и аренды плата за земельные участки
может иметь комплексный характер. Тем самым возникает ситуация, когда владелец или арендатор худшего по качеству жилья,
расположенного в худшем районе, будет платить меньшую
64
арендную плату за жилье или за земельный участок, и наоборот,
жители престижных районов будут платить больше, соответственно качеству потребляемых общественных благ. Данная система установления платности за земельные участки и объекты
недвижимости позволяет обеспечить формирование инвестиционного капитала, необходимого для улучшения земельных ресурсов и формирования инфраструктуры на территории муниципальных образований.
Важным показателем платности землепользования в условиях формирования и развития частной собственности на земельные участки и недвижимое имущество может выступать земельная рента. Использование такого показателя в современной российской экономике не нашло достаточного применения, нет четкой объективной методики формирования рентных отношений,
формирования самой ренты, влияния ее на состояние экономики,
на структуру бюджетов и на проведение оценочной деятельности
в области землепользования и градостроительства. Поэтому использование показателей ренты при определении величины платности за земельно-имущественные объекты представляется недостаточным и недостоверным.
Несмотря на введение платы за землю, в России ее влияние
на эффективность использования муниципальных земельных ресурсов чрезвычайно мало. Это влияние носит, скорее, моральный,
чем реальный характер. Вызывают серьезные нарекания теоретические и методические аспекты при установлении платы за землю. В действующем законодательстве, как уже было сказано выше, фактически провозглашен затратный подход к определению
размеров платы, тогда как везде в современном мире, а до 1917 г.
и в России, широко применяют доходный метод и метод сравнения продаж. Главное различие между ними состоит в том, что
затратный метод не обеспечивает эффективность инвестиций в
развитие инфраструктуры с точки зрения соблюдения общественных интересов и повышения качества городской среды.
Следуя этому методу, любые произведенные капиталовложения, даже непроизводительные и не дающие отдачи, будут
65
возмещены за счет платы за землю. Такой подход может только
стимулировать бесконтрольное вложение средств в ненужные
объекты и проекты городского развития. И наоборот, подход к
расчету платы за земельные ресурсы по их доходности кадастровой и рыночной стоимости стимулирует только те инвестиции,
которые реально приводят к увеличению прибыли, что в конечном итоге приводит к повышению благосостояния населения.
В этой связи необходимо научиться дифференцировать основные характеристики городских земельных ресурсов, придать
этому понятию современное и развернутое экономическое содержание. Только на этой основе возможно создание современной системы землепользования.
В плановой экономике создание и воспроизводство земельно-имущественных активов производилось за счет средств государственного бюджета, а сами активы существовали только в
натуральной форме. С переходом к рыночной экономике эта система фактически сохранилась, только центр тяжести бюджетного финансирования был перенесен на муниципальные бюджеты, а
несбалансированность муниципальной экономики в рыночных
условиях стала проявляться все более ярко.
Муниципальная земельная недвижимость в целом включает
в себя сложную совокупность объектов специализированной собственности (земли, не подлежащие рыночному обороту) и объектов, включенных в систему рыночных земельных отношений.
Для обеспечения возможности полноценного оборота этих объектов, прежде всего, необходима информация об их стоимости с
учетом сложившейся специфики муниципального землепользования и земельного рынка, а также особенностей нормативно-правового регулирования.
Для успешного развития земельных отношений в рамках
муниципальных образований в первую очередь необходимо решить проблему кадастровой и рыночной оценки земли и введения
платности на земельные участки, основанной на этих принципах,
что должно поставить всех землевладельцев и пользователей в
равные экономические условия по отношению к земле как платному ресурсу.
66
В современной экономике важным направлением в земельно-имущественной деятельности стала проблема установления
комплексной стоимостной оценки за земельный участок (как
природный ресурс) и объекты недвижимости, расположенные на
нем. Получение такого стоимостного показателя позволит определить совокупное налогообложение на ЗИК, тем самым создаются условия для введения единого земельного налога.
В практической деятельности проводится массовая и индивидуальная оценка, поэтому можно выделить следующие основные отличия массовой оценки от индивидуальной:
объектом массовой оценки является не отдельный объект
недвижимости, а совокупность этих объектов, которые предварительно группируются по некоторому критерию однородности;
индивидуальная оценка проводится в основном по жела-
нию собственника, в то время как массовая оценка является регулярной;
для массовой оценки характерны повышенная степень
стандартизации процедур и значительное увеличение роли статистических методов обработки данных, что связано с использованием процесса массовой оценки наиболее существенных факторов влияния параметров объекта на его стоимость, а также с
необходимостью определения объективных закономерностей изменения стоимостного эквивалента, что возможно только при
использовании методов экономико-математического анализа при
использование современных информационных технологий;
контроль качества результатов массовой оценки осу-
ществляется иными способами, поскольку полученные на основе
применения статистического аппарата результаты могут быть
проверены только статистическими методами.
Стоимость земли отражает текущую ценность с точки зрения получения будущего дохода. В случае коммерческого использования будущие доходы земельного участка зависят от
ожидаемой величины годовой арендной платы (условно начисленной ренты) за вычетом расходов на освоение и эксплуатацию
участка.
67
Как уже было отмечено выше, в зарубежной практике
оценки объектов недвижимости сложились определенные методы
оценки, которые можно объединить в три класса:
сравнительные или аналоговые;
доходные или будущей прибыльности;
нормативные или затратные.
Среди сравнительных методов оценивания для нахождения
количественного значения стоимости недвижимости наиболее
часто используется метод сравнения продаж. В случае применения данного метода оценщик на соответствующем рынке недвижимости выявляет ряд фактических продаж земельных участков,
аналогичных оцениваемому по совокупности множества показателей, включая целевое использование, и собирает для подобранных аналогов необходимую сравнительную (рыночную) информацию (цена продажи, величина арендной платы и др.). Затем эта
информация о сделках проверяется на возможность использования в процессе оценки, чтобы убедиться в ее достоверности и разумности. Наконец, в цены на объекты-аналоги вносятся поправки на различия между объектом оценки и каждым из сопоставимых участков (размер, местоположение, рельеф, экономические
условия и т.д.).
Отсутствие развитой информационной базы данных на отечественном рынке недвижимости делает возможным использование данного метода в более прямолинейном варианте: подбираются продажи аналогичных по использованию участков аналогичными характеристиками в соседних регионах и с соответствующими поправками переносятся в район объекта оценки.
К доходным методам при оценке ЗИК следует отнести,
прежде всего, метод капитализации земельной ренты и метод
остатка. Метод капитализации земельной ренты удобен при
оценке земельного участка в случае аренды последнего отдельно
от зданий и сооружений, когда арендатор несет ответственность
за уплату поимущественного налога и другие расходы. Если
условия договора аренды достаточно точно отражают сложившуюся ситуацию на рынке аренды, то возможна непосредственная капитализация суммы чистой арендной платы в стоимость
земельной собственности.
68
Затратный метод, как правило, не применяют непосредственно для оценивания земельных участков. Но заложенный в
нем остаточный принцип используют в других методах данного
класса, например, в методе абстрагирования. Метод абстрагирования, известный также как метод оценки земельного участка по
остаточному принципу, основан на затратной модели: из цены
продажи освоенного земельного участка вычитается стоимость
освоения, определенная как стоимость замещения.
Рассмотренные выше методы достаточно эффективны для
оценки земельных участков различного функционального назначения, сравнительно небольших по площади, с расположенными
на них объектами недвижимости, по которым существует достаточное количество продаж на целевых рынках. Расположены такие объекты, как правило, в составе селитебных территорий.
Если же оценке подлежат производственные (промышленные) ЗИК, расположенные в производственных, промышленных,
коммунально-складских зонах, зонах внешнего транспорта, то их
оценивание становится достаточно проблематичным из-за отсутствия четкой методики комплексной оценки объектов ЗИК.
В начале 1970-х гг. в континентальной Европе под кадастром понимались четкая классификация и оценка земель, произведенная под контролем ответственной правительственной организации, с помощью карт участков, созданных на основе топографических съемок и зарегистрированных по участкам в реестре.
Таким образом, «кадастр» считался особым типом «земельных
записей», дополненных картами, содержащими не только данные
о площади и виде использования земель для каждого участка, но
и информацию о стоимости земли и собственнике. В 1985 г.
группа экспертов Организации Объединенных Наций (ООН) по
кадастровому картографированию и земельно-информационным
системам предложила следующее определение кадастра: «определенным образом систематизированный государственный учет
данных об объектах недвижимости какой-то страны или района,
основанием которого служит съемка границ этих объектов».
69
Наиболее распространено определение кадастровой системы,
данное Международной федерацией геодезистов: «официальный
реестр недвижимости, который базируется на основе земельного
участка (парцела)».
В настоящее время существует несколько разных систем
регистрации недвижимости, в каждой из них по-своему решается
вопрос о взаимосвязи с кадастром. Эти различия обусловлены
историческими и экономическими особенностями развития различных стран и отражены в организационных структурах кадастра и систем земельной регистрации.
Несмотря на то, что подходы к развитию кадастра и земельного реестра в англоязычных и континентальных европейских странах были разными, в настоящее время системы, существующие в этих странах, имеют много сходного. Прежде всего,
обеспечивается систематический охват всей территории и постоянное обновление собранных и зарегистрированных данных. Дается описание участков, включая такие данные, как тип их использования, способ измерения площадей, налоговая стоимость,
характеристики зданий, топография, зарегистрированные права
собственности, наличие связи с другими административными реестрами и базами данных.
Таким образом, в современных условиях кадастр представляет собой особую информационную систему, которая содержит
систематизированный свод сведений о природном, правовом и
хозяйственном положении земельных участков и связанных с
ними объектов недвижимости. В основу земельных кадастров
отдельных стран положен либо земельный участок, то есть часть
поверхности земли, на которую распространяются права собственности или пользования, либо подлежащая налогообложению земельная территория, которая на практике может отличаться по размеру от земельного участка, на который распространяются соответствующие права, или территории с определенным
режимом землепользования.
Информация, необходимая для формирования базы данных
кадастра объектов недвижимости, может быть получена разными
70
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]