Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Землеустроительное обеспечение управления муниципальными образованиями. Учебное пособие
.pdf
В данном Стандарте предписывается описывать состояние
имущества и любые проблемы, связанные с окружающей средой,
и указывать, было ли проведено обследование для выявления
присутствия или иного влияния токсических или опасных материалов. В отчете также должно быть указано:
как был выполнен отчет – в предположении отсутствия
загрязнения или на основе обследования;
следует ли провести формальную оценку окружающей
среды или иное техническое обследование;
было ли проведено консультирование о возможном су-
ществовании опасных природных явлений, например, сейсмических, климатических и др. Считается, что отсутствие подробных
исследований требует специального заявления на этот счет.
В отчет необходимо включать раздел «Факторы окружающей среды», где указывается, что исследования на предмет присутствия или иного влияния токсических или опасных веществ не
проводились, даже если специальное обследование на предмет
выявления экологических факторов не проводилось. В вышеуказанных стандартах предлагается специальная формулировка, содержащая оговорку того факта, что факторы окружающей среды
не учитывались: «стандартные проверки не показали, что загрязнение естественного или химического происхождения затрагивает рассматриваемое или соседствующее имущество, и влияет на
его стоимость. Если впоследствии будет установлено, что загрязнение существует на объекте оценки или на соседнем участке
земли или, что использовались или используются помещения,
которые загрязнены, то это может снизить отчетную стоимость».
Для случаев обнаружения негативного влияния экологических факторов в европейских стандартах разработана специальная процедура, закрепленная соответствующим методическим
руководством.
В Методическом руководстве 1, являющимся составной частью ЕСО 2000, указывается, что экологические проблемы могут
оказывать сильное воздействие на цены на рынке недвижимого
имущества в связи с тем, что рынки стали более чувствительны-
91
ми к экономическому воздействию факторов, относящихся к
окружающей среде, включая воздействие связанных с загрязнением обязательств.
К факторам окружающей среды, влияющим на стоимость
недвижимого имущества или имеющим прямое отношение к
оценке ЕСО 2000, относятся:
1) загрязнение окружающей среды, являющееся следствием
естественных или искусственных (созданных человеком) процессов;
2) химические загрязнители на земле, выщелачивание со-
седних участков земли, загрязнение земельных участков и почв, в
том числе являющееся результатом нынешних или прошлых процессов;
3) физические (особые виды) воздействия на окружаю-
щую среду;
4) технологии очистки и производства, конструкции зданий;
5) опасные материалы в здании.
В США процедура экологической оценки участка и экологическая оценка объекта является составным элементом процедуры оценки стоимости недвижимости. Считается, что в большинстве случаев экологическая оценка необходима для заключения
сделок с недвижимостью. Она проводится экологическими консультантами, имеющими образование в области широкого круга
экологических вопросов. Специализированные исследования
проводят поэтапно. На первом этапе уделяют внимание признакам потенциального заражения; на втором этапе проводят проверки с целью определения присутствия предполагаемых загрязнителей; на третьем этапе делают описание объема загрязнения.
Экологический консультант может дать рекомендацию в отношении необходимых мероприятий для проведения очистки и
оценки стоимости восстановительных работ.
Первый этап чаще всего имеет отношение к сделкам с недвижимостью. Обычно он включает посещение участка, изучение
аэрофотоснимков, исследование регистрационных записей местных, региональных и федеральных экологических агентств, а
92
также изучение соответствующих законодательных актов и выявление природоохранных требований. В ходе посещения участка эксперт производит опрос жителей оцениваемого объекта и их
соседей, а также проводит осмотр на предмет выявления признаков загрязнения, таких, например, как пятна на грунте, дефолиация, ядовитые запахи, выемки почвы, неровный тротуар, а также
присутствие мусора.
Если на первом этапе экологическая оценка выявила признаки загрязнения, а также прошлые и настоящие нарушения
экологических норм, то в рамках процедуры оценки стоимости
переходят ко второму этапу экологической оценки. Как правило, второй этап включает взятие образцов почвы, чтобы установить загрязнение почвы и загрязнение грунтовых вод. На третьем
этапе эксперт обычно составляет план восстановительных работ,
включая график работ и смету расходов для проведения экологических очистных работ.
В России при оценке рыночной стоимости недвижимости
экологический фактор учитывается в следующих случаях:
при анализе наиболее эффективного использования;
при установлении перечня прав и ограничений, влияю-
щих на рыночную стоимость недвижимого имущества, а также
возможностей использования недвижимого имущества;
при установлении собственно рыночной стоимости не-
движимости;
при оказании консультаций в приятии решений по не-
движимости и выработке рекомендаций, связанных с различными
аспектами использования недвижимого имущества при осуществлении инвестиций, а также при проведении макро- и микроэкономического анализа, планирования развития территорий и
осуществления налогообложения.
При использовании затратного подхода определяется объект затрат, связанных с ликвидацией негативных последствий,
снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты
на переоснащение предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекульти-
93
вации территории, удаление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего распространения в окружающей среде,
мониторинг и оценка происшедших и возможных утечек, а также
затраты на проведение мероприятий по минимизации ущерба для
населения. Сюда могут быть включены такие мероприятия, как
удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ; предотвращение распространения токсичных, ядовитых и радиоактивных
веществ с использованием специальных строительных сооружений; сбор утечек и стоков; обработка или сжигание отходов на
месте т.д. В расчетах по определению восстановительной и воспроизводительной стоимости объекта недвижимости учитывается
удорожание работ, обусловленное теми или иными природными
факторами.
При использовании методов доходного подхода, связанных
с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости, в состав издержек, формирующих отрицательные денежные потоки, включаются: обязательные экологические платежи за загрязнение; компенсационные и страховые выплаты, связанные с использованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий; все долговые обязательства по
экономическим платежам, налогам и судебным решениям.
При использовании методов сравнительного подхода экологические факторы рассматриваются как элементы сравнения, а
их воздействие на стоимость определяется посредством внесения
корректировок в цены объектов-аналогов. Количество элементов
сравнения, связанных с окружающей средой, может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной
и доступной информации.
В качестве элементов сравнения можно использовать количественные и качественные характеристики выбранных элементов сравнения.
К количественным показателям относятся измеряемые характеристики природной среды.
К качественным показателям относятся экологические и
природные характеристики, связанные с местоположением. Такие
характеристики могут быть выражены в описательной или сло-
94
весной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в количественные путем их ранжирования и присвоения численных значений, например, весовых коэффициентов
или баллов.
Помимо перечисленных подходов, являющихся традиционными и общепринятыми, в последние десятилетия на Западе
активно начинают развиваться новые направления, позволяющие
учесть в стоимостной форме более тонкие аспекты ущерба, причиненного окружающей среде, например, аспекты, связанные с
потерями «экологических услуг» (способности природных ресурсов выполнять такие экологические и природоохранные функции,
как регулирование речного стока, предотвращение эрозии почв и
т.д.), культурного ландшафта или возможности отдыхать на природе и т.д.
Эти методы основаны на концепции оценки общей экологической ценности природной среды, теории упущенной выгоды
потребителя и субъективных методах выявления готовности платить за то или иное природное благо или готовности принять
компенсацию за отказ от него. Такие подходы довольно успешно
применяются для взыскания компенсаций за вред, причиненный
природным ресурсам, окружающей среде и здоровью людей.
В соответствии с Методикой государственной кадастровой
оценки земель поселений в кадастровую оценку включен блок по
городской экологии, который состоит из нескольких компонентов:
1. Загрязнение воздуха:
наблюдаемые значения факторов загрязнения: данные
постов наблюдения по суммарным индексам загрязнения (ПДК) и
их основным компонентам; зоны неблагополучного состояния
атмосферы по сигналам жителей;
рассчитанные по этим данным уровни загрязнения по
всей территории города (в ПДК);
рассчитанные ареалы уровней загрязнения по данным о
дислокации предприятий – загрязнителей воздуха (местоположение основных предприятий – точечных источников загрязнения и
среднесуточные объемы выбросов по категориям источников);
95
рассчитанные по этим данным ареалы уровней загрязне-
ния воздуха;
среднесуточные расчетные потоки автотранспорта по ос-
новным магистралям города и рассчитанные по ним ареалы
уровней загрязнения;
суммарные уровни загрязнения воздуха от точечных ис-
точников и от автотранспорта.
2. Загрязнение воды, если это существенно для оценки тер-
ритории данного города.
3. Загрязнение почвы, если это существенно для оценки
территории данного города, в частности, зоны зашумления от
аэродромов и др.
4. Электромагнитные поля: высоковольтные ЛЭП, место-
положение точечных источников: радиостанций, телецентров,
радиолокационных станций.
Данная методика дает не совсем корректный состав факторов, влияющих на состояние окружающей среды поселения, и,
следовательно, на кадастровую оценку земель. Так, обязательными факторами приняты загрязнение атмосферы и электромагнитное загрязнение, а остальные факторы приводятся с ссылкой на
существенность для конкретной территории поселения. Факторы,
влияющие на состояние окружающей среды, не приводятся.
Фактор экологического состояния природно-антропогенной
среды при экономической оценке земельной недвижимости учитывается на основании экологической информации по территориальным зонам. Положения Методики укрупненных расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы предлагают два
метода ориентировочных расчетов: метод валовых выбросов и
метод концентрации.
Метод валовых выбросов используется для укрупненных
расчетов экономического ущерба от загрязнения атмосферы, когда отсутствует возможность предварительного определения значений концентрации ингредиентов, но представляется возможным установить валовые выбросы в атмосферу загрязнений по их
96
основным источникам, расположенным в зоне размещения объекта оценки. Расчеты ведут по следующему алгоритму:
рассчитывается суммарный экономический ущерб от за-
грязнения атмосферы по территории, определяемой как зона активного загрязнения;
определяется доля площади в зоне активного загрязне-
ния, занимаемая рассматриваемым объектом недвижимости;
‒ определяется годовой экономический ущерб объекту не-
движимости. Если период эксплуатации объекта недвижимости и
динамика изменения годового экономического ущерба объекту
недвижимости в перспективе неизвестны, но известна ставка капитализации такого рода объектов недвижимости, можно определить приближенно интегральную оценку экономического ущерба
от загрязнения атмосферы при эксплуатации объекта недвижимости в зоне активного загрязнения, используя ставку капитализации.
Метод концентраций позволяет провести расчет оценки
экономического ущерба от загрязнения атмосферы при условии
достаточной достоверности методов расчета концентраций вредных примесей в атмосфере, окружающей рассматриваемый объект недвижимости. При этом предполагается наличие значений
удельных ущербов исходя из среднегодовой этой концентрации.
В соответствии со сложившимися экологическими условиями факторы загрязнения окружающей среды в городах Российской
Федерации показывают, что при кадастровой оценке городских
территорий необходимо учитывать следующие виды загрязнений:
загрязнение атмосферы;
загрязнение питьевой воды;
загрязнение водных объектов, имеющих рекреационное
значение;
загрязнение почвы;
загрязнение промышленными, бытовыми и другими от-
ходами;
радиационное загрязнение;
акустическое загрязнение.
97
Также можно учитывать некоторые физические загрязнения (инфразвуковые, вибрационные, световые, тепловые и др.),
существенные для городской территории.
Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного
состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции
негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе
анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния
этих факторов.
Наряду с этим при экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей
среды объекта недвижимости определяются и характеристики
благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые
рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость
объекта недвижимости.
Существует огромный ряд позитивных экологических факторов, таких как наличие природного ландшафта и возможность
его созерцания из окон конкретного объекта недвижимости, разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая
эстетичность на территории размещения объекта недвижимости,
доступность экологически чистых природных объектов (парк, водоем, заповедник, и т. п.) для обитателей объекта недвижимости.
Таким образом, важнейшим итогом определения экологоэкономических показателей ЗИК должен быть их учет при расчете налогооблагаемой базы ЗИК.
98
5. МЕТОДИЧЕСКОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ
ОРГАНИЗАЦИИ РАЦИОНАЛЬНОГО ЗЕМЛЕПОЛЬЗОВАНИЯ
И ЗЕМЛЕВЛАДЕНИЯ
5.1. Соотношение размера производства и территории
В условиях развивающихся межхозяйственных связей
предприятия административного района становятся, по существу,
единой органически связанной организационно-территориальной
единицей. При таком положении требуется дальнейшее совершенствование пространственной организации сельскохозяйственного производства, установление оптимальных соотношений размера производства и территории, разработка рациональных взаимосвязей между хозяйственными центрами и обслуживаемой территорией. Комплексный характер решения данной
проблемы требует глубокого экономического обоснования размещения, специализации, концентрации и кооперации сельскохозяйственного производства в границах всего административного
района. Поэтому система мероприятий по размещению производства в условиях углубленной специализации, высокой степени
концентрации на базе производственной межхозяйственной кооперации должна проводиться как в отдельных хозяйствах, так и
в границах сельскохозяйственных объединений, межхозяйственных предприятий и административного района в целом.
При размещении производства необходимо:
‒ предусматривать размещение отраслей по территории и за-
крепление земель за сельскохозяйственными предприятиями на основе рациональной специализации и концентрации производства;
‒ создавать оптимальные (рациональные) соотношения
размеров производства и территории, обеспечивающие получение продукции при минимальных издержках (экономия капитальных вложений, затрат на транспорт путем определения
наиболее выгодного территориального расположения хозяйственных центров и др.);
99
‒ учитывать качественный состав земельных угодий при
определении специализации подразделений и размещении производства, а также наличие рабочей силы;
‒ уточнять количество ферм и комплексов в связи с кон-
кретными природными экономическими условиями на расчетный
период и предусматривать мероприятия по переводу производства продукции животноводства на промышленную основу с учетом намечаемого перспективного размещения животноводства.
Следует оценивать возможные проектные варианты с точки
зрения рациональных размеров отраслей и их сочетания, специализации и концентрации производства, соответствия запроектированных отраслей природным особенностям земельных угодий.
Для установления рационального соотношения размера
производства и территории в одних случаях требуется укрупнить
хозяйство, в других – изменить размещение отраслей с учетом
целесообразной специализации и концентрации производства,
оставляя те же размеры земельной площади хозяйств в рамках
межхозяйственных предприятий и объединений.
Установление оптимальных размеров производства и территории в сельскохозяйственных предприятиях должно основываться на строгом учете природных и экономических условий
конкретных хозяйств, их перспектив развития в рамках межхозяйственной кооперации и агропромышленной интеграции.
В каждом колхозе, совхозе на основе организационнохозяйственного плана устанавливается необходимый уровень
специализации и концентрации производства, обосновываются
развитие тех или иных отраслей, их размеры и наиболее целесообразное сочетание. Эти вопросы решаются на основе межхозяйственной кооперации. Установление оптимальных соотношений
размеров производства и территории в сельскохозяйственных
предприятиях решается в тесной связи с образованием и совершенствованием землепользования, организацией и размещением
производственных подразделений, населенных и производственных центров.
100
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]