Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Вопросы теории и практики. Монография

Критерии делимости или неделимости земельных участков указаны в ч.4 ст.41 ГрадК РФ и заключаются в следующем:

а) инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка принадлежит его правообладателям;

В отношении непосредственно же самого земельного участка как объекта гражданских и земельных правоотношений в последние годы написаны десятки научных работ и диссер­тационных исследований.46 В подавляющем большинстве случаев в данных работах воспро­изводится официальная дефиниция «земельный участок», сформулированная в ЗК РФ и За­коне РФ от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» с авторскими коммен­тариями и предложениями об их нормативном признании.

Так, И.С. Ковалева предлагает такую дефиницию: «Земельный участок, как объект гражданских прав представляет собой единый объект, права на который зарегистрированы и удостоверены в установленном законом порядке и который состоит из почвенного слоя, гра-

Подобный перечислительный подход, не смотря на его некоторую привлекательность, имеет ряд недостатков юридической техники (двойное упоминание «удостоверенности» в установленном законом порядке) и оставляет открытыми ряд вопросов: как быть, если на участке нет почвенного слоя с «удостоверенными в установленном порядке границами» (ес­ли он расположен в горах либо это вообще ледник)? ЗК РФ в ст.6, действовавшей в момент написания рассматриваемой научной работы, понимал под земельным участком «часть по­верхности земли (в том числе почвенный слой)…», и такой прием юридической техники яв­ляется куда более оправданным. Сейчас же ст.11.1 ЗК РФ понимает под земельным участком «часть земной поверхности, границы которой определены в

под» поверхностью земельного участка и так содержал действовавший в тот момент Феде­ральный закон от 2 января 2000 г. «О государственном земельном кадастре» в соответст­вующем определении.49 Следовательно, предложение А.З. Зиннатуллина можно было пони­мать двояко: во-первых, как необходимость сделать дефиницию земельного участка в ст.6 ЗК РФ аналогичной упоминаемой в ст.1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»; во-вторых, в смысле упоминания в предлагаемой редакции ст.6 ЗК РФ слов «не­дра» и «объекты движимого и недвижимого имущества, расположенные на земельном участ-

Таких мелких и крупных «поправок» в нормативное определение земельного участка предложено несколько десятков.50 Анализировать и оценивать каждое из них не представля­ется возможным даже не потому, что как писал Г.Ф. Шершеневич «хорошее определение в законе бесполезно, а плохое – вредно»,51 а просто в силу ограниченности размеров моногра­фического исследования и содержания стоящих перед нами целей и задач.

Наконец заметим, что упоминаемый в ст.11.1 ЗК РФ «земельный участок» используется как общее, родовое понятие, которое конкретизируется применительно к отдельным катего­риям земель (например, «лесной участок») либо целевому назначению земельного участка (например, «дачный участок»). Кроме того, земельное законодательство часто использует различные синонимы понятия «земельный участок». Например, «полоса отвода» (п.2 ст.90 ЗК РФ) означает земельный участок вдоль железнодорожной магистрали; важной составной частью земель сельскохозяйственного назначения являются сельскохозяйственные угодья (ст.79), а в других федеральных законах упоминаются водно-болотные угодья, охотничьи угодья и т.д. Подобная дополнительная терминология служит цели уточнения правового ре­жима конкретного земельного участка как объекта земельных отношений.53

Исследование современного гражданского и земельного законодательства показывает, что земельный участок может выступать в качестве объекта гражданских правоотношений в трех принципиально разных качествах:

с принадлежностями – почвенным слоем и растениями).

имущественный комплекс объектом недвижимости либо отдельной гражданско-правовой категорией, ведь любой имущественный комплекс включает в свой состав земельные участ­ки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему граж­данско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав.

Исследование двух последних «форм бытия» земельного участка и представляет для нас основной теоретический и практический интерес. Концепция «единого объекта» (единой судьбы) земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости не нова, по­скольку еще в римском праве различные строения, присоединенные к земле собственника, связанные с землей inaedificatio, avulsio, satio или implantation, считались ее составной ча­стью и следовали правилам superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за по-

Одни авторы (Е.М. Тужилова-Орданская, Е.А. Баранова) полагают, что конструкция единой вещи является наиболее рациональной моделью юридического соединения земельно­го участка с недвижимыми (прочно связанными с ним) объектами. Поэтому очевидна неце­лесообразность

но в гражданском обороте в случаях, когда речь идет о возможном отчужде­нии здания или земельного участка, должны выступать вместе. В этой части идея «единого объекта» является обоснованной, с тем лишь уточнением, что следует отказаться от попытки решить вопрос о том, что является главной вещью, а что ее принадлежностью (или улучше­нием), и в зависимости от ответа на этот вопрос определять, что за чем следует. Не должно иметь значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или зе­мельный участок. Правило о невозможности отчуждения одного объекта без другого должно распространяться на оба случая, т.е. важно установить, что такие объекты могут отчуждаться только вместе. Смысл правового режима «единого объекта» в этом случае состоит не в том, что принадлежность следует за главной вещью, а в том, что не может быть разорвана юриди­ческая связь земельного участка и расположенного на нем здания, они должны переходить от одного лица к другому вместе и одновременно.56

Наиболее последовательным сторонником данной концепции является С.П. Гришаев. По мнению данного автора, провозглашенная в ЗК РФ (ст. 1) идея «единой судьбы земельно­го участка и прочно связанных с ним объектов» в рамках действующего законодательства нереализуема. Скорее ее можно рассматривать как далекую перспективу по следующим при­чинам.

2) оборот земельных участков подвергается значительному количеству ограничений, не характерных для иных объектов недвижимости.

4) для отдельных видов сделок со зданиями и сооружениями установлен особый право­вой режим, который не распространяется на земельные участки. Так, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации. В отношении аренды земельных участков такого правила нет.

Расширение оборота арендных прав и последовательное исключение из ГК РФ и ЗК РФ возможностей раздельного оборота земельных участков и объектов недвижимости на них приведет к окончательному оформлению данной правовой конструкции. При этом, безус­ловно, существующие запреты на приватизацию и отчуждение ограниченных или изъятых из оборота земельных участков будут сохранены. Но представляется обоснованным различать правила и исключения.

Попытка введения в гражданский оборот нового объекта гражданских прав - «единого землепользования» связана с п. 5 Правил присвоения кадастровых номеров земельным уча­сткам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 6 сентября 2000 г., установив­шем, что несколько обособленных земельных участков, представляющих собой единое зем- лепользование, по заявлению правообладателя могут быть учтены как один объект недвижи­мого имущества с присвоением им одного кадастрового номера.

цией Росземкадастра хотя бы потому, что такой объект прав, как «единое землепользование» не предусмотрен ни гражданским, ни земельным законодательством. Новые для имущест­венного и земельного оборота понятия не должны вводиться подзаконными актами. Участок не может «состоять» из других участков, обособленный участок не может быть частью дру-