Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Вопросы теории и практики. Монография

При этом мы полагаем, что актуальность данного правила в будущем только возрастет. В настоящий момент полным ходом идет создание государственных корпораций, являющих­ся юридическими лицами. Они создаются посредством внесения федерального имуществен­ного взноса в уставный капитал, и осуществляют решение самых разнообразных государст­венных (федеральных) задач (нанотехнологии, управление использованием атомной энерги­ей и т.д.),

соответствующих надобностей, государственные корпорации вполне смогут быть в будущем приватизированы. И экологический фактор при их приватизации будет иметь важное значе­ние.

енных, так и незастроенных земельных участков. В научной литературе, когда речь заходит о

б) земли промышленности и иного специального назначения. Например, на землях промышленности могут располагаться предприятия – имущественные комплексы, вклю­чающие производственные и административные здания, строения, сооружения и обслужи­вающие их объекты, а также установленные вокруг них санитарно-защитные и иные зоны с особыми условиями использования земель (ст.88 ЗК РФ). Соответственно, не приватизиро­ванные земельные участки в составе таких предприятий подлежат выкупу.

в) земли особо охраняемых территорий и объектов. Как минимум тут можно выделить три варианта. Во-первых, на землях курортов располагаются различные объекты санаторно­го, туристского и иного сервиса. В отличие от земель заповедников или национальных пар­ков, земли курортов как разновидности особо охраняемых природных территорий не ограни­чены (и не изъяты) из гражданского оборота, и потому вполне могут быть выкуплены (на­пример, под приватизированным санаторием). Во-вторых, на землях рекреационного назна­чения (за границами населенных пунктов) располагаются дома отдыха, пансионаты, кемпин­ги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристско-оздоровительные лагеря, дома рыболова и охотника, туристские парки, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты (п.2 ст.98 ЗК РФ). Земельные участки под такими приватизированными в свое время объектами вполне могут быть выкуплены в собст­венность граждан и юридических лиц. В-третьих, могут быть приватизированы некоторые земли историко-культурного назначения, не попавшие под режим ограничений ст.27 ЗК РФ.

Первоначально в соответствии со ст.8 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», с момента вступления в силу ЗК РФ и вплоть до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, оборот таких земельных участков должен был осуществляться в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ с учетом лесного законодательства, законодательства об охране окружающей среды, специальных федераль­ных законов, содержащих нормы земельного права о данной категории земель, а также с учетом того, что приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, на­ходящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

В случаях, когда на день вступления в силу Федерального закона от 7 июля 2003 г. № 113-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (то есть с 10 июля 2003 г.) субъектом РФ не принят со­ответствующий закон, приватизация участков сельскохозяйственного назначения с 1 января 2004 г. должна осуществляться по правилам, установленным ст.19.1 названного Федерально­го закона, до вступления в силу закона субъекта Российской Федерации.

Непосредственно сам Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» предусмотрел (п.4 ст.1), что приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в рай-

Из этого, в свою очередь, нами делается вывод о том, что законодатель создал искусст­венную преграду для выкупа (приватизации) сельскохозяйственных угодий для землепользо­вателей (землевладельцев), ведущих фермерские хозяйства, и сельскохозяйственных органи­заций, то есть непосредственно сельских тружеников. Это создает прекрасную возможность для поглощения этих организаций столичными предпринимателями.

4) как следует из ст.36 ЗК РФ, в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица по общему правилу имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, с уче­том долей в праве собственности на здание. Для приобретения прав на земельный участок такие граждане или юридические лица должны совместно обратиться в соответствующий орган публичной власти с заявлением о приобретении прав на земельный участок с прило­жением его кадастровой карты (плана).

При этом, однако, довольно часто возникает не разрешимый вопрос о том, как быть, если одни собственники недвижимости захотят выкупить земельный участок, а другие за­ключить договор аренды. Как отмечала Л.Ю. Грудцына, «законодательство не содержит ка­ких-либо механизмов, позволяющих одному из собственников помещений понудить других собственников к заключению договора аренды участка или к его совместному выкупу в соб-

Рассматриваемая обязанность совместного обращения граждан и юридических лиц в орган публичной власти вызывает ряд практических сложностей и судебных споров (даже обращений в Конституционный Суд РФ).

ст.36 ЗК РФ.

Вышеизложенное позволяет сформулировать следующие выводы:

1) в земельном законодательстве терминологически различаются процедуры «выкупа» земельных участков (для государственных или муниципальных нужд) и «продажи» земель­ных участков, находящихся в публичной собственности, гражданам и юридическим лицам под зданиями, строениями, сооружениями, объектами незавершенного строительства

связанной с участком принципом «единой судьбы», так и входить в состав имущественных

- необходимо правовое уточнение размера земельного участка, подлежащего выкупу по льготной цене в порядке ст.36 ЗК РФ. Мы считаем необходимым расширить юридическое значение акта инвентаризации земельного участка и выдаваемой на его основе справки фе­деральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, на основании ко­торых происходит начисление земельного налога (в зависимости от указанной там площади). Площадь, с которой землепользователем уплачивается земельный налог и есть фактически

им используемая в смысле ст.36 ЗК РФ;

ствовало бы более полной реализации основополагающего принципа земельного права, оп­ределяющего приоритет охраны земли как природного объекта перед ее использованием как недвижимости;

лении определенного гражданско-правового режима не для каких-то благ (объектов матери­ального мира), а для людей, совершающих по поводу этих благ определенные юридически значимые действия. Поэтому более точно считать объектом гражданских правоотношений (объектом гражданских прав) правовой режим определенных благ (а не сами блага), разли­чая непосредственный (поведение) и опосредованный (материальное и нематериальное бла­го) объекты правоотношения.

3) в сферу действия норм гражданского права попадают общие правила и требования совершения сделок с земельным участком; вопросы их регистрации и т.д. В сфере действия норм земельного права - вопросы публично-правового порядка, включая землеустройство; ограничения прав на землю; процедуры предоставления земельных участков и т.д. «Водораз­дел» между гражданско-правовым и земельно шений проходит не только по линии «частное - публичное право», но и внутри частноправо­вого регулирования. Такой вывод основан на том, что диспозитивный метод наряду с граж­данским правом, присутствует (хотя и в разной степени) во всех отраслях российского права, не исключая и земельное право. Внутри же нормами гражданского права регулируется «общий каркас» отношений собственности и оборота земель; нормы земельного права наполняют эти цивилистические конструкции кон­кретным содержанием.

ный участок; упоминаемые в ст.36 Конституции России, ст.129 ГК РФ, ст.6 ЗК РФ такие объекты, как «земля» и «часть земельного участка» в качестве объекта гражданских прав вы­ступать не могут.

- как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены

объекты недвижимости – здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строитель­ства. Анализ данной правовой реальности позволяет говорить о формировании в граждан­ском праве новой категории – «единого объекта» недвижимости, включающего земельный участок с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, связанными с ним «единой судьбой», означающей взаимное следование объектов недвижимости и земельного участка судьбе друг друга;

7) гражданско-правовые начала в правоотношениях предоставления и переоформления в частную собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, проявляются в проведении торгов для а также в осуществлении выкупа земельного участка, занятого приватизированными объек­тами недвижимости. Применительно к отдельным категориям земель процедуры предостав­ления земель для строительства и целей, не связанных со строительством, имеют свою циви­листическую специфику. Общий же порядок проведения торгов предусмотрен гражданским законодательством.

8) общественные отношения в участков из состава государственных или муниципальных земель могут быть классифициро­ваны: по субъектному составу (с одной стороны, Российская Федерация, субъекты РФ, му-

ниципальные образования; с другой стороны - физические лица (включая индивидуальных предпринимателей, иностранцев и апатридов) и юридические лица); по объекту (земельные участки из состава населенных пунктов и земель сельскохозяйственного назначения, а также частично субкатегорий земель промышленности и земель рекреационного назначения); по процедурам – предоставление впервые в собственность на торгах (для жилищного строи-

1 этап (1 января 1991 г. – 1 января 1995 г.). Начинается с момента появления в России частной собственности на землю и вовлечения земельных участков в гражданский оборот вплоть до вступления в силу ГК РФ.

11) начиная с апреля 2008 г. в российском праве появляется новая правовая категория, которую мы предлагаем именовать «неорезервирование». Данная категория является разно­видностью ограничений оборотоспособности земельных участков. Ее появление связано со вступлением в силу Постановления Правительства РФ от 3 апреля 2008 г. № 234 «Об обеспе­чении жилищного и иного строительства на земельных участках, находящихся в федераль­ной собственности» и предполагает установление федеральным органам власти запретов на отчуждение федеральных земель в городах и пригородных зонах вплоть до 1 января 2010 г. в целях формирования резерва земель, главным образом, для индивидуального жилищного строительства.

13) процедура предварительного согласования мест размещения объектов, являясь весьма закрытой и коррупционной, порождает в силу этого общественную напряженность и обусловливает поиск дальнейших механизмов повышения информационной открытости ор­ганов местного самоуправления в сфере предоставления участков для строительства в част­ную собственность или аренду. Формирование таких механизмов и, в случае закрепления на федеральном уровне, эффективность их применения будут во многом зависеть от позиции должностных лиц органов местного самоуправления, непосредственно «приближенных к на­селению». Это обусловливает необходимость развития института общественного контроля за органами публичной власти.

14) существующая неопределенность в вопросе о необходимости проведения торгов для предоставления земельных участков в случае, если подано две и более заявки на их по­лучение по процедуре предварительного согласования мест размещения объекта, повлекла за собой формирование судебной практики, признающей обязательность проведения торгов, а