Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Вопросы теории и практики. Монография

Другими словами, в собственность земельные участки для любого строительства могут быть предоставлены только на аукционе; в аренду для жилищного строительства - исключи­тельно на аукционе; аукционы для предоставления земельного участка в аренду для иного (не жилищного) строительства могут проводиться лишь при желании соответствующего ор­гана публичной власти. Сфера же применения конкурсов при предоставлении земельных участков касается, в основном, общественно-деловой городской застройки (торгово­развлекательные центры, офисные здания,

от 21 июня 1996 г. № 815 «Об утверждении Положения о проведении конкурсов и аукционов по продаже зе­мельных участков и других операций с землей в г. Казани»).

Обратим внимание и на ряд изъятий из правил об «исключительности» предоставления земельных участков для строительства на торгах. Так, согласно подп.5 п.1 ст.24 ЗК РФ, из государственных или муниципальных земель в безвозмездное срочное пользование земель­ные участки могут быть предоставлены лицам, с которыми заключен государственный или муниципальный контракт на строительство объекта недвижимости, осуществляемое полно-

2) земельные участки могут быть предоставлены в собственность или аренду по процедуре предварительного согласования мест размещения объекта либо без предварительного согласования. Земельный участок, предоставляемый без предварительного согласования – это сформированный участок, прошедший кадастровый учет, находящийся в публичной собственности, который приобретается гражданами или юридическими лицами на торгах (аукционах, конкурсах) в собственность или аренду для размещения объектов в соответствии с документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территорий.

Земельный участок, предоставляемый с предварительным согласованием - прошедший процедуру выбора сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет, находящийся в публичной собственности, право на аренду, постоянное (бессрочное) и безвозмездное срочное пользование которого приобретается гражданами или юридическими лицами для размещения объектов, не предусмотренных документами территориального планирования, градостроительного зонирования и документацией по планировке территорий либо при отсутствии таких документов.

3) по итогам конкурса или аукциона земельные участки могут быть переданы только в собственность либо аренду (причем, в обоих случаях порядок проведения торгов одинако­вый). Возможность или обязательность проведения посредством торгов иных сделок с зе­мельными участками ГК РФ и ЗК РФ не предусматривают. Начальная цена подлежащего продаже земельного участка независимым оценщиком, действующим на основании Феде­рального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

4) получаемые в ходе торгов земельные участки по своему целевому назначению и раз­решенному использования могут быть предназначены как для предпринимательских (строи­тельство многоквартирного дома, магазина), так и для потребительских целей (индивидуаль­ное жилищное строительство). В последнем случае торги проводятся лишь при наличии двух и более заявок на соответствующий земельный участок (об этом подробнее далее).

бенности проведения торгов на использование природных ресурсов (заключение на аукционе договора водопользования; договора аренды лесного участка; участие в конкурсе (аукционе) на право пользования недрами),

7) в настоящий момент продолжают оставаться дискуссионными два организационных вопроса по проведению земельных торгов. Во-первых, обращается внимание на необходи­мость «унифицировать нормы ст. 448 ГК РФ и п. 7 ст. 30 ЗК РФ и признать, что протокол о результатах торгов, имеет силу договора и заключения дополнительного договора купли­продажи не требуется. Данный протокол, а также акт приема-передачи земельного участка будут служить основанием для государственной регистрации права собственности покупате­ля на земельный участок».

включает в себя несколько стадий. Первоначально (нулевая стадия) происходит формирова­ние земельного участка, а именно: производится подготовка проекта границ земельного уча­стка и установление их на местности; определяется разрешенное использование земельного участка; определяются технические условия подключения объектов к сетям инженерно­технического обеспечения и платы за такое подключение.

Обратим внимание на часто возникающие в судебной практике споры о надлежащем информировании населения о предстоящих торгах. Так, Общественная организация обрати­лась в арбитражный суд с иском о признании недействительным аукциона по продаже зе­мельного участка для строительства и заключенного по итогам аукциона договора между администрацией города и акционерным обществом. В обоснование иска организация указала на отсутствие публикации о предстоящих торгах в сети Интернет, что привело к нарушению права на равный доступ граждан и юридических лиц к приобретению в собственность зе­мельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности (п. 2 ст. 15 Земельного кодекса); кроме того, результаты аукциона нарушают права и законные инте­ресы членов организации на благоприятную окружающую среду.

В силу подп. 1 п. 4 ст. 30 ЗК РФ публикация сообщения о проведении торгов является необходимым этапом процедуры предоставления земельных участков без предварительного согласования места размещения объекта. При этом обязательность той или иной формы та­кой публикации Земельным кодексом не установлена. Информация о проведении открытых торгов по продаже земельных участков была размещена в выпуске бюллетеня комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации города, вышедшем в свет за месяц до проведения аукциона, что не противоречит п. 2 ст. 448 ГК РФ.

Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если: в торгах участвовало менее 2 участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере аренд­ной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера аренд­ной платы не поднял билет; ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем; победитель тор­гов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли­продажи или аренды земельного участка (п.30 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных уча­стков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков (утв. постанов­лением Правительства РФ от 11 ноября 2002 г. № 808)).

Названные общие правила распространяются на все случаи продажи земельных участ­ков (права их аренды) для строительства производственных, общественно-деловых и иных

Данный вид застройки нередко вызывает массовое недовольство местных жителей и влечет многомесячные судебные споры, а также провоцирует образование очагов социаль­ной напряженности. Вот всего лишь один пример. В октябре 2007 г

Данная проблема часто эксплуатируется политическими партиями. Так, партия «Ябло­ко» 12 октября 2007 г. проводила акцию против «уплотнительной» застройки в городе Ека­теринбурге, а 13-14 октября провела в городе Перми двухдневный форум с общественными организациями на тему «Организация гражданского протеста против уплотнительной за­стройки».

По второму толкованию (научному) данную норму следует понимать буквально – раз возможность заключения договора закон связывает с наличием градостроительных регла­ментов, значит отсутствие таковых влечет невозможность заключения договора о развитии территории. Тем самым законодатель добавляет еще одно звено в механизм антикоррупци-

Существенными условиями договора являются: сведения о местоположении и площади застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, перечень адре­сов зданий, строений, сооружений, подлежащих сносу, реконструкции; цена права на заклю­чение договора; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправ­ления, подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии; максимальные сроки подготовки таких документов; обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на за-

Не менее важная и дискуссионная проблема заключается в том, что нормы ГрадК РФ, предусматривающие в соответствии с договором о развитии застроенной территории воз­можность принудительного прекращения прав граждан на жилые помещения, на наш взгляд содержат ряд противоречий Конституции России и другим федеральным законам, в том чис­ле: