Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности. Вопросы теории и практики. Монография

городах с численностью населения свыше 3 млн человек;

Кадастровая стоимость опирается на рыночные цены земельных участков и учитывает такие факторы, как местоположение, доступность к центру города, местам трудовой дея­тельности, объектам социального и культурно-бытового обслуживания населения, состояние окружающей среды, эстетическая и историческая ценность застройки, ландшафтная цен ность и т.д.

ного налога за единицу площади земельного участка;

ки земельного налога за единицу площади земельного участка;

Примечательно, что в юридической литературе как-то обойден вниманием вопрос о конституционности таких ограничений рупционной емкости» процесса принятия подобных решений о снятии указанных запретов (тем более, что базовый закон в этой сфере (Градостроительный кодекс РФ) их не преду­сматривает).

Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, тру­бопроводы, екты), на право аренды таких земельных участков или приобрести их в собственность в со­ответствии с теми же правилами и по указанным выше ценам в срок до 1 января 2013 г.

Следовательно, выкупаемые земельные участки могут быть заняты как «обычными» зданиями, строениями, сооружениями, объединенными с земельными участками принципом «единой судьбы», так и входить в состав имущественных комплексов - самостоятельных объектов гражданских прав (предприятий, линейных объектов и т.д.). Поскольку в обоих случаях земля и объект недвижимости находятся в тесной правовой связи, и установлена им-

В практической деятельности часто возникают ситуации, когда лицо, подавшее заявление о переоформлении прав на земельный участок, решило до заключения договора, но после принятия соответствующего решения органом государственной власти или местного самоуправления отказаться от переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок (в пределах предельного установленного законом срока) либо переоформить его на иное право, чем было первоначально заявлено.

1) в настоящее время окончательно решен вопрос о том, кому принадлежит право вы­бора аренды или покупки земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Из первоначальной редакции ЗК РФ и закона о введении его в действие можно было сделать вывод о том, что такое право выбора принадлежит не правообладателю недвижимости, а ор­гану публичной власти. Подобное толкование породило колоссальный объем судебных спо­ров, и лишь п.1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательст­ва» внес ясность в данный вопрос, разъяснив, что такое право принадлежит именно гражда-

Более того, вертикаль власти долго «лихорадил» вопрос о возможности субъектов РФ самостоятельно и по своему усмотрению определять размеры выкупной цены (особенно ак­туален этот вопрос был в г. Москве). В конечном итоге Определением Конституционного Суда РФ от 5 ноября 2003 г. № 403-О было отказано в принятии к рассмотрению запроса Правительства Москвы, желавшего наделения субъектов РФ правом определения в иных пределах (то есть сверх указанных федеральными законами) стоимости земельных участков. Конституционный Суд РФ отмечал, что разрешение данного вопроса означало бы оценку целесообразности и экономической обоснованности решений законодательного органа, что не соответствует рамкам подведомственности, закрепленной за Конституционным Судом РФ, призванным решать исключительно вопросы права.

264.1 «Расходы на приобретение права на земельные участки», которой был дополнен Нало­говый кодекс РФ.

Ее действие распространяется на налогоплательщиков, которые заклю­чили договоры на приобретение указанных выше земельных участков в период с 1 января 2007 г. по 31 декабря 2011 г.

дерального закона о приватизации нормы о запрете выкупа земель водоохранного и санитар­но-защитного назначения. Тем самым положения данного закона были приведены в соответ­ствие с ЗК РФ и Водным кодексом РФ. Предвосхищая критические замечания в наш адрес, заметим, что проблема здесь

мы предлагаем выделять:

1) проблемы, связанные с документальным подтверждением права собственности на объект недвижимости (или его часть). Суть этой проблемы заключается в том, что в ходе «дикой» приватизации начала 90-х годов прошлого века не всегда грамотно происходило оформление прав на переход объектов недвижимости в частную собственность. Формально п.9 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Зе­мельного кодекса Российской Федерации» признает действительность любых документов на землю, а ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной реги­страции прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - и всех старых документов на не­движимость. Однако на практике для выкупа земельного участка в собственность под объек­тами недвижимости их собственники часто представляют в местную администрацию доку­мент, где указаны не все существующие объекты (хотя фактически они на земельном участке предприятия присутствуют). Из-за этого правообладатель недвижимости вынужден обра­щаться в суд для установления факта владения и пользования недвижимым имуществом как своим собственным (ст.218 АПК РФ), что удлиняет срок переоформления прав на землю.

Земельный участок, на котором расположен склад-модуль, ТОО «Акцепт» (правопред­шественник ЗАО «Акцепт») арендовало сроком на 10 лет согласно договору от 24 мая 1996 г. № 677, заключенному с Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Благо­вещенска. На момент продажи склада-модуля срок действия договора аренды земельного участка не истек. Р., руководствуясь ст.36 ЗК РФ, в силу которой граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, вправе приобрести их в собственность либо арендовать, предложил администрации заключить договор купли­продажи участка, реализовав этим предоставленное ему законом право выбора правового режима землепользования. Аналогичные права закреплены за собственником объекта не­движимости также п.3 ст. 28 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. «О приватизации го­сударственного и муниципального имущества».

Отказываясь заключить предложенный договор, администрация сослалась на то, что генеральным планом развития Благовещенска указанный земельный участок предполагается использовать для реконструкции центральной части города и, кроме того, часть спорного участка находится на землях общего пользования. Согласно п. 8 ст. 28 названного выше Фе­дерального закона от 21 декабря 2001 г., не подлежат отчуждению земельные участки в со­ставе земель, предусмотренных генеральными планами развития соответствующих террито­рий для использования в государственных или общественных интересах, в том числе земель общего пользования.

Между тем исследование этих обстоятельств имеет существенное значение для разре­шения спора, поскольку позволит суду выяснить, имеются ли правовые основания, препятст­вующие заключению спорного договора купли-продажи земельного участка. Таким образом, оспариваемые судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении арбит­ражными судами норм права, поэтому в силу п. 1 ст. 304 АПК РФ подлежат отмене.

Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в отношении спорного участка отсутствуют градостроительные ограничения. Данный вывод суда подтверждался материа­лами дела. Судом первой инстанции при рассмотрении спора обозревался фрагмент подлин­ного генерального плана г. Балаково 28а, заслушаны пояснения представителя Главного управления архитектуры и градостроительства. В результате чего судом установлено, что проекты детальной планировки микрорайонов 6а и 7а не разработаны. Довод ответчика от­носительно того, что согласно генеральному плану застройки г. Балаково на земельном уча­стке, занимаемом истцом, планируется строительство жилого комплекса 7а, обоснованно от­клонен судом первой инстанции.

ка.

Впоследствии п.4 постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 было разъяснено, что при рассмотрении дел, связанных с выкупом земельных участков, находя­щихся в государственной или муниципальной собственности, подлежат оценке доводы о не­возможности продажи спорного земельного участка по причине его резервирования для го­сударственных или муниципальных нужд на основе нормативных правовых актов соответст­вующих органов власти о резервировании, использования его для других целей (государст­венных или муниципальных нужд). В частности, правомерным основанием для отказа в про­даже земельного участка может служить то обстоятельство, что в соответствии с генераль­ным планом развития города, поселка, иного населенного пункта, утвержденным до обраще­ния собственника недвижимости с заявлением о выкупе земельного участка, на данном уча­стке предусмотрено строительство другого объекта.

Думается, что указанные выше проблемы носят, в большей степени технический, чем юридический характер, и будут решены по мере разработки градостроительной документа­ции среднего и нижнего звена (документов градостроительного зонирования и планировки территории). Намного более проблематичными и нуждающимися в грамотном разрешении непосредственно правовыми средствами являются следующие вопросы:

На наш взгляд, если правоустанавливающие документы на участок, занятый объектом недвижимости, отсутствуют, то его размер, подлежащий выкупу в порядке ст.36 ЗК РФ сле­дует определять исходя из иных имеющихся документов. В их числе может выступать акт

С другой стороны, в случае, если покупатель решит осуществлять реконструкцию при­обретенных им объектов недвижимости (вне зависимости от их состояния), то он имеет пра­во на приобретение в собственность или аренду дополнительных (прилегающих) площадей, свободных от прав третьих лиц, по процедурам, предусмотренным ст.30 или ст. 34 ЗК РФ на общих основаниях. Размер такого дополнительного земельного участка также должен опре­деляться не произвольно, а исходя из п.10.5 Методических рекомендаций по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеуст­ройства (утв. Росземкадастром 17 февраля 2003 г. с изменениями от 18 апреля 2003 г.), со­гласно которому при наличии на земельном участке объекта недвижимости (здания, строе­ния, сооружения) проектное положение границ и размер земельного участка устанавливают­ся (восстанавливаются) по проекту строительства этого объекта, а при отсутствии проекта строительства - по нормам отвода земель, установленным в СНиПах, действовавших на мо­мент строительства.

ответствующим земельным участком. Хотя «дикая приватизация» начала 90-х годов про­шлого века уже стала достоянием истории, как таковая необходимость передачи отдельных