Добавил:
ivanov666
Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз:
Предмет:
Файл:Возникновение, прекращение и защита права собственности. Постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации
.pdf
Статья 222
Статья 222
Статья 222. Самовольная постройка
1. Самовольной постройкой является жилой дом, другое
строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в
порядке, установленном законом и иными правовыми актами,
либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и
строительных норм и правил.
2. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой – продавать, дарить, сдавать в аренду,
совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим
ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных
пунктом 3 настоящей статьи.
3. Абзац утратил силу с 1 сентября 2006 года.
Право собственности на
самовольную постройку может
быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в
ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном
(бессрочном) пользовании которого находится земельный
участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за
которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на
постройку в разме-
ре, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может
быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы
других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
111
Глава 14. Приобретение права собственности
1. Комментируемая статья устанавливает специальное
правило, определяющее правовые последствия создания
новой вещи, отличное от положений ст. 219 Кодекса, в соответствии с которой право на вновь созданную вещь приобретает лицо, ее создавшее. Статья 222 устанавливает, что
лицо, осуществившее самовольную постройку, права собственности на нее не приобретает. Кроме того, статья содержит ряд
критериев, которые позволяют определить
вещь как самовольную постройку, а также устанавливает
последствия создания такой вещи.
2. Самовольной постройкой может быть жилой дом,
другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Таким образом, к самовольным постройкам может
быть отнесено также строение и сооружение, не предназначенное для проживания, в том числе строение и соору
жение производственного назначения.
Устанавливая признаки самовольной постройки, зако-
нодатель исходит из следующих основных принципов:
– соответствие требованиям закона выбора места под
постройку;
– соблюдение порядка строительства;
– наличие права распоряжения земельным участком.
С учетом этого важно, чтобы для места создания объекта отвод земельного участка был произведен в порядке,
установленном законом и
иными правовыми актами. Кроме того, необходимо согласие лица, имеющего право собственности на указанный земельный участок. Несоблюдение указанных требований свидетельствует о самовольности постройки.
Также о самовольности создания объекта (строительства, возведения) может свидетельствовать нарушение градостроительных и строительных норм и правил. Здесь, ко-
-
112
Статья 222
нечно же, имеются в виду только существенные нарушения.
3. Положения ст. 222 ГК РФ устанавливают и последствия, которые наступают для лица, создавшего самовольную постройку.
Прежде всего действует специальное правило о том, что
у «застройщика» не возникает право собственности. Это
означает, что соответствующий субъект не может владеть,
пользоваться и распоряжаться созданной
вещью. В правовом смысле вещь не возникает как предмет, по поводу которого складываются гражданские правоотношения. Законодатель прямо указывает, что такое лицо не вправе продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать иные сделки с
вновь созданной вещью. Кроме того, последствием создания самовольной постройки является возложение на это
лицо
обязанности произвести снос постройки. При этом
снос производится самим лицом, осуществившим постройку, либо за его счет.
4. В исключительных случаях право собственности может быть признано за лицом, осуществившим самовольную
постройку. Такое признание происходит в судебном порядке. Основания, на которые может полагаться суд при вынесении указанного решения, также установлены
комменти-
руемой статьей и базируются на следующих принципах:
– единство судьбы земельного участка и прочно свя-
занных с ним объектов;
– невозможность безвозмездного изъятия у собствен-
ника его собственности;
– соблюдение прав и охраняемых законом интересов
других лиц.
5. Следует отметить, что установленные в комментируемой статье основания признания права собственности
113
Глава 14. Приобретение права собственности
на самовольную постройку претерпели ряд изменений с
момента вступления в силу части первой ГК РФ.
Так, был принят Федеральный закон от 30 июня 2006 г.
№ 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные
объекты недвижимого имущества». Указанным Федеральным законом исключена возможность признания права
собственности на условиях предоставления земельного
участка под строительство в будущем.
Существовавшее до внесения изменений правило, по
существу, «нейтрализовало» процедуры, установленные
Земельным кодексом РФ для предоставления земельных
участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Согласно ст. 30 ЗК РФ предоставление таких участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства
осуществляется без предварительного согласования места
размещения объекта и исключительно на торгах. ЗК РФ не
содержит положений, устанавливающих особый порядок
для участков, на которых есть самовольная постройка.
Таким образом, положения комментируемой статьи с
учетом указанной корректировки исключают возможность
приобретения земельных участков из состава государственных или муниципальных земель по
тому лишь основа-
нию, что на участке было возведено строение.
6. Внесенные изменения предусматривают также возможность признания права собственности на самовольную
постройку и во внесудебном порядке в случаях, когда это
предусмотрено федеральными законами. Теперь это позволяет избежать коллизии между нормами ГК РФ и законодательными актами, определяющими упрощенный по-
114
Статья 222
рядок оформления прав граждан на создаваемые или созданные объекты недвижимости, а также предотвратить ситуации, когда гражданам во всех случаях приходилось путем судебного разбирательства признавать права собственности на возведенные без согласования и разрешения
постройки на земельном участке. Положения ч. 3 ст. 222
ГК РФ предусматривают возможность признания за лицом
, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка,
права собственности на самовольную постройку в установленном законом порядке и без решения суда.
115
Глава 14. Приобретение права собственности
Статья 223
Статья 223. Момент возникновения права собственности
у приобретателя по договору
1. Право собственности у приобретателя вещи по договору
возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено
законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не
установлено законом.
Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве
собственности с момента такой регистрации, за исключением
предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев,
когда собственник вправе истребовать такое имущество от
добросовестного приобретателя.
1. Комментируемая статья определяет момент перехода
права собственности в таком случае, как приобретение
права собственности на основании договора. К числу договоров
, влекущих переход права собственности, относятся
как возмездные (например, купля-продажа, мена, рента),
так и безвозмездные (например, дарение).
Следует иметь в виду, что стороны могут заключить
договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 421
ГК РФ). Не исключено также возникновение права собственности на основании
смешанного договора (п. 3 ст. 421
ГК РФ). Так, в соответствии со ст. 624 ГК РФ в договоре
аренды может быть предусмотрено, что арендованное
имущество переходит в собственность арендатора по исте-
116
Статья 223
чении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Условие о переходе права собственности на имущество
может быть включено в иные договоры, в том числе, например, в соглашение об отступном (ст. 409 ГК РФ) или в
соглашение об уплате алиментов (ст. 104 СК
РФ).
2. Общим правилом, которое закрепляет комментируемая статья, является переход права собственности на имущество к приобретателю по договору с момента передачи
вещи. Данное правило имеет огромное значение для гражданского оборота, поскольку до указанного момента право
собственности за отчуждателем вещи сохраняется. Это лицо при заключении договора приобретает лишь обязанность передать вещь. Так, в соответствии с п. 1 ст. 456
ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи. Разумеется, данное правило не применяется при заключении реального договора, например договора дарения, когда сам
договор считается заключенным с момента передачи имущества.
Поскольку с момента заключения консенсуального договора о передаче имущества в собственность до момента
такой передачи право собственности сохраняется за отчуждателем, то на такое имущество может быть обращено взыскание по его обязательствам.
Действие правила о переходе права собственности с
момента передачи имущества проявляется также в ситуации, когда продавец вещи заключил договор о передаче
имущества в
собственность одновременно с несколькими
лицами. Право собственности возникнет лишь у того, кому
имущество будет передано. Неисполнение обязанности по
117
Глава 14. Приобретение права собственности
передаче имущества порождает право покупателя отказаться от исполнения договора. Кроме того, в соответствии со
ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность
кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает,
если
вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, – тот,
кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать
ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор
вправе потребовать возмещения убытков.
Состоявшаяся
во исполнение договора передача имущества влечет переход права собственности к приобретателю, что означает перенос на него риска случайной гибели
имущества (ст. 211 ГК РФ) и возложение бремени собственника (ст. 210 ГК РФ).
3. Исключения из общего правила, установленного в п. 1
комментируемой статьи, могут быть предусмотрены прежде всего самим договором между
сторонами, поскольку
указанная норма является диспозитивной.
Это возможно, например, в соответствии со ст. 491 ГК
РФ, когда договором купли-продажи предусмотрено, что
право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления
иных обстоятельств. В таком случае покупатель не вправе
до перехода к нему права собственности отчуждать товар
или
распоряжаться им иначе, если иное не предусмотрено
законом или договором либо не вытекает из назначения и
свойств товара. В случаях, когда в срок, предусмотренный
118
Статья 223
договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят другие обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не
предусмотрено договором. Правило о сохранении (резервировании) права собственности представляет собой одну
из гарантий имущественного интереса продавца.
4. Кроме того
, отступления от правила о переходе права
собственности к приобретателю по договору с момента передачи вещи могут быть предусмотрены законом. Примером тому может служить п. 2 комментируемой статьи,
в соответствии с которым право собственности возникает
с момента государственной регистрации, если отчуждение
имущества подлежит государственной регистрации.
На основании ст. 131 ГК РФ возникновение, переход
и
прекращение права собственности на недвижимые вещи
подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок
с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок
такой регистрации определяется Федеральным законом от
21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации
прав на недвижимое имущество
и сделок с ним». Специальные нормы о государственной регистрации перехода
права собственности на недвижимое имущество содержатся в ст. 551 ГК РФ. Поэтому во всех случаях, когда стороны
договора, предусматривающего переход права собственности на недвижимое имущество на тех или иных условиях,
желают достичь необходимого правового эффекта, им следует также
позаботиться о выполнении требования о государственной регистрации перехода права собственности.
Это может касаться, например, супругов, заключивших
119
Глава 14. Приобретение права собственности
брачный договор, содержащий условия о передаче недвижимости, относящейся к общей совместной собственности, в собственность одного из них.
Комментируемое правило о переходе права собственности на недвижимость по договору с момента государственной регистрации перехода права содержит исключение –
иное может быть предусмотрено законом.
5. Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. №
217-
ФЗ п. 2 комментируемой статьи был дополнен абзацем,
в соответствии с которым недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю
(п. 1 ст. 302 ГК РФ) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных ст. 302
ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя. Это
правило подтверждает презумпцию
достоверности сведений, содержащихся в Едином государственном реестре
прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащуюся в п. 1 ст. 2 Закона о регистрации: «Государственная
регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке».
Таким образом, если при
приобретении добросовестным приобретателем недвижимости у неуправомоченного
отчуждателя произведена государственная регистрация
возникновения права собственности, то такое право признается существующим, пока оно не оспорено собственником. В соответствии со ст. 302 ГК РФ собственник вправе
истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было
передано собственником во владе-
120
Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]