§3. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

До введения в действие ЖК РФ детальное регулирование отношений по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги на уровне федеральных законов отсутствовало.

В настоящее время действуют следующие нормативные правовые акты:

- Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса»;

- постановление Правительства РФ от 28 сентября 2010 г. № 768 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг на 2011- 2013 годы»;

- постановление Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 239 «О мерах по упорядочению государственного регулирование цен (тарифов)»;

- правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме надлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491.

Для правильного определения тарифов создана Федеральная служба по тарифам (ФСТ России), Положение о которой утверждено постановлением Правительства РФ от 20 февраля 2010 г. № 332.

Ряд нормативных правовых актов посвящен правилам расчета платы за коммунальные услуги и ценообразованию. Например: постановление Правительства РФ от 4 апреля 2000 г. № 294 «Об утверждении порядка расчетов за тепловую энергию и природного газа»; постановление Правительства РФ от 14 июля 2008 г. № 520 «Об основах ценообразования и порядке регулирования тарифов, надбавок и предельных индексов в сфере деятельности организаций коммунального комплекса»; постановление Правительства РФ от 28 августа 2009 г. № 708 «Об утверждении Основ формирования предельных индексов изменения размера платы граждан за коммунальные услуги».

В число нормативных актов, регулирующих порядок предоставления коммунальных услуг входят постановления Правительства РФ от 23 мая 2006 г. № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» и от 24 мая 2007 г. № 316 «Об утверждении правил определения условий деятельности организаций коммунального комплекса, объективное изменение которых влияет на стоимость товаров и услуг этих организаций».

Также изданы нормативные акты, которые регулируют контроль деятельности органов, разрабатывающих тарифы. Например, постановление Правительства РФ от 23 июля 2007 г. № 467 «Об утверждении Правил осуществления государственного контроля за установлением, изменением и применением предельных индексов изменения размера платы граждан за жилое помещение и коммунальные услуги».

Порядок внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги дифференцирован для разных категорий пользователей. Правила внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги установлены ст. 155 ЖК РФ и состоят в следующем.

Согласно ч. 1 ст. 155 плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом.

В соответствии со ст. 8 ЖК РФ к жилищным отношениям, связанным, в частности с внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство Российской Федерации с учетом требований, установленных ЖК РФ. Так, согласно п. 3 ст. 682 ГК РФ на нанимателей возлагается обязанность вносить плату за жилое помещение в сроки, предусмотренные договором найма жилого помещения. Если таким договором сроки не предусмотрены, то плата должна вноситься нанимателем ежемесячно в порядке, установленном ЖК РФ, то есть ежемесячно до 10-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем.

Договором управления многоквартирным домом (который регулируется в соответствии со ст. 162 ЖК РФ) могут предусматриваться различные по объему, срокам и периодичности платежей условия оплаты жилого помещения и коммунальных услуг. Нередко - это ежеквартальная предварительная оплата.

Нарушение сроков внесения платы влечет для нанимателей и собственников жилых помещений негативные последствия в виде:

1) уплаты неустойки в виде пени;

2) расторжения договора найма с нанимателем;

3) выселения.

Наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи могут быть выселены из жилого помещения, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Выселение производится в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие (ст. 90 ЖК РФ).

ЖК РФ определяет срок представления платежных документов, на основании которых производится оплата жилого помещения и коммунальных услуг. Ранее федеральное жилищное законодательство такой срок не устанавливало.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Платежные документы составляются на основании показаний приборов учета. Установлена обязанность собственников и нанимателей сообщать в управляющую компанию показания счетчиков.

Требований к форме платежных документов законодатель не предъявляет. Это могут быть счета, квитанции, расчетные книжки и т.п.

Новым для федерального жилищного законодательства является также определение получателей платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, ч. 3 ст. 155 ЖК РФ установлено, что наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за пользование жилым помещением (плату за наем) наймодателю этого жилого помещения.

Наниматели жилых помещений по договору социального найма и договору найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в многоквартирном доме, управление которым осуществляется управляющей организацией, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения, а также плату за коммунальные услуги этой управляющей организации. Управляющей организацией может быть юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель.

Если размер вносимой нанимателем жилого помещения платы меньше, чем размер платы, установленный договором управления, оставшаяся часть платы вносится наймодателем этого жилого помещения в согласованном с управляющей организацией порядке.

При установлении уровня платежей граждан и организаций законодатель исходит из необходимости обеспечения полного возмещения затрат на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Практически во всех регионах России поэтапно вводится 100-процентная оплата жилых помещений и коммунальных услуг. Приведем статистические данные: В 2012 году в России дважды повышали тарифы, с 1 июля и с 1 сентября, причём с 1 июля повысили тарифы на газ - на 15%, на электроэнергию - на 10%, а также на тепловую энергию, водоснабжение и водоотведение - на 6%. А с 1 сентября тепловая энергия и водоотведение выросло ещё на 6%. Цены на жилищные услуги в период с 1 января 2012 года по 1 января 2013 года выросли в целом на 7,7%.

В 2013 году произошел рост тарифов с 1 июля на 12%, в том числе на тепловую энергию и на электроэнергию - на 10,5-12,2%, на водоснабжение и водоотведение - на 10%, на электроэнергию и газ - на 15%²¹⁰.

Эксперты и аналитики прогнозируют, что в 2015 -2016 гг. цены поднимутся на 6%. Но в некоторых городах это значение будет превышено в части оплаты за квартиру. В тех регионах, где большую часть платежки будет составлять плата за газ и электричество, рост стоимости коммунальных услуг может значительно превышать данный показатель. В 2016 году тарифы за услуги будут официально привязаны к уровню инфляции.Некоторые эксперты считают, что в 2016 году цены на воду, свет, газ, тепло сразу повысят на 10-15%.

Предоставленные отдельным категориям граждан льготы позволяют снижать размер платы, установленный договором управления. В связи с этим и введена норма (ч. 4 ст. 155 ЖК РФ), согласно которой управляющая организация в согласованном с ней порядке получает от наймодателя ту часть платы за содержание и ремонт жилого помещения и за коммунальные услуги, которая не покрывается размером платы, вносимой нанимателем.

Установление порядка внесения обязательных платежей и взносов, связанных с оплатой расходов на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также с оплатой коммунальных услуг, ЖК РФ относит к компетенции органов управления товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива, созданного в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральным законом о таком кооперативе (далее - иной специализированный потребительский кооператив). Согласно ч. 5 ст. 155 ЖК РФ члены таких объединений вносят обязательные платежи и (или) взносы, в порядке, установленном органами управления товарищества собственников жилья либо органами управления соответствующего кооператива.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вправе вступить в такое товарищество либо кооператив. Вступление в члены товарищества собственников жилья и в жилищный кооператив регулируется соответственно ст. 143, 111 ЖК РФ. Однако, если собственники помещений не воспользуются таким правом, они заключают договоры соответственно с товариществом или кооперативом²¹¹.

Не являющиеся членами товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с названными юридическими лицами.

Данное положение содержится в специальной норме ч. 6 ст. 155 ЖК РФ, которая регламентирует внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги собственниками помещений в многоквартирном доме, управление которым осуществляет соответственно товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.

Собственники помещений в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив и управление которым осуществляется управляющей организацией, плату за жилое помещение и коммунальные услуги вносят этой управляющей организации (ч. 7 ст. 155 ЖК РФ).

ЖК РФ определены основания внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги для собственников помещений в многоквартирном доме в случае, когда они избрали такой способ управления этим домом, как непосредственное управление. Согласно ч. 8 ст. 155 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме, осуществляющие непосредственное управление таким домом, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Неиспользование собственниками, нанимателями и иными лицами помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. К «иным лицам», о которых идет речь, относятся, в частности, арендаторы жилых помещений, органы государственной власти и органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

В жилищном законодательстве предусмотрена возможность освобождения граждан от платы за отдельные виды коммунальных услуг в связи с временным отсутствием граждан.

При временном отсутствии граждан внесение платы за отдельные виды коммунальных услуг, рассчитываемой исходя из нормативов потребления, осуществляется с учетом перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан в порядке, утверждаемом Правительством РФ²¹² (ч. 11 ст. 155 ЖК РФ).

Продолжительность и сам факт временного отсутствия могут быть подтверждены гражданами, например: официальной справкой организации о командировке, справкой из больницы, дома отдыха, санатория, дачного кооператива и т.п.; заявлением плательщика в случае пребывания его в таком месте, откуда невозможно представить официальный документ, если оно подписано соседями (по этажу, коммунальной квартире), с указанием, что лица, подписавшие его (не менее двух), сами в этот период не выезжали за пределы населенного пункта, в котором имеют место жительства, и т.д.

Примерами регулирования перерасчета платежей за период временного отсутствия граждан могут служить: Примерный порядок перерасчета оплаты за коммунальные услуги при временном отсутствии проживающего (проживающих) по месту постоянного жительства (регистрации) в Московской области, утвержденный распоряжением министра жилищно-коммунального хозяйства, топлива и энергетики Московской области от 15.01.2003 г. № 2; постановление Главы Химкинского района Московской области от 31.01.2005 г. № 7 "О расчетах за жилищно-коммунальные услуги при временном отсутствии граждан по месту жительства в Химкинском районе".

ЖК РФ установил, что плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов (ч. 12 ст. 155 ЖК РФ).

Введение данного положения в федеральный закон имеет логическое обоснование. Во-первых, временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель.

Во-вторых, проживание временных жильцов в жилом помещении влечет за собой дополнительное потребление коммунальных услуг, которое возрастает пропорционально числу таких временных жильцов и объем которого зависит от срока их проживания.

Дополнительное соглашение нанимателя жилого помещения с наймодателем заключается в случае, когда: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя разрешают безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении другим гражданам в качестве временно проживающих.

Аналогичным образом решается вопрос и в случае, когда член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива используют свое право, предусмотренное ст. 126 ЖК РФ, и разрешают проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам.

Дополнительное соглашение с наймодателем заключается на срок проживания временных жильцов. Этот срок, согласно ч. 2 ст. 80 ЖК РФ, не может превышать шести месяцев подряд. Ранее срок проживания временных жильцов ограничивался полутора месяцами (см. ст. 81 ЖК РСФСР 1983 г.). За пределами этого срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.

Нововведением ЖК РФ является и обязательность предварительного информирования плательщиков об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги. До введения в действие ЖК РФ федеральное жилищное законодательство данные отношения не регулировало. В силу ч. 13 ст. 155 ЖК РФ такая обязанность возложена на наймодателя и управляющую организацию. Они обязаны информировать в письменной форме соответственно нанимателей жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов и собственников жилых помещений в многоквартирном доме об изменении размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги не позднее чем за 30 дней до даты представления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за жилое помещение и коммунальные услуги в ином размере, если иной срок не установлен договором управления.

Законодатель установил меру гражданско-правового воздействия на граждан, которые нарушают платежную дисциплину в жилищных правоотношениях, и определяет максимально допустимый размер пени, подлежащей уплате.

Лица, несвоевременно и (или) не полностью внесшие плату за жилое помещение и коммунальные услуги (должники), обязаны уплатить кредитору пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент оплаты, от не выплаченных в срок сумм за каждый день просрочки начиная со следующего дня после наступления установленного срока оплаты по день фактической выплаты включительно. Увеличение установленного в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ размера пеней не допускается.

Как уже отмечалось, в ЖК РФ установлен запрет на увеличение установленного размера пеней, поэтому в соответствующем жилищном договоре можно предусмотреть только уменьшенный, по сравнению с предусмотренным в ч. 14 ст. 155 ЖК РФ, размер такой неустойки. Изменение размера пеней односторонним волеизъявлением стороны жилищного договора без согласия другой стороны следует считать невозможным.

Российским законодательством предусмотрены также иные негативные последствия неисполнения обязанности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг, которые могут быть применены к злостному неплательщику. К ним относятся, например:

- расторжение договора социального найма в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение шести месяцев (ч. 3 ст. 83 ЖК РФ);

- расторжение договора коммерческого найма жилого помещения в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (п. 2 ст. 687 ГК РФ);

- выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи в случае невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги в течение шести месяцев без уважительных причин (ст. 90 ЖК РФ).

Размер пеней может быть уменьшен в судебном порядке. При решении вопроса об уменьшении размера пеней необходимо иметь в виду, что размер пеней может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащие уплате пени явно несоразмерны последствиям нарушения обязательства. При оценке таких последствий судом могут приниматься во внимание, в частности, обстоятельства, не имеющие прямого отношения к последствиям нарушения обязательства (цена услуг, сумма договора и т.п.)²¹³.