- •«Жилищное право» москва «Юриспруденция»
- •Рецензенты:
- •Авторский коллектив
- •Оглавление
- •Предисловие
- •Принятые сокращенИя
- •Глава 1 Общая характеристика Жилищного права
- •§1. Понятие, предмет и методы жилищного права. Жилищное право как отрасль права и учебная дисциплина
- •2) Как наука;
- •3) Как учебная дисциплина.
- •1) Как отрасль права;
- •§2. Система жилищного права
- •§3. Принципы жилищного права
- •1. Принцип обеспечения условий для осуществления права на жилище
- •2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
- •3. Принцип неприкосновенности жилища
- •4. Свобода осуществления жилищных прав
- •5. Принцип свободы передвижения
- •6. Принцип доступности пользования жилым фондом
- •7. Использование жилого помещения по назначению
- •8. Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
- •§4. Защита жилищных прав
- •Признание права на жилище;
- •2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
- •5) Прекращения или изменения жилищного правоотношения;
- •6) Иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 2 Источники жилищного права
- •§1. Понятие и классификация источников жилищного права
- •§2. Жилищное законодательство рф и субъектов рф
- •Раздел 7 посвящен определению размера платы за жилье и коммунальных услуг.
- •§3. Действие жилищного законодательства по аналогии, во времени, в пространстве и по кругу лиц
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 3 Конституционное право граждан на жилище
- •§1. Международные акты, влияющие на конституционно-правовое регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации
- •§2. Конституционные нормы, определяющие основы жилищных правоотношений
- •§3. Сущность конституционного права на жилище и его гарантии
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 4 Объекты жилищных прав
- •§1. Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
- •1) Жилой дом, часть жилого дома;
- •2) Квартира, часть квартиры;
- •§2. Назначение жилого помещения и пределы его использования
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 5 Жилищный фонд
- •§1. Понятие и виды жилищных фондов
- •1) Понятие жилищного фонда
- •2) Классификация жилищного фонда
- •3) Оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
- •5) Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
- •§2. Учет жилищного фонда
- •1) Реестр объектов недвижимости;
- •2) Кадастровые дела;
- •3) Кадастровые карты.
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 6 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •§1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •§2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •1) Оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- •2) Право собственности на такое помещение обременено правами каких - либо лиц.
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 7 Переустройство и перепланировка жилого помещения
- •§1. Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения
- •§2. Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- •3) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
- •4) Технический паспорт помещения;
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 8 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •§1. Понятие права собственности на жилое помещение
- •§2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •§3. Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении
- •§ 3.1. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- •§3.2. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- •§4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •Часть 2 статьи 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
- •§5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 9 Переход права собственности на жилые помещения
- •§1. Сделки, опосредующие переход права собственности на жилые помещения
- •§ 1.1. Договор купли-продажи, мены
- •§1.2. Договор дарения
- •§1.3. Договор ренты
- •§2. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •§3. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 10 правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •§1. Порядок и основания получения кредита в целях приобретения жилого помещения
- •§2. Правовое основание, предмет и виды ипотеки жилых помещений
- •§3. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки
- •Глава 11 правовые основания пользования жилыми помещениями
- •§1. Понятие и основные разновидности договора найма жилого помещения
- •§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
- •§3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и наемные дома
- •§4. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •Глава 12 социальный наем жилого помещения
- •§ 1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •§ 2. Понятие и форма договора социального найма
- •§ 3. Права и обязанности сторон по договору социального найма
- •§5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •§4. Ответственность сторон по договору социального найма
- •§6. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
- •§7. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
- •Глава 13 жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
- •§ 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
- •§2. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •§3. Органы управления жилищного кооператива
- •§4. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •1)Полностью выплативших пай;
- •2)Выплативших пай не полностью.
- •§5. Понятие тсж
- •§6. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •1)Собственники помещений, являющиеся членами тсж;
- •2)Собственники помещений, не являющиеся членами тсж.
- •1)Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- •2)Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- •3)Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
- •§7. Права и обязанности тсж
- •§8. Правовое положение членов тсж, органы управления тсж
- •Глава 14 жк рф определяет правовое положение членов тсж.
- •Глава 14 плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
- •§1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§3. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •1) Качество жилого помещения;
- •2) Благоустройство жилого помещения;
- •3) Месторасположение жилого дома.
- •§5. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •§6. Понятие «управление многоквартирными домами»
- •§7. Способы управления многоквартирными домами
- •1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- •2) Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- •3) Управляющей организацией.
- •§8. Договор управления многоквартирными домами
- •Список использованных источников Нормативно-правовые акты
- •Библиография
- •Судебная и арбитражная практика
- •Интернет-ресурсы
- •Приложение з (справочное) Образцы договоров найма жилого помещения
- •1. Предмет договора
- •1)_________________________________________________________________ (Поднаниматель)
- •2. Обязанности сторон
- •3. Порядок, размер и сроки платежей
- •4. Ответственность сторон
- •5. Прочие условия
- •Приложение и (справочное)
- •Управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Обязанности Сторон
- •4. Права Сторон
- •5. Ответственность Сторон
- •6. Порядок расчетов
- •7. Контроль за деятельностью Управляющей организации
- •8. Разрешение споров
- •9. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
- •10. Заключительные положения
- •11. Реквизиты и подписи Сторон
- •Ответы к задачам
- •Глава 1
- •Глава 2
- •Глава 3
- •Глава 4
- •Глава 5
- •Глава 6
- •Глава 7
- •Глава 8
- •Глава 9
- •Глава 10
- •Глава 11
- •Глава 12
- •Глава 13
- •Глава 14
- •Ответы к тестам
- •Перечень тем эссе и/или рефератов
- •Список рекомендуемой литературы
1)Собственники помещений, являющиеся членами тсж;
2)Собственники помещений, не являющиеся членами тсж.
На практике очень часто возникает вопрос: каковы правомочия собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, по управлению общим имуществом многоквартирного дома? Действующее жилищное законодательство и правоприменительная практика не дают однозначного ответа на этот вопрос.
Проиллюстрируем вопрос примерами из судебной практики.
Товарищество собственников жилья (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к Правительству Москвы (далее- ответчик) о взыскании долга по уплате обязательных платежей и взносов за содержание общего имущества многоквартирного дома пропорционально доле в праве общей собственности. Ответчик с иском не согласился. Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования истца в части взыскания задолженности по содержанию и ремонту общего имущества пропорционально доле в праве собственности на объект недвижимого имущества. Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 21 июля 2011 г. № КГ-А40/7229-11 решение оставлено без изменений. Принимая решение, суд исходил из следующего. В силу ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в доме. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Согласно ст. 158 ЖК РФ, собственник помещений в многоквартирном доме с момента государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество обязан производить оплату за содержание общего имущества, которая определяется общим собранием собственников, т.е. членов ТСЖ186.
Из приведенного примера четко усматривается, что суд не разделяет понятия «общее собрание собственников помещений многоквартирного дома» и «общее собрание членов ТСЖ», и, как следствие, собственники помещений, которые не являются членами ТСЖ и не имеют права принимать участие в собрание членов ТСЖ, обязаны исполнять решения собрания членов ТСЖ в части оплаты коммунальных услуг и расходов на содержания и ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Ниже еще один пример из многочисленной практики.
Собственник нежилого помещения оспорил сделку, в соответствии с которой председатель ТСЖ принял решение о сдаче в аренду помещения в многоквартирном доме самостоятельно. Как выяснил суд, правомочия по принятию решений об отчуждении и (или) сдаче в аренду общего имущества многоквартирного дома, третьим лицам, согласно уставу ТСЖ, относились к исключительной компетенции общего собрания ТСЖ187,и, соответственно, суд удовлетворил исковые требования. В тоже время установлено, что вопросы распоряжения общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме относятся к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в доме и решения по таким вопросам принимаются более чем двумя третями голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 44 и 46 ЖК РФ). Необходимо учитывать, что общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома. Поскольку общее имущество является общей долевой собственностью не только членов ТСЖ, но и всех собственников помещений многоквартирного дома, то решение о передаче такого имущества в аренду третьему лицу должно приниматься не на общем собрании только членов ТСЖ, а на общем собрании всех собственников помещений в многоквартирном доме.
И еще один красочный пример судебной практики, который иллюстрирует исполнение обязанности членов и не членов ТСЖ.
ФАС Уральского округа в своем Постановлении № Ф09-7196/11 от 09.11.2011 пояснил, что отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает собственника от несения расходов на содержание общего имущества. ФАС отметил, что собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование. Не являющиеся членами товарищества собственников жилья собственники помещений в многоквартирном доме, в котором созданы товарищество собственников жилья, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. Поскольку обязанность по осуществлению расходов на содержание общего имущества в силу закона лежит на собственнике нежилого помещения пропорционально его доле в праве общей собственностью.
Суды пришли к верному выводу о том, что отсутствие договорных отношений с товариществом собственников жилья, а также отказ от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождают ответчика от несения указанной обязанности.
Рассмотрим еще один показательный пример.
Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 1 апреля 2008 г. по делу № А43-4327/2007-28-57 оставлено без изменения решение суда первой инстанции о взыскании с собственника помещения, не являющегося членом ТСЖ, задолженности по оплате хозяйственных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определённых общим собранием товарищества собственников жилья.
Как следует из судебной практики, очень часто аргументом собственника нежилого помещения становится подпункт 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которому решение о ремонте общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений. Однако, по мнению многих специалистов, согласно п. 8 ст. 156 ЖК РФ, размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом.
Вместе с тем встречаются примеры предъявления ТСЖ к возмещению расходов на такие услуги, которые имеют лишь косвенное отношение к обслуживанию общего имущества многоквартирного дома.
ТСЖ «Рада» обратилось в суд с иском к Б.В. и Б.Н. о взыскании в солидарном порядке задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в сумме 286 тыс. 760 рублей. Исковые требования мотивированы тем, что ответчикам принадлежит на праве общей долевой собственности (в равных долях) квартира в жилом доме, обслуживание которой с 2007 г. осуществляет истец. Ответчики членами данного ТСЖ не являются, договор на обслуживание квартиры и общего имущества дома с ТСЖ не заключали, плату за содержание общего имущества дома и коммунальные услуги не вносят с июня 2008 г. Решением районного суда г. Красноярска от 01.06.2010 исковые требования ТСЖ "Рада" к Б.В. и Б.Н. удовлетворены в полном объеме. Кассационным определением Красноярского краевого суда от 09.08.2010 указанное решение оставлено без изменения. Обратившись с надзорной жалобой на указанные судебные акты в Президиум Красноярского краевого суда, ответчики указывали на следующие обстоятельства: утвержденный общим собранием ТСЖ размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги превышает городской тариф более чем в 4 раза и составляет 49,5 рублей за 1 кв. м общей площади помещения. В состав задолженности необоснованно включены затраты ТСЖ на установку системы видеонаблюдения и контроля доступа на внутридомовую территорию - на собственника каждого помещения возложена обязанность внести единовременный взнос в размере 38 тыс. рублей. Между тем ответчики не проживают в жилом помещении и не нуждаются в услугах по видеонаблюдению. Определением судьи Красноярского краевого суда от 10.11.2010 ответчикам отказано в передаче жалобы для рассмотрения в судебном заседании Президиума краевого суда в связи с отсутствием каких-либо существенных нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении данного дела. Доводы ответчиков о том, что ТСЖ завысило стоимость жилищно-коммунальных услуг и навязало им дополнительную услугу (в которой они не нуждались), отклонены, поскольку соответствующее решение было принято большинством голосов (57,8%) от общего количества голосов собственников помещений многоквартирного дома.
Вопрос об оплате жилищно-коммунальных услуг в многоквартирных домах уже не впервые был поднят в суде.
Продолжим рассмотрение вопроса о создания ТСЖ.
Товарищество собственников жилья может быть также создано:
1) собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах, количество квартир в которых составляет в сумме не более чем 30, если данные дома расположены на земельных участках, которые в соответствии с содержащимися в государственном кадастре недвижимости документами имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных домах.
2) собственниками нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания более чем одного жилого дома.
В этом случае решения о создании товарищества, об утверждении его устава принимаются по соглашению всех собственников данных домов. Решения об избрании правления товарищества, о наделении гражданина (в том числе одного из собственников жилых домов) полномочием заявителя для обращения в органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, а также об избрании председателя правления товарищества принимаются на общем собрании собственников жилых домов большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников жилых домов (квалифицированное большинство голосов).
Кроме решения о создании товарищества собственников жилья на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решается вопрос и о принятии устава ТСЖ.
Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Товарищество собственников жилья188 создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества. Допускается создание товарищества собственников жилья, как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что данное положение должно быть отражено в уставе. Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, которая осуществляется на основании ст. 51 Гражданского кодекса РФ и Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проголосовавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья189 в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2)доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
3)субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4)прочих поступлений.
ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.
В статье 152 ЖК РФ установлены виды хозяйственной деятельности, которыми может заниматься ТСЖ. К ним, в частности, относятся: