§2. Права и обязанности собственника жилого помещения

В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений. Собственники жилых помещений обязаны:

- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

- не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

- соблюдать права и законные интересы соседей;

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

- соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой связи следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин, не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

§3. Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении

Статья 31 ЖК РФ определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.

Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения¹⁰⁸.

В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ, дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относится внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д.

Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга).

Другие категории граждан, например нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники, и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.

Ранее указанный перечень содержался в ст. 53 ЖК РСФСР и касался членов семьи нанимателя жилого помещения. Понятие «член семьи» применялось также по отношению к собственникам индивидуальных жилых домов (квартир) (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). К сожалению, в комментируемой части имеется без какого-либо правового уточнения формулировка «граждане могут быть признаны членами семьи собственника». Ранее этот вопрос в случае спора решался с учетом того, что эти лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

В ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ регламентируются вопросы, касающиеся условий пользования жилым помещением, бывшим членом семьи собственника. По общему правилу в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением не сохраняется. Конечно, данное положение ухудшает положение этих лиц по сравнению с прежним порядком, установленным ст. 127 ЖК РСФСР и ст. 292 ГК. Ранее такие лица сохраняли право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Вместе с тем законодательство не содержало конкретных норм относительно того, на каких условиях бывшие члены семьи собственника вправе продолжать пользоваться жилым помещением. Теперь данный вопрос нашел закрепление в ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ¹⁰⁹.

Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений.

Согласно действующему российскому законодательству, бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с п.4 ст. 31 ЖК РФ, несет права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. п. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.

Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ, объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.