1) Оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

2) Право собственности на такое помещение обременено правами каких - либо лиц.

Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.

Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:

- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;

- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.

Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - пункту 3 части 1 статьи 27 ЖК РФ. Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Задачи

1. Гражданин Карасев А.В. являлся собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на первом этаже многоэтажного дома. Карасев А.В. решил перевести ее в нежилое помещение и открыть стоматологическую клинку, с отдельным входом и парковкой для клиентов клиники. Специализированная организация изготовила проект. Карасев А.Г. обратился в администрацию района, где указали, что необходимо помимо собранных им документов согласие собственников всех жилых помещений многоквартирного дома. Карасев сослался на ст. 23 ЖК РФ, в которой не предусмотрено в качестве необходимого условия перевода согласие остальных собственников многоквартирного дома. Кто прав в данном споре?

2. Предпринимателю на праве собственности принадлежит квартира № 2, расположенная на 1-м этаже многоквартирного дома № 53 по Среднеохтинскому пр. в городе Санкт-Петербурге, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.11.2012.

Предприниматель обратился в районную межведомственную комиссию администрации с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры.

Проектными решениями на изменение функционального назначения спорной квартиры предусмотрено обустройство двух отдельных входов (со стороны двора и со стороны лицевого фасада здания) и замене оконного заполнения на витринное с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания. Наружная стена дома, в котором обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, так как является навесной и самонесущей, предназначенной для обслуживания только одного спорного помещения, в связи с чем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома не требуется.

Администрация своим письмом от 18.09.2013 № 178 уведомила предпринимателя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с отсутствием согласия органов государственной власти города Санкт-Петербурга, так как земельный участок, на котором планируется обустройство отдельного входа, является государственной собственностью и относится к землям общего пользования. Разрешите данный спор.

3. Гражданин К. вместе с женой и двумя несовершеннолетними детьми проживает в одноэтажном жилом доме в пределах городской черты. Жилой дом состоит из трех комнат, площадью 14, 17 и 21 . Супруги К. решили создать семейное частное предприятие и открыть магазин в части жилого дома.

Разъясните гражданину К. порядок его дальнейших действий.

Тесты

1. Выберите правильный ответ:

1.1. Что не является ограничением для перевод нежилых помещений в жилые :

а) помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;

б) отсутствует возможность обеспечить соответствие нежилого помещения санитарным и техническим правилам;

в) нежилое помещение находится в аренде;

г) нежилое помещение является предметом ипотеки;

д) отсутствует согласие членов семьи нанимателя.

1.2. Какие лица не могут выступить с инициативой о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое?

а) собственник помещения;

б) органы, осуществляющие полномочия по управлению государственной и муниципальной собственности;

в) Администрация муниципального образования;

г) ЖСК или ЖК в случае освобождения жилого помещения их членами;

д) ТСЖ в случае освобождения помещения в многоквартирном доме.

1.3. Какие документы не предоставляются в уполномоченный орган для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот?

а) заявление о переводе помещения;

б) план переводимого помещения с его техническим описанием;

в) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

г) проект переустройства;

д) правоустанавливающие документы на жилое посещение;

е) заключение организации, обслуживающей данное помещение.