§3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и наемные дома

В  главе 8.1 ЖК РФ дается понятие договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, по которому одна сторона – наймодатель,   обязуется передать другой стороне – гражданину – нанимателю, жилое помещение, предусмотренное статьей 91.5 ЖК РФ, во владение и пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Согласно ст. 91.5 ЖК РФ предметом договора может быть жилое помещение в наемном доме социального использования, за исключением комнат (части квартир), или являющийся наемным домом социального использования жилой дом.

В качестве наймодателя может выступать орган государственной власти, орган местного самоуправления, а также организация, являющаяся собственником жилого помещения частного жилищного фонда или уполномоченная собственником такого жилого помещения и соответствующая требованиям, установленным Правительством Российской Федерации¹⁴⁵.

В качестве нанимателя может выступать гражданин, признанный нуждающимся в улучшении жилищных условий, а также гражданин, который не отнесен к категории малоимущих граждан, но доходы и стоимость имущества его и членов его семьи не позволяют самостоятельно приобрести жилье на территории соответствующего муниципального образования. Селить иностранных граждан в таких домах по закону запрещено.

Тем самым законодатель расширил круг социально защищенных лиц, которые могут рассчитывать на предоставление жилья для проживания.

Договор найма жилищного фонда социального использования имеет срочный характер (отличие от социального найма, который является бессрочным). Срок действия его – от одного года до десяти лет. Наниматель имеет право на заключение договора на новый срок.

Права и обязанности наймодателя и нанимателя по договору найма жилищного фонда социального использования идентичны правами и обязанностям наймодателя и нанимателя по договору социального найма.

Не допускаются передача такого жилого помещения или его части в поднаем либо по договору безвозмездного пользования и обмен такого жилого помещения.

Продажа либо отчуждение жилых помещений в наемном доме допускается только в случае продажи или отчуждения всех помещений в таком наемном доме или такого жилого дома одному лицу при условии сохранения цели использования такого наемного дома, если иное не установлено Федеральным законом от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Одним из оснований расторжения договора найма жилищного фонда социального использования является наличие другого жилого помещения, если размер общей площади такого жилого помещения в расчете на указанных нанимателя и членов его семьи превышает норму предоставления.

ЖК РФ вводит институт некоммерческого найма для граждан, которые не имеют возможности арендовать жилье по рыночным ценам или получить ипотечный кредит, но при этом и малоимущими не являются. Организуемые в рамках некоммерческого найма наемные дома рассчитаны в первую очередь на бюджетников, молодые семьи и специалистов, которых привлекают крупные заводы и фабрики. Пределы доходов, при которых жилье гражданину может быть предоставлено в некоммерческий наем, будут устанавливаться субъектами РФ. В размер платы за жилое помещение по договору некоммерческого найма войдут расходы на строительство или приобретение дома, на его содержание и капитальный ремонт. Одно из отличий от социального найма, как раз, и заключается в плате за капремонт дома. Если в случае с социальным жильем такие затраты полностью ложатся на региональный бюджет, то жильцы наемного дома обязаны будут финансировать капремонт самостоятельно. В связи с этим сумма платежей будет выше, чем по договору социального найма, но несколько ниже, чем при проживании на условиях коммерческого найма.

В случае с некоммерческим наймом используется подход, когда затраты на строительство будут возвращаться застройщикам в течение длительного срока. При этом застройщики получили различные льготы. Среди них предоставление земельного участка без аукциона, серьезные налоговые льготы, возможность использовать нежилые помещения в наемных домах под коммерческие цели.

Жилые помещения в наемных домах предоставляются в порядке очередности. Глава 8.2 ЖК РФ определяет порядок постановки на учет граждан, нуждающихся в предоставлении жилых помещений по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования.

Сначала граждане должны встать на учет в качестве нуждающихся в предоставлении жилого помещения по договору, затем подать по своему выбору заявление о предоставлении жилого помещения одному наймодателю таких жилых помещений.

Права на приватизацию наниматели не получат.

Договор некоммерческого найма может быть расторгнут при увеличении доходов нанимателя или в случае неплатежа за наем. При этом в первом случае договор не может быть расторгнут до истечения его срока. Кроме того, если на это жилье больше никто не претендует, то наниматель сможет продолжить его занимать. В случае расторжения договора наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда, без предоставления жилого помещения.

Основания расторжения и прекращения договора некоммерческого найма предусмотрены ст. 91.10 Жилищного кодекса РФ. Договор может быть расторгнут по взаимному соглашению сторон в любое время, а также по решению нанимателя при наличии согласия на расторжение всех членов его семьи.

Наймодатель в судебном порядке может просить расторгнуть договор некоммерческого найма с нанимателем при следующих условиях:

- при неоплате или несвоевременной оплате жилья нанимателем;

- сдаче жилья нанимателем в аренду третьим лицам;

- при наличии у нанимателя или членов его семьи других жилых помещений, которые можно использовать для проживания;

- в случае разрушения жилого помещения нанимателем или членами его семьи, или лицами, ответственность за которых несет наниматель;

- при нарушении нанимателем прав соседей, если совместное проживание невозможно в результате действий нанимателя;

- при использовании жилого помещения в других любых целях, кроме проживания в нем нанимателя и членов его семьи.

В связи с вводом в ЖК РФ категории «наемный дом» законодателем также были внесены изменения в нормативные акты, затрагивающие данное понятие, в том числе в часть вторую Гражданского кодекса РФ, Земельный кодекс РФ, в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственном кадастре недвижимости».

В Градостроительном кодексе РФ появилась статься 55.27 – «Договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома  социального использования, договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования». Такой договор предусматривает строительство и последующую эксплуатацию соответствующего здания. Срок действия договора  -  не менее чем двадцать и не более чем сорок девять лет.

Статья 30 Земельного кодекса РФ дополняется пунктом 2⁴, в соответствии с которым земельные участки из земель, находящихся в публичной собственности, предоставляются для освоения территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома в аренду без проведения торгов и без предварительного согласования мест размещения объектов.

Федеральный закон от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» дополнен статьей 77¹ «Ипотека наемного дома», где установлены особенности ипотеки наемного дома.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дополняется статьями 23.1. «Особенности государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом» и 23.2 «Особенности государственной регистрации прав собственности на помещения в наемном доме», 26.1 «Государственная регистрация найма жилого помещения». Которые предусматривают, ограничение (обременение) права собственности на жилое помещение, возникающего на основании договора найма жилого помещения, заключенного на срок не менее года, или на основании договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования, подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, регламентируют особенности государственной регистрации ограничения (обременения) права собственности на помещения в наемном доме, на являющийся наемным домом жилой дом, особенности государственной регистрации прав собственности на помещения в наемном доме, а также вопросы государственной регистрации найма жилого помещения.

Статья 23.2. устанавливает особенности государственной регистрации прав собственности на помещения в наемном доме:

- заявление и документы для государственной регистрации прав собственности одного лица на все помещения в наемном доме представляются одновременно, государственная регистрация прав собственности одного лица на все такие помещения осуществляется одновременно;

- при государственной регистрации перехода прав собственности к одному лицу на все помещения в наемном доме заявление и документы для государственной регистрации прав собственности на все такие помещения представляются одновременно, государственная регистрация перехода прав собственности к одному лицу на все такие помещения осуществляется одновременно.

Статьей 26.1 устанавливается, что государственная регистрация найма жилого помещения осуществляется:

- на основании заявления, представляемого не позднее чем через один месяц со дня заключения соответствующего договора сторон такого договора, или заявления нанимателя жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

- в течение 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации;

- с представлением в установленных случаях документов, подтверждающих право наймодателя и право нанимателя на заключение соответствующего договора, перечень которых в отношении договора найма жилого помещения жилищного фонда социального использования устанавливается Правительством Российской Федерации.

Также устанавливается порядок государственной регистрации прекращения найма жилого помещения:

- в течение 5 рабочих дней со дня приема заявления и документов, необходимых для государственной регистрации;

- по заявлению одной из сторон договора по истечении срока действия договора или в случае его расторжения.

Возможные недостатки использования некоммерческого жилья

1. Наемные дома будут строиться частными застройщиками, которые в настоящее время не заинтересованы в постройке таких домов, так как это лишние расходы и никакой прибыли. В очередь за «наемными» квартирами выстроится много нуждающихся, но пока совершенно не ясно, куда их будут вселять.

2. Жилые помещения, которые планируется сдавать на некоммерческой основе, скорее всего, будут низкого качества, что объясняется нежеланием наймодателей вкладывать большие деньги в не приносящие доходов проекты.

3. В связи с тем, что в наемных домах в основной своей массе будут жить семьи с небольшим достатком, зачастую не работающие, можно ожидать повышенный уровень преступности и прочих негативных явлений для общества.

4. Предполагается, что наемные дома будут заполняться процентов на пятьдесят на некоммерческой основе, а другая половина будет продаваться за деньги. В данных обстоятельствах возможны бытовые конфликты между жильцами по некоммерческим и коммерческим договорам, так как речь идет о разных уровнях доходов, возможностях, взглядах на жизнь и др.

5. Плата за предоставление жилья на некоммерческой основе устанавливается наймодателем, что, вероятно, приведет к завышению цены за аренду жилья в наемных домах. По крайней мере, наймодатели будут к этому стремиться. При этом следует отметить, что наймодатель не вправе ставить цель извлечения прибыли при сдаче жилья из наемных домов, и все полученные денежные средства должны пойти на оплату обслуживания наемных домов и улучшение условий жизни жильцов.

6. Если процедурные вопросы не будут проработаны как следует, наемные дома станут лакомым куском для коррупционеров, которые за взятки будут предоставлять гражданам возможность стать на учет или заключить договор некоммерческого найма.

Преимущества использования некоммерческого жилья

1. При определении размера платы за аренду жилья в наемных домах будут устанавливаться ограничения, выше которых плата за жилье не может быть назначена. Хотя это и не исключает злоупотреблений со стороны наймодателей различными способами.

2. Цена за аренду жилья в наемных домах может быть изменена один раз в три года, и не чаще. С учетом ежегодной инфляции и роста цен на товары и услуги фиксация цены на три года - положительный фактор для нанимателей жилья.

3. Предполагается, что для увеличения объемов строительства наемных домов будут выработаны дополнительные меры для стимулирования застройщиков, что, возможно, заставит их по-другому взглянуть на бесприбыльное для них дело.

Одна из мер - получение застройщиками государственных участков земли для освоения без проведения соответствующих аукционов. Также возможно субсидирование регионами деятельности застройщиков по постройке наемных домов.

4. В результате постройки наемных домов появляется надежда на улучшение жилищных условий простых российских граждан и их семей.

5. Цена аренды в таких домах, скорее всего, будет значительно ниже рыночных арендных цен, иначе зачем было бы все это затевать?

6. При благоприятном развитии ситуации, когда некоммерческого жилья будет много и на него не будет большой очереди, данное обстоятельство может сказаться на рыночных ценах арендного жилья. То есть цены на аренду жилья могут снизиться, но это, как говорится, скорее всего, из области фантастики.¹⁴⁶

По мнению авторов законопроекта, арендное жилье позволит решить сразу несколько проблем: снизить стоимость коммерческой недвижимости, повысить мобильность населения, обеспечить жильем граждан, имеющих невысокий уровень дохода. Арендная плата в доходных домах может быть ниже на 20–30%, чем в среднем по рынку и составлять 8-13 тысяч рублей в месяц.

Как отмечают в Минстрое России, реализация государственной политики по развитию найма жилых помещений позволит создать легальный рынок найма жилья, увеличить объемы жилищного строительства, улучшить жилищные условия граждан, имеющих невысокий уровень дохода, повысить мобильность трудовых ресурсов.

Предполагается, что доля жилья в арендных многоквартирных домах от общей площади ввода жилья в многоквартирных домах составит 3,8% в 2015 г., 7,4% в 2017 г. и 9,4% в 2020 г.