- •«Жилищное право» москва «Юриспруденция»
- •Рецензенты:
- •Авторский коллектив
- •Оглавление
- •Предисловие
- •Принятые сокращенИя
- •Глава 1 Общая характеристика Жилищного права
- •§1. Понятие, предмет и методы жилищного права. Жилищное право как отрасль права и учебная дисциплина
- •2) Как наука;
- •3) Как учебная дисциплина.
- •1) Как отрасль права;
- •§2. Система жилищного права
- •§3. Принципы жилищного права
- •1. Принцип обеспечения условий для осуществления права на жилище
- •2. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища
- •3. Принцип неприкосновенности жилища
- •4. Свобода осуществления жилищных прав
- •5. Принцип свободы передвижения
- •6. Принцип доступности пользования жилым фондом
- •7. Использование жилого помещения по назначению
- •8. Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан
- •§4. Защита жилищных прав
- •Признание права на жилище;
- •2) Восстановление положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечение действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
- •5) Прекращения или изменения жилищного правоотношения;
- •6) Иными способами, предусмотренными Жилищным кодексом или другими федеральными законами.
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 2 Источники жилищного права
- •§1. Понятие и классификация источников жилищного права
- •§2. Жилищное законодательство рф и субъектов рф
- •Раздел 7 посвящен определению размера платы за жилье и коммунальных услуг.
- •§3. Действие жилищного законодательства по аналогии, во времени, в пространстве и по кругу лиц
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 3 Конституционное право граждан на жилище
- •§1. Международные акты, влияющие на конституционно-правовое регулирование жилищных правоотношений в Российской Федерации
- •§2. Конституционные нормы, определяющие основы жилищных правоотношений
- •§3. Сущность конституционного права на жилище и его гарантии
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 4 Объекты жилищных прав
- •§1. Объекты жилищного права. Понятие жилого помещения и его виды
- •1) Жилой дом, часть жилого дома;
- •2) Квартира, часть квартиры;
- •§2. Назначение жилого помещения и пределы его использования
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 5 Жилищный фонд
- •§1. Понятие и виды жилищных фондов
- •1) Понятие жилищного фонда
- •2) Классификация жилищного фонда
- •3) Оказание содействия обустройству территорий посредством строительства объектов инфраструктуры;
- •5) Стимулирование развития энергоэффективных и экологически чистых технологий и материалов, создания условий для их использования в жилищном строительстве.
- •§2. Учет жилищного фонда
- •1) Реестр объектов недвижимости;
- •2) Кадастровые дела;
- •3) Кадастровые карты.
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 6 Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •§1. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •§2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
- •1) Оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;
- •2) Право собственности на такое помещение обременено правами каких - либо лиц.
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 7 Переустройство и перепланировка жилого помещения
- •§1. Понятие «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения
- •§2. Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
- •3) Подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;
- •4) Технический паспорт помещения;
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 8 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения
- •§1. Понятие права собственности на жилое помещение
- •§2. Права и обязанности собственника жилого помещения
- •§3. Права и обязанности граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении
- •§ 3.1. Пользование жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу
- •§3.2. Пользование жилым помещением на основании договора пожизненного содержания с иждивением
- •§4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
- •Часть 2 статьи 36 жк рф ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.
- •§5. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 9 Переход права собственности на жилые помещения
- •§1. Сделки, опосредующие переход права собственности на жилые помещения
- •§ 1.1. Договор купли-продажи, мены
- •§1.2. Договор дарения
- •§1.3. Договор ренты
- •§2. Понятие и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •§3. Основания для приостановления и отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Вопросы для самоконтроля
- •Глава 10 правовое регулирование ипотечного жилищного кредитования
- •§1. Порядок и основания получения кредита в целях приобретения жилого помещения
- •§2. Правовое основание, предмет и виды ипотеки жилых помещений
- •§3. Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки
- •Глава 11 правовые основания пользования жилыми помещениями
- •§1. Понятие и основные разновидности договора найма жилого помещения
- •§ 2. Договор коммерческого найма жилого помещения
- •§3. Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма жилых помещений жилищного фонда социального использования и наемные дома
- •§4. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими
- •Глава 12 социальный наем жилого помещения
- •§ 1. Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма
- •§ 2. Понятие и форма договора социального найма
- •§ 3. Права и обязанности сторон по договору социального найма
- •§5. Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма
- •§4. Ответственность сторон по договору социального найма
- •§6. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма
- •§7. Изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения
- •Глава 13 жилищные и жилищно-строительные кооперативы. Товарищество собственников жилья
- •§ 1. Понятие жилищного и жилищно-строительного кооператива
- •§2. Организация и деятельность жилищных и жилищно-строительных кооперативов
- •§3. Органы управления жилищного кооператива
- •§4. Правовое положение членов жилищных кооперативов
- •1)Полностью выплативших пай;
- •2)Выплативших пай не полностью.
- •§5. Понятие тсж
- •§6. Создание и деятельность товарищества собственников жилья
- •1)Собственники помещений, являющиеся членами тсж;
- •2)Собственники помещений, не являющиеся членами тсж.
- •1)Обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
- •2)Строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
- •3)Сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
- •§7. Права и обязанности тсж
- •§8. Правовое положение членов тсж, органы управления тсж
- •Глава 14 жк рф определяет правовое положение членов тсж.
- •Глава 14 плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами
- •§1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§2. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§3. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •§4. Размер платы за жилое помещение и коммунальные услуги
- •1) Качество жилого помещения;
- •2) Благоустройство жилого помещения;
- •3) Месторасположение жилого дома.
- •§5. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг
- •§6. Понятие «управление многоквартирными домами»
- •§7. Способы управления многоквартирными домами
- •1) Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
- •2) Товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
- •3) Управляющей организацией.
- •§8. Договор управления многоквартирными домами
- •Список использованных источников Нормативно-правовые акты
- •Библиография
- •Судебная и арбитражная практика
- •Интернет-ресурсы
- •Приложение з (справочное) Образцы договоров найма жилого помещения
- •1. Предмет договора
- •1)_________________________________________________________________ (Поднаниматель)
- •2. Обязанности сторон
- •3. Порядок, размер и сроки платежей
- •4. Ответственность сторон
- •5. Прочие условия
- •Приложение и (справочное)
- •Управления многоквартирным домом между товариществом собственников жилья и управляющей организацией
- •1. Общие положения
- •2. Предмет договора
- •3. Обязанности Сторон
- •4. Права Сторон
- •5. Ответственность Сторон
- •6. Порядок расчетов
- •7. Контроль за деятельностью Управляющей организации
- •8. Разрешение споров
- •9. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
- •10. Заключительные положения
- •11. Реквизиты и подписи Сторон
- •Ответы к задачам
- •Глава 1
- •Глава 2
- •Глава 3
- •Глава 4
- •Глава 5
- •Глава 6
- •Глава 7
- •Глава 8
- •Глава 9
- •Глава 10
- •Глава 11
- •Глава 12
- •Глава 13
- •Глава 14
- •Ответы к тестам
- •Перечень тем эссе и/или рефератов
- •Список рекомендуемой литературы
§2. Основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения
Основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки устанавливаются ст. 26 ЖК РФ.
Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ, переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.
Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» установлено, что осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений не допускается104:
если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;
если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.
- устройство антресолей;
- устройство новых встроенных шкафов из легких материалов и демонтаж имеющихся, если шкафы не являются межквартирными;
- замена окон и балконных дверей с сохранением габаритов дверных и оконных проемов;
- снос или устройство перегородки между ванной и туалетом;
- снос перегородки между кухней и кладовой при условии отсутствия вентиляционного канала;
- ремонт (косметический) помещений, в том числе с заменой наружных столярных элементов без изменения рисунка и цвета;
- замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству;
- снос или замена отопительного очага.
В соответствии с этим же положением переустройство и (или) перепланировка не допускаются в случае нарушения строительных, санитарных и противопожарных норм и правил. В частности не допускается переустройство помещений, при котором:
- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;
- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;
- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;
- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;
- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);
- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.
В жилых домах типовых серий Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» не допускается:
- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах пилонов, диафрагмах жесткости и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;
- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;
- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без проведения соответствующей экспертизы.
Положением «О порядке согласования переустройства… в городе Оренбурге» установлено, что:
- переустройство и (или) перепланировка помещений, в том числе муниципальных, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется за счет заявителя;
- переустройство и (или) перепланировка помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с собственником (лицом, осуществляющим полномочия собственника) многоквартирного дома либо уполномоченной им организацией в соответствии с действующим законодательством;
- переустройство и (или) перепланировка муниципальных помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (для жилых помещений), комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (для нежилых помещений) либо уполномоченной ими организацией в соответствии с действующим законодательством.
Переустройство и (или) перепланировка помещения должны производиться с ограничениями, связанными с недопустимостью:
- проведения в многоквартирных домах работ, сопряженных с шумом, в выходной день - воскресенье, и в праздничный (нерабочий) день, если следующий за ним день является рабочим;
- начала работ в многоквартирных домах, сопряженных с шумом, ранее 09.00 и (или) завершения их позднее 21.00 в рабочие дни;
- проведения работ без специальных мероприятий, исключающих причинение ущерба смежным помещениям;
- загромождения эвакуационных путей и других мест общего пользования, в том числе строительным и иным мусором;
- использования пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и строительного мусора;
- складирования строительных материалов и строительного мусора на придомовой территории;
- отключения внутридомовых инженерных систем без предварительного согласования с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом.
Пункт 2 ст. 26 ЖК РФ определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке.
К этим документам относятся:
1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения, утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. № 266 и предусматривает, что заявлением может подавать «наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух или более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы».
В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 ЖК РФ заявление о переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения. Статья 26 ЖК РФ предусматривает случай подачи заявления уполномоченным наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено ГК РФ и, соответственно, арендатор не указан в ЖК РФ как надлежащий податель заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения.
Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ, осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима работ. Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных работ, режима производства ремонтно-строительных работ создает у органа местного самоуправления определенный механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ;
2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: решение о вселении в жилое помещение или ордер на вселение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности (Приложение №4) или иного права на жилое помещение;