6. Принцип доступности пользования жилым фондом

Данный принцип содержится в части 3. ст. 40 Конституции РФ. Этот принцип определяет, что малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами. Кроме того, в соответствии с этим принципом граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими. Граждане свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований. Но при этом граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из них обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

7. Использование жилого помещения по назначению

Статьей 67 ЖК РФ предусмотрена обязанность нанимателя использовать жилое помещение по назначению, в пределах установленных ЖК РФ. Нарушение такой обязанности, а также разрушение или повреждение жилого помещения влекут за собой расторжение договора социального найма жилого помещения, что предусматривается ст. 83 ЖК РФ.

Следует отметить, что требование об использовании жилого помещения по назначению законодатель адресует также собственнику жилого помещения. Санкция за невыполнение собственником этой обязанности предусматривается ст. 293 ГК РФ и ст. 30 ЖК РФ.

Единственное ограничение, предусмотренное ЖК РФ И ГК РФ, - это запрет на размещение в жилых помещениях промышленных производств. Напомним, что ранее использование жилых помещений допускалось исключительно для целей проживания.

Собственник не вправе размещать в жилом доме промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ, п. 3 ст. 17 ЖК РФ). Эта норма носит императивный характер. Названное ограничение касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем отдельных жилых помещений. Закон исключает возможность размещения различных производств не только в жилых помещениях, но и в подвалах, на чердаках жилых домов. В противном случае любые исключения из общего правила затрудняли бы использование гражданами жилых помещений по назначению. Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом жилом помещении граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, которые утверждены Правительством РФ.

Полагаем, что в Жилищный кодекс РФ и в Гражданский кодекс РФ следовало бы внести конкретные изменения, касающиеся запрета размещения различных производств, в жилых и нежилых помещениях жилого дома, а не только в жилых помещениях жилого дома. Размещаемые зачастую в жилых домах мастерские и рестораны в процессе своей эксплуатации мешают проживающим в этих домах гражданам.

8. Необходимость судебной защиты жилищных прав граждан

В соответствии со ст. 46 Конституции РФ, каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Согласно ст. 1 ЖК РФ, жилищное законодательство основывается на необходимости обеспечения восстановления нарушенных жилищных прав, их судебной защиты¹⁹. Гарантия на судебную защиту прав и свобод не подлежит ограничению даже в условиях чрезвычайного положения (ст. 56 Конституции РФ), что было подтверждено в Декларации прав и свобод человека и гражданина, принятой постановлением Верховного Совета РСФСР 22.11.1991г. № 1920-1.

Согласно ч. 2 ст. 1 ЖК РФ, граждане, осуществляя жилищные права и обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан. Данная норма содержится в ст. 17 Конституции РФ.

Жилищные права граждан охраняются законом. Как правило, нарушение прав и интересов других граждан связано с нарушением обязанностей по пользованию жилым помещением. Таким образом, соблюдение гражданами этих обязанностей есть гарантия соблюдения прав и интересов других граждан.

Нарушение прав и интересов других граждан может иметь место в случаях использования жилого помещения не по назначению (например, переоборудование жилого помещения под офисное), а также переустройства и реконструкции жилого помещения, вселения поднанимателей и временных жильцов без соблюдения условий, установленных законом.

Защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом общей юрисдикции или арбитражным судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной ГПК РФ и АПК РФ. Суды рассматривают жилищные дела на основании заявлений либо жалоб заинтересованных лиц. Граждане РФ, иностранные граждане и лица без гражданства, являющиеся участниками жилищных отношений на территории РФ, в равной степени обладают правом на судебную защиту, если они полагают, что их жилищные права нарушены.

Согласно ч. 2 ст. 46 Конституции РФ решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд. Ни Конституция РФ, ни другие акты законодательства не содержат конкретного перечня решений и действий (бездействия), которые можно обжаловать, поскольку исходят из допустимости обжалования во всех случаях.

Если соответствующие решения и действия нарушают жилищные права, то заинтересованное лицо может обратиться в суд или арбитражный суд, руководствуясь ч. 2 ст. 46 Конституции РФ, ст. 13 ГК РФ, а также соответственно положениям гл. 25 ГПК РФ или гл. 24 АПК РФ. В случае, если заявитель считает, что его жилищные права нарушены изданием незаконного правового акта, при обращении в суд или арбитражный суд с заявлением о признании такого акта недействующим полностью или в части он должен учитывать положения гл. 24 ГПК РФ или гл. 23 АПК РФ (в зависимости от подведомственности дела).

Кроме того, по жалобам граждан на нарушение конституционных прав и свобод и по запросам судов Конституционный Суд РФ проверяет конституционность закона, примененного или подлежащего применению в конкретном деле.

Административный порядок защиты жилищных прав (то есть обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимися вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь в том случае, когда такой порядок прямо предусмотрен ЖК РФ или иным федеральным законом. Тем не менее, соблюдение административного порядка не лишает заинтересованное лицо права на обращение в суд: решение, которое было принято в административном порядке, может быть обжаловано в суд в порядке, установленном гл. 25 ГПК РФ, гл. 24 АПК РФ.

Примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы определен в ч. 3 ст. 11 ЖК РФ. Данный перечень не является исчерпывающим, защита нарушенных жилищных прав может осуществляться и иными способами, предусмотренными федеральными законами.

В п. 6 ч. 3 ст. 11 ЖК РФ речь идет о национальном законодательстве. Однако следует напомнить, что нормы международного права обладают приоритетом по отношению к внутригосударственному регулированию. Поэтому необходимо иметь в виду, что в России каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч. 3 ст. 46 Конституции РФ). К примеру, Европейский Суд по правам человека – постоянно действующий суд, образованный государствами – членами Конвенции о защите прав человека и основных свобод, подписанной в Риме 4.11.1950 г., в целях обеспечения их обязательств по данной Конвенции и ратифицированной Россией вместе с Протоколами к ней 30.03.1998 г.

Европейский Суд по правам человека может принимать жалобы от любого физического лица, любой неправительственной организации или любой группы частных лиц, которые утверждают, что явились жертвами нарушения одним из государств – членов их прав, признанных в Конвенции или в Протоколах к ней²⁰. Однако суд не принимает индивидуальные жалобы, которые являются анонимными либо по существу аналогичными тем, которые уже были им рассмотрены, или уже были предметом другой процедуры международного разбирательства или урегулирования, и если они не содержат новых относящихся к делу фактов. Суд объявляет неприемлемой любую индивидуальную жалобу, если сочтет ее несовместимой с положениями Конвенции или Протоколов к ней, явно необоснованной или злоупотреблением правом подачи жалобы. Как правило, жалоба направляется в Секретариат Суда²¹.

Таким образом, судебная защита нарушенных жилищных прав осуществляется различными судебными органами в пределах их компетенции, подсудности и подведомственности. Кроме того, судебная защита жилищных прав осуществляется сначала на национальном уровне, а затем уже на международном, если все возможные способы защиты, предусмотренные национальным законодательством, исчерпаны.