§8. Правовое положение членов тсж, органы управления тсж

Из положений гл. 18 ГК РФ и гл. 13 и 14 ЖК РФ следует, что членами товарищества собственников жилья могут быть три категории лиц.

Во-первых, граждане – собственники жилых помещений в многоквартирных домах¹⁹⁵ и соответственно недвижимости, являющейся объектами общего пользования.

Во-вторых, юридические лица, которым жилые помещения в многоквартирных домах принадлежат на праве собственности, жилые помещения и соответственно объекты общего пользования принадлежат на праве хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия) или на праве оперативного управления (казенные предприятия, а также учреждения).

В-третьих, публичные образования (муниципалитеты, субъекты РФ и РФ) в лице соответствующих органов, которым жилые помещения и (или) другое недвижимое имущество принадлежат на праве собственности.

Глава 14 жк рф определяет правовое положение членов тсж.

Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество.

Таким образом, для того чтобы стать членом ТСЖ, собственнику жилого помещения достаточно подать заявление о приеме его в товарищество. Лица, приобретающие помещения в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из числа членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Статья 144 ЖК определяет структуру органов управления ТСЖ, которыми являются общее собрание членов товарищества и правление. Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.

Общее собрание членов ТСЖ¹⁹⁶¹ является высшим органом управления и созывается в порядке, установленным уставом.

Согласно п. 2 ст. 145 ЖК РФ определяются основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:

1) внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;

2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;

3) избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;

4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

5) утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;

6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

8) утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;

9) утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);

10) утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;

11) утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

12) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

13) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;

14) определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;

15) другие вопросы, предусмотренные Жилищным Кодексом РФ или иными федеральными законами.

Уставом ТСЖ к компетенции общего собрания его членов также может быть отнесено решение иных вопросов. Общее собрание членов ТСЖ имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции его правления (ст. 145 ЖК РФ).

Порядок организации и проведения общего собрания членов ТСЖ определен ст. 146 ЖК РФ, в соответствии с ч. 1 которой уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания¹⁹⁷. В уведомлении о проведении общего собрания указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня. Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 ЖК РФ и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по вопросам, отнесенным законом к компетенции общего собрания, принимаются не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.

Общее собрание членов ТСЖ¹⁹⁸ ведет председатель правления или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления. Уставом может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Согласно ст. 147 ЖК РФ исполнительным органом ТСЖ является его правление, которое осуществляет руководство деятельностью товарищества. Оно вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов ТСЖ. Правление ТСЖ избирается из числа членов товарищества общим собранием на срок, установленный уставом, но не более чем на два года¹⁹⁹, при этом членом правления товарищества собственников жилья не может являться лицо, с которым товарищество заключило договор управления многоквартирным домом, или лицо, занимающее должность в органах управления организации, с которой товарищество заключило указанный договор, а также член ревизионной комиссии (ревизор) товарищества. Член правления товарищества собственников жилья не может совмещать свою деятельность в правлении товарищества с работой в товариществе по трудовому договору, а также поручать, доверять другому лицу или иным образом возлагать на него исполнение своих обязанностей члена правления товарищества.

Правление, являясь исполнительным органом, подотчетным общему собранию, избирает из своего состава председателя. Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 ст. 147 ЖК РФ, председатель избирается из числа членов правления самим правлением, если избрание председателя товарищества не отнесено к компетенции общего собрания членов товарищества уставом товарищества.

Заседание правления созывается председателем в сроки, установленные уставом, и признается правомочным принимать решения, если на нем присутствует не менее чем пятьдесят процентов общего числа членов правления товарищества. Решения правления товарищества принимаются простым большинством голосов от общего числа голосов членов правления, присутствующих на заседании, если большее число голосов для принятия таких решений не предусмотрено уставом товарищества. Решения, принятые правлением товарищества, оформляются протоколом заседания правления товарищества и подписываются председателем правления товарищества, секретарем заседания правления товарищества.

Статья 148 ЖК РФ²⁰⁰ установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.

В обязанности правления входят:

1) соблюдение товариществом законодательства и требований устава ТСЖ;

2) контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

3) составление годовых смет доходов и расходов товарищества и отчетов о его финансовой деятельности, представление их общему собранию товарищества для утверждения;

4) управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

5) наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

6) заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

7)  ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

8) созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

9) выполнение иных вытекающих из устава ТСЖ обязанностей (ст. 148 ЖК РФ).

Правовой статус председателя правления ТСЖ урегулирован статьей 149 ЖК РФ. Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества (часть 1 статьи 149 ЖК РФ). Анализ совокупности юридических прав и обязанностей председателя правления ТСЖ позволяет сделать вывод о доминировании первых над вторыми. Так, председатель имеет право:

1) давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно;

2) действовать без доверенности от имени товарищества;

3) подписывать платежные документы и совершать сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

4) разрабатывать и выносить на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положение об оплате их труда;

5) утверждать иные внутренние документы товарищества, предусмотренные ЖК РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества.

Юридические обязанности²⁰¹ сформулированы в части 2 статьи 149 ЖК РФ, в соответствии с которой председатель правления ТСЖ обеспечивает выполнение решений правления ТСЖ. На первый взгляд из изложенной компетенции председателя правления ТСЖ видно, что большинство правовых предписаний в гипотезах и диспозициях содержат оговорки и отсылки, которые обусловливают деятельность председателя правления ТСЖ позицией общего собрания членов товарищества и правления товарищества.

Однако при внимательном анализе указанных оговорок и отсылок обнаруживается, что подавляющее большинство гражданско-правовых сделок, связанных с распоряжением имуществом ТСЖ, председатель правления может заключать самостоятельно, без предварительного согласования с общим собранием членов ТСЖ и правлением товарищества.

Так, к компетенции общего собрания членов ТСЖ в соответствии с частью 2 статьи 145 ЖК РФ относится осуществление сделок, связанных с заимствованием и получением заемных средств, в том числе банковских кредитов (пункт 6 части 2 статьи 145 ЖК РФ). Следует отметить, что указанные ограничения обусловливают принятие решений на осуществление гражданско-правовых сделок, но не ограничивают председателя правления ТСЖ в выборе контрагента при их осуществлении.

Таким образом, у председателя правления ТСЖ сосредоточен значительный объем властных полномочий, однако юридический нонсенс ситуации заключается в том, что в соответствии с положениями статьи 144 ЖК РФ органами управления товарищества собственников жилья являются общее собрание членов товарищества и правление товарищества. Как видно из положений указанной правовой нормы, председатель правления ТСЖ к органам управления не отнесен. Однако, по мнению Д. Карпухина, председатель правления ТСЖ является одним из ключевых элементов управленческого механизма, действующего в товариществах собственников жилья. Указанная деятельность, осуществляемая ТСЖ в лице председателя правления, действующего без доверенности (часть 2 статьи 149 ЖК РФ), сопряжена с потенциальными финансовыми рисками, ответственность по которым несет ТСЖ всем принадлежащим ему имуществом (часть 6 статьи 135 ЖК РФ)²⁰².

К числу органов ТСЖ относится также ревизионная комиссия (ревизор)²⁰³, которая в соответствии со ст. 150 ЖК избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В ее состав не могут входить члены правления товарищества. Ревизионная комиссия избирает из своего состава ее председателя.

Ревизионная комиссия (ревизор) ТСЖ выполняет следующие обязанности:

1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

2) представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;

3) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

4) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Дополнительные полномочия и обязанности ревизионной комиссии (ревизора) могу быть установлены в уставе ТСЖ. Широкий объем распорядительных и финансовых полномочий, которыми обладает председатель правления, делает актуальной постановку вопроса о введении в ЖК РФ норм, устанавливающих обязательный финансовый аудит ТСЖ. При этом на аудиторскую компанию или иную независимую экспертную инстанцию²⁰⁴ должны быть возложены полномочия по выдаче проектов заключения на предмет экономической целесообразности заключения крупной сделки ТСЖ.

На основании вышеизложенного можно выделить следующие дискуссионные вопросы:

1) наибольшим объемом по осуществлению гражданско-правовых сделок фактически обладает председатель правления ТСЖ, а по законодательству - общее собрание членов ТСЖ;

2) в действующем ЖК РФ отсутствуют необходимые правовые механизмы, обеспечивающие эффективный контроль за финансово-хозяйственной деятельностью, осуществляемой товариществом собственников жилья в лице председателя правления;

3) председатель правления ТСЖ по мнению различных авторов, должен быть отнесен к органам управления юридического лица;

4) мерой, призванной защитить ТСЖ от потенциальных финансовых потерь, может стать норма, фиксирующая понятие крупной сделки, совершаемой ТСЖ.

Задачи

1. Член жилищного кооператива «Ромашка» Иванов И. проживал со своей семьей в квартире, находящейся в жилом доме, принадлежащем данному кооперативу. Не уведомив членов семьи, Иванов И. сдал жилое помещение в доме кооператива внаем. Супруга Иванова обратилась в суд. Законны ли действия супруги Иванова И.? Какие особенности существуют при сдачи внаем жилого помещения в доме жилищного кооператива?

2. Жильцы многоквартирного дома были крайне недовольны обслуживанием их квартир жилищно-эксплуатационной организацией. В связи с тем, что большинство квартир в этом доме были приватизированы, на общем собрании проживающих было принято решение образовать товарищество собственников жилья. Однако у жильцов дома возникли ряд вопросов, по поводу которых они обратились к юристу. Были заданы следующие вопросы: Товарищество собственников жилья будет являться коммерческой или некоммерческой организацией?

3. Можно ли образовать 2 или более ТСЖ в одном доме? После регистрации товарищества собственников жилья имеет ли оно право заключить договор на обслуживание дома с другой жилищно-эксплуатационной организацией или все обслуживание дома ТСЖ обязано будет осуществлять своими силами? Какими видами деятельности имеет право заниматься товарищество?

Тесты

1. Жилищный кооператив создается для:

а) приобретения многоквартирного дома;

б) приобретения, реконструкции, последующего содержания многоквартирного дома;

в) строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания.

2. Жилищно-строительный кооператив создается для:

а) целей строительства жилого дома;

б) улучшения условий проживания в многоквартирном доме;

в) целей строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания.

3. Количество членов жилищного кооператива:

а) не может быть менее чем 5 человек;

б) не может быть менее чем 10 человек;

в) не может быть менее чем 15 человек.

4. Основным документом, необходимым для государственной регистрации жилищного кооператива, является:

а) устав;

б) коллективный договор;

в) учредительный договор.

5. Органами управления кооператива являются:

а) общее собрание членов кооператива;

б) конференция, если она предусмотрена уставом кооператива и если число участников общего собрания членов кооператива более 50;

в) правление и председатель правления кооператива;

г) ревизионная комиссия.

6. Товарищество собственников жилья создается сроком:

а) на 1 год;

б) на 5 лет;

в) без ограничения срока деятельности.

Вопросы для самоконтроля

1. Опишите порядок государственной регистрации жилищного и жилищно-строительного кооператива. Есть ли отличия в регистрации жилищного кооператива и жилищно-строительного кооператива?

2. Проанализируйте случаи прекращения членства в жилищном и жилищно-строительном кооперативе. Какие основания прекращения членства в ЖСК Вы знаете?

3. Каковы правила раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива? Дайте краткую характеристику названым правилам.

4. Назовите права членов жилищного кооператива в связи со сносом дома. В каком нормативно-правовом акте это закреплено?

5. Раскройте понятие товарищества собственников жилья. В чем состоит отличие ТСЖ от ЖСК?

6. Охарактеризуйте процедуру государственной регистрации товарищества собственников жилья. Отличается ли процедура регистрации ТСЖ от процедуры регистрации ЖСК?

7. Какие обязанности члена товарищества собственников жилья Вы можете назвать? Каким нормативно-правовым актом они предусмотрены?

8. Какими видами хозяйственной деятельности может заниматься товарищество собственников жилья? Охарактеризуйте названные Вами виды.