Глава 14 плата за жилое помещение и коммунальные услуги. Управление многоквартирными домами

В результате освоения данной темы студент должен:

знать:

— понятие коммунальных услуг;

— понятие и структуру платы за жилое помещение;

— категории лиц, обязанных вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

— основы регулирования тарифов организаций коммунального комплекса;

— меры гражданско-правового воздействия на граждан при неисполнении обязанностей по оплате коммунальных услуг;

уметь:

— охарактеризовать порядок установления размера платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

— анализировать цели и содержание нормативно-правовых актов в сфере коммунальных услуг;

владеть:

— навыками использования основных понятий и категорий в сфере коммунальных услуг;

— навыками работы с источниками правового регулирования сферы коммунальных услуг.

§1. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. наряду с развитием и детализацией норм прежнего жилищного законодательства ввел принципиально иные подходы к решению вопросов по оплате жилых помещений и коммунальных услуг.

Коммунальные услуги – это деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания гражданам в жилом помещении205.

Основное требование, предъявляемое к коммунальным услугам: они должны быть бесперебойными. Деятельность по оказанию коммунальных услуг регулируется:

- Жилищным кодексом РФ. В разделе VII ЖКРФ установлена обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги для всех участников жилищных отношений, использующих данные помещения и пользующихся коммунальными услугами (ст. 153 ЖК РФ), определена структура платы за жилое помещении и коммунальные услуги (ст. 154 ЖК РФ);

- Законом РФ «О защите прав потребителей»;

- правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными постановлением Правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354;

- правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (утверждены постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006 г. - с 01.09.2012 г. до 01.01.2015 г. действуют только в части оплаты отопления в отдельных регионах (см. постановление Правительства РФ от 27.08.2012 г. № 857).

В соответствии с ч. 1 ст. 153 ЖК РФ своевременное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является одной из обязанностей граждан и юридических лиц при использовании ими жилого фонда. Определяя обязанность граждан и организаций по осуществлению платежей в строго установленные сроки и в полном объеме, законодатель, таким образом, формулирует основы платежной дисциплины в жилищной сфере.

Установленная обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги исходит из общего положения гражданского права о возмездности оказываемых услуг. Обязанность вносить плату за коммунальные услуги частично связана с обязанностью несения бремени содержания собственности, а в остальной части вытекает из обязательств, связанных с непосредственным потреблением коммунальных услуг проживающими в доме гражданами.

Пункт 2 ст. 153 ЖК РФ содержит перечень лиц, которые по тем или иным предусмотренным законодательством основаниям обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. К ним относятся:

- наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);

- наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования с момента заключения данного договора;

- арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды (в отношении арендной платы и оплаты коммунальных услуг);

- наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);

- члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (если член ЖК не выплатил полностью пай, то он обязан и вносить плату за жилое помещение, и оплачивать коммунальные услуги; если пай выплачен полностью - он обязан вносить только плату за коммунальные услуги);

- собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (в отношении платы за коммунальные услуги);

- лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи;

- застройщик(лицо, обеспечивающее строительство многоквартирного дома) в отношении помещений в данном доме, не переданных иным лицам по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

Обязанность по оплате коммунальных услуг наступает с момента первого фактического подключения в установленном порядке к присоединенной сети. Расходы на содержание незаселенных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов несут соответственно органы государственной власти и местного самоуправления или управомоченные ими лица. До заселения жилья в жилищном фонде коммерческого использования такие расходы несет собственник жилого помещения.

Обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги предполагает, прежде всего, соблюдение плательщиками установленных законодательством сроков внесения платы. Согласно ч. 1 ст. 155 ЖК РФ оплата производится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом. Оплата будет считаться совершенной надлежащим образом, если плательщик внесет плату в любой день до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, или в любой день до конечного срока оплаты, установленного в договоре²⁰⁶.

В ст. 153 ЖК РФ конкретизированы основания возникновения жилищных прав и обязанностей, сформулированные в ст. 10 ЖК РФ, применительно к оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги у граждан и организаций возникает:

- из договоров социального найма, договоров найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда и договоров аренды жилого помещения с момента заключения таких договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему;

- из членства в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с момента предоставления жилья члену кооператива;

- с момента возникновения права собственности на жилое помещение;

- с момента передачи помещения в многоквартирном доме в эксплуатацию по передаточному акту;

- по решению суда с момента вступления его в законную силу.

Обязанность нанимателя по договору социального найма своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги предусмотрены ст. 67 ЖК РФ; ответственность за неисполнение такой обязанности – ст. 83 ЖК РФ. Такая обязанность установлена ст. 682 ГК РФ по договору «коммерческого» найма; ответственность за ее нарушение предусмотрена ст. 687 ГК РФ.

Согласно ст. 110 ЖК РФ члены жилищного и жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в содержании многоквартирного дома. Что касается собственника, то согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ он несет бремя содержания своего жилого помещения, а также общего имущества собственников помещений в доме (квартире). Данное положение основано на ст. 210 ГК РФ.

Следует иметь в виду, что законодатель предусматривает обязательное участие в расходах по оплате жилья и коммунальных услуг дееспособных членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (ч. 2 ст. 69 ЖК РФ) и бывших членов семьи нанимателя по такому договору (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ); членов семьи собственника жилого помещения (ч. 3 ст. 31 ЖК РФ) и бывших членов его семьи согласно ч. 6 ст. 31 ЖК РФ.

Жилищный кодекс РФ, обозначив обязанность арендатора жилого помещения по оплате жилья и коммунальных услуг, не устанавливает структуру арендной платы (см. ст. 153 ЖК РФ). Следует иметь в виду, что арендатором жилого помещения может быть лишь юридическое лицо (п. 2 ст. 671 ГК РФ); вопросы арендной платы решаются в соответствии со ст. 614 ГК РФ.

Что касается граждан, которые пользуются на основании договора найма жилым помещением, предоставленным им арендатором этого жилого помещения, то следует обратиться к ст. 682 ГК РФ, посвященной вопросам платы за жилое помещение, занимаемое по договору найма.

Расходы на содержание жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов до момента их заселения по различным основаниям несут соответствующие государственные или муниципальные органы либо уполномоченные ими лица.

Нормы ст. 153 ЖК РФ являются новеллой жилищного законодательства. Впервые в единую статью сведены нормы об обязанностях по внесению платы за жилье и коммунальные услуги, возложенных на лиц, пользующихся жилыми помещениями по различным основаниям.