1) Жилой дом, часть жилого дома;

2) Квартира, часть квартиры;

3) комната⁵⁷.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Можно, конечно, характеризовать жилой дом и как совокупность жилых помещений, объединенных в единое здание, однако в последнее время намечается тенденция к переводу жилых помещений первых этажей в нежилые и использованию их под магазины, офисы фирм, а также иных коммерческих целей.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Полагаем наиболее оптимальным можно признать определение жилой квартиры, предложенное А.Н. Кичихиным, И.Б. Мартковичем, Н.А. Щербаковой, в котором под жилой квартирой понимается «конструктивно обособленная сложная функциональная часть жилого строения или нежилого строения с жилыми помещениями, предназначенная и в административном порядке признанная пригодной для постоянного проживания граждан, имеющая обособленный вход с улицы или с площадки общего пользования и не имеющая в своих пределах функциональных частей (площадей, объемов) других квартир (мест общего пользования)»⁵⁸.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Из ст. 15 ЖК РФ следует, что единственным объектом жилищных прав (жилищных правоотношений) является жилое помещение. Данное положение (о том, что других объектов в жилищных отношениях нет) представляется как минимум спорным, поскольку, закрепляя указанное положение, законодатель выводит из сферы регулировании жилищного законодательства другие объекты жилищно-коммунального хозяйства, например объекты недвижимости, обеспечивающие предоставление коммунальных услуг. Более того, в ст. 136 ЖК РФ в составе имущества товарищества собственников жилья кроме жилых домов называются дачные дома с приусадебными участками, гаражи, сети инженерно-технического обеспечения и др. В этой связи можно сделать вывод, что в качестве объекта жилищных прав в жилищных отношениях может быть не только жилое помещение, но и другое имущество.

Особую актуальность вопрос признания нежилых помещений в качестве самостоятельного объекта недвижимости в жилых зданиях, расположенных в цокольных этажах и полуподвалах здания, приобрел в связи с принятием ЖК РФ.

В теории гражданского права нашли поддержку два совершенно противоположных взгляда: 1) нежилое помещение в жилом здании является самостоятельным объектом недвижимости (объектом вещного права соответственно); 2) такое помещение не может выступать самостоятельным объектом недвижимости (вещных прав соответственно).

По мнению некоторых специалистов, это, прежде всего, связано с нормами п.1 ст. 36 ЖК РФ, согласно которым собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Данная норма стала причиной всевозрастающего количества судебных споров в отношении нежилых помещений в цокольных (полуподвальных) этажах жилых зданий. Острота проблемы определяется еще тем, что многие иски обращены против признания отдельными объектами нежилых помещений в жилых зданиях, которые до принятия ГК РФ признавались самостоятельными объектами недвижимости (объектом гражданского права).

В этом контексте познавательным будет обращение к одному из наиболее ярких дел, иллюстрирующих упомянутые противоречия законодательства и практики и рассмотренных судами общей юрисдикции Чувашской Республики. Краткое обстоятельство по делу: собственники квартир одного из жилого дома г. Чебоксары обратились с иском к гражданам В. и С. о признании недействительным договоров купли-продажи помещений № 1 в цокольном (полуподвальном) этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома, общей площадью 375,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18, заключенных между РГСУ «Фонд имущества Чувашской Республики» и В. и С., и о признании за ними права общей долевой собственности на помещения № 1,2 в цокольном этаже жилого четырехэтажного кирпичного дома № 18 по ул. Франко г. Чебоксары. Права общей долевой собственности истцы обосновали на нормах ст. 36 ЖК РФ и ст. 290 ГК РФ.

Калининским районным судом г. Чебоксары от 19 мая 2009 г. были удовлетворены требования истцов на основании следующих обстоятельств (далее по тексту - извлечение из решения суда): истцы являются собственниками квартир, находящихся в доме № 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары.

ГК РФ определяет среди объектов гражданских прав неделимые вещи (ст. 133) и главные вещи и принадлежности (ст. 135).

Квартиры, нежилые помещения, общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме (несущие конструкции, механическое, электрическое и иное оборудование, лестничные пролеты, технические этажи, подвалы, чердаки, крыша) являются частями неделимого здания – жилого дома (ВСН61- 89Р Жилые дома).

Истцы заявляют требования о своих правах на помещения № 1и № 2 дома № 18 по ул. И. Франко по тому основанию, что данные помещения являются техническими, предназначенными для обслуживания жилых помещений дома, и потому являются общим имуществом собственников квартир. В связи с этим они просят о признании недействительными всех сделок и решений государственных органов по переходу права на эти помещения В. и С.

Согласно ст. 218 ГК РФ основаниями приобретения права собственности являются: создание (изготовление) вещи, приобретение у прежнего собственника на основании сделок, приобретение имущества по основаниям, предусмотренным ст. 220-222, 225-227, 231, 233, 234 ГК РФ.

Из представленных документов следует, что дом № 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары построен государством в 1958 г. как общежитие Чебоксарского хлопчатобумажного комбината.

15 июля 1991г. между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москвы и организацией арендаторов – трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары был заключен договор аренды предприятия с последующим выкупом № 280. Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1992 г. № 2 680 «О передаче государственных предприятий, организаций и учреждений, а также иного государственного имущества в государственную собственность Чувашской Республики» передано в собственность Чувашской Республики арендное предприятие Чебоксарский хлопчатобумажный комбинат» г. Чебоксары. Арендное предприятие было преобразовано в ТОО.

Распоряжением Государственного комитета по управлению государственным имуществом РФ от 29 апреля 1994 г. № 2952-р ТОО «ЧХБК» передано нежилое помещение, находящееся в цоколе, на первом этаже дома № 18 по ул. И. Франко площадью 480,4 кв. м и общежитие № 22 в том же доме.

Решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г. по делу № 2262/98 постановлено: признать недействительным (ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом № 80 от 15.071991 г., заключенный между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москвы и организацией арендаторов – трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары. Применить последствия недействительности ничтожной сделки. Решение вступило в законную силу.

Распоряжением Министерства имущественных отношений Чувашской Республики № 1622-р от 5 ноября 2003 г. постановлено провести аукцион по продаже подвальных помещений № 1, 2, расположенных по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18. На основании данного распоряжения 28 января 2004 г. и 1 июля 2004 г. проведены аукционы по продаже помещения № 1 и помещения № 2, покупателями данных помещений признаны соответственно В. и С.

30 января 2004 г. и 21 апреля 2005 г. между победителями аукциона В., С. и РГСУ «Фонд имущества Чувашской Республики» были заключены договоры купли - продажи помещений № 1,2 в цокольном этаже четырехэтажного кирпичного дома, расположенного по адресу: г. Чебоксары, ул. И. Франко, 18.

В соответствии со ст. 209, 289, 290 ГК РФ право владения, пользования и распоряжения своим имуществом принадлежат собственнику. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою волю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Таким образом, полуподвалы (цокольные этажи), в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещений дома и могут быть переданы иным лицам только в пользование и только на основании решения собственников помещения дома.

Суд находит доказанным то обстоятельство, что полуподвал (цокольный этаж) жилого дома № 18 является техническим, предназначенным для обслуживания более одной квартиры.

Доказательством, что спорные помещения были выделены как самостоятельный объект права в установленном порядке и переданы в собственность Чувашской Республики, не представлено. Из имеющихся документов видно, что в 2000 г. Министерством имущественных отношений Чувашской Республики спорные помещения включены в реестр государственной собственности Чувашской Республики произвольно, без оформления каких- либо документов по передаче подвала жилого дома от прежнего собственника и без оформления каких - либо документов о выделении данных помещений как самостоятельных объектов права собственности.

То обстоятельство, что решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 10 декабря 1999 г. по делу № 2262/98 признан недействительным (ничтожным) договор аренды предприятия с последующим выкупом № 80 от 15.07.1991 г., заключенный между Российским государственным концерном по производству текстильной продукции «Ростекстиль» г. Москва и организацией арендаторов – трудовым коллективом Чебоксарского хлопчатобумажного комбината г. Чебоксары, само по себе не свидетельствует о том, что полуподвал (цокольный этаж) дома № 18 по ул. И. Франко передан в собственность Чувашской Республики.

Таким образом, Чувашская Республика не являлась собственником полуподвала (цокольного этажа) дома № 18 по ул. И. Франко г. Чебоксары.

Ссылка ответчиков на то обстоятельство, что ст. 36 ЖК РФ вступила в силу с 1 марта 2005 г., не имеет существенного значения, так как с момента окончания реконструкции действует ст. 290 ГК РФ, в которой содержатся те же нормы. Статья 36 ЖК РФ лишь приводит конкретные примеры общего имущества собственников квартир.

Таким образом, истцы являются собственниками доли в общем имуществе полуподвала дома № 18 по ул. И. Франко, их иск о признании за ними права общей долевой собственности подлежит удовлетворению. Поскольку со ст. 290 ГК РФ данное право не может быть объектом гражданско-правовых сделок, доли в арифметических показателях не определяются, в исковом заявлении и в решении суда размер доли указывать не следует. Решение суда о признании за истцами права на указанную долю не является основанием для регистрации такого права за истцами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Таким образом, суд не признал нежилое помещение в цокольном этаже (полуподвале) жилого здания отдельным объектом недвижимости, поскольку полуподвалы, в которых имеются инженерные коммуникации обслуживающие более одного помещения многоквартирного дома, являются общей собственностью собственников помещения.

К такому основанию суд пришел на основании того, что помещения цокольного этажа (полуподвала) жилого дома предназначены для обслуживания более одной квартиры и, следовательно, являются общим имуществом собственников помещений дома.

По мнению суда, нормы ст. 36 ЖК РФ лишь приводят конкретные примеры общего имущества собственников квартир, а ст. 290 ГК РФ содержит эти нормы.

На наш взгляд, с такими выводами суда нельзя согласиться и спорные нежилые помещения в рассматриваемом случае следует признать самостоятельными объектами недвижимости. Из материалов дела следует, что спорные нежилые помещения № 1, № 2 расположены в здании № 18 по ул. И. Франко Г. Чебоксары, которое было построено в 1958 г., причем цокольный (полуподвальный) этаж тогда был выделен как отдельный объект в виде помещения для размещения объектов бытового назначения, использовался и в последующем как отдельный объект нежилого помещения, до его приватизации находился в государственной собственности. Нежилые помещения в виде полуподвалов и цокольных этажей в жилых зданиях признавались отдельными объектами недвижимости, как подлежащие приватизации, положениями Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной Указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284, и Основными положениями государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535.

В связи с разграничением государственной собственности Постановлением Правительства РФ от 9 сентября 1992 г. № 680 «О передаче государственных предприятий и организаций в государственную собственность Чувашской Республики» помещения № 1, № 2 дома 18 по ул. И. Франко в составе объектов Чебоксарского хлопчатобумажного комбината были переданы в собственность Чувашской Республики и внесены в реестр государственной собственности Чувашской Республики.

Само по себе наличие в помещении имущества, предназначенного для обслуживания более одной квартиры, не является достаточным основанием для признания такого помещения общим.

В связи с этим определенный теоретический и практический интерес представляют отличительные признаки нежилого помещения в жилом здании, которые позволяют выделять его как отдельный объект недвижимости. Таковыми, по мнению специалистов, являются:

- отсутствие функциональной связи нежилого помещения со зданием (нежилое помещение должно быть обособленным);

- помещение не должно являться принадлежностью главной вещи (здания), к примеру, лестничной площадкой, комнатой для обслуживающего персонала, колясочной и т.п.;

- помещение должно быть пригодным для самостоятельного использования;

- оно должно быть изолированным от других помещений, в т.ч. жилых;

- помещение может быть использовано без какого- либо ущерба для жилого здания в других, чем для жилых, целях;

- помещение может быть выделено как отдельный объект в техническом плане (это может быть подтверждено техническим паспортом на данное помещение);

- помещение не должно препятствовать возможности использования других помещений (жилых и нежилых), расположенных в здании;

- помещение должно быть пригодно для использования по назначению⁵⁹.

Таким образом, в специальной юридической литературе отмечается, что с учетом наличия перечисленных критериев нежилые помещения следует признать самостоятельными объектами недвижимости.

В ч. 1 статьи 16 ЖК РФ указывается несколько видов жилых помещений. Не совсем понятно сколько этих видов (три или пять). Не вносят ясность и другие части указанной статьи. В частности, в отдельный вид жилого помещения выделяются комнаты (п. 3 ч. 1 ст. 16 ЖК РФ). В то же время комнаты признаются частью жилого дома или квартиры (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ).

На наш взгляд, жилым помещением может быть:

- жилой дом для индивидуального пользования (для одной семьи), т.е. в целом дом с обязательным набором жилых комнат и других помещений;

- отдельная квартира в многоквартирном жилом доме, т.е. вся квартира, состоящая из жилых комнат и подсобных помещений (место вспомогательного использования);

- часть жилого дома, т.е. не весь дом, а его часть, которая состоит из одной или нескольких жилых комнат и, как правило, подсобных помещений (помещений вспомогательного пользования). Части жилого дома могут быть в собственности одного лица или использоваться двумя и более лицами (семьями) на основании договора;

- часть квартиры, т.е. только комната (комнаты) в коммунальной квартире.