Часть 2 статьи 36 жк рф ограничивает права собственни­ков по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартир­ном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246-247 ГК РФ), т. к. иной правовой режим общей собствен­ности на общее имущество ГК РФ не был установлен.

Применение общих норм гражданского законодательства (100% согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в воп­росах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками. Способствовало приостанов­лению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жи­лья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.

Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах ко­личество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозмож­но. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных команди­ровках, не проживающие по месту регистрации либо подлежа­щие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.

Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения об­щим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жи­лищному законодательству.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помеще­ний в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодатель­ства – 100% согласие собственников.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, реконструкция - это изменение параметров объектов капи­тального строительства, их частей, количества помещений, высо­ты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-тех­нического обеспечения.

В статье 36 ЖК РФ понятие «реконструкция» исполь­зуется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном статьей 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ, собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) переплани­ровки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.

Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей доле­вой собственности на общее имущество только в случае уменьше­ния его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа го­лосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч.1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть пере­дано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений. Решение общего собрания собственников помещений в мно­гоквартирном доме может быть принято без проведения собрания, путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голо­сования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.

В части 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен много­квартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. вве­дение ограничений пользования им, относится к компетенции об­щего собрания собственников помещений. Собственникам помещений запрещается отказывать в установ­лении обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.

Споры об установлении обременения земельного участка пра­вом ограниченного пользования или об условиях такого обремене­ния разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.

Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника так и не исполненные им обязанности по уплате взносов.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответ­ствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквар­тирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» решением общего собрания соб­ственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена об­щим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.

После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.

Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч.1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.

Установление доли собственника помещения, в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не­обходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем соб­рании собственников помещений в многоквартирном доме. Коли­чество голосов, которым обладает каждый собственник помеще­ния в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме собственника помещения: - следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ); при переходе права собственности на помещение в многоквар­тирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ); выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ); отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).

На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следую­щие положения ГК РФ:

- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соб­людением при ее возмездном отчуждении правил, предусмот­ренных ст. 250 ГК РФ;

- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможнос­ти этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, со­ответствующей компенсации;

- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники­ долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права соб­ственности на помещение в многоквартирном доме и устанав­ливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обя­зательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в много­квартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ, недействительна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Иск о применении последствий недействительности ничтож­ной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п.1 ст. 181 ГК РФ).

Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав соб­ственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Соб­ственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмер­но со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обя­зательных расходов на содержание общего имущества в много­квартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Статьи 41-43 ЖК РФ регулируют правоотношения соб­ственности на общее имущество собственников комнат в комму­нальной квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадле­жат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире.

Общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире присущи следующие признаки:

- оно является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;

- является принадлежностью к комнатам в коммунальной квар­тире;

- предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;

- отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;

- следует судьбе права собственности на комнату при ее отчуждении, т.е. самостоятельному отчуждению не подлежит. Увеличение или уменьшение размера общего имущества в ком­мунальной квартире возможно только с согласия всех собственни­ков комнат в данной квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.

Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в ком­мунальной квартире про­порциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в праве общей собствен­ности на общее имущество в многоквартирном доме пропорцио­нальна сумме размеров общей площади комнаты и площади, оп­ределенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена норма, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире осталь­ные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируют­ся ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).

Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в соответствую­щем многоквартирном доме пропорционально своей доле.

Приведем пример из судебной практики, касающийся права пользования общего имущества многоквартирного дома.

Краюшкина Л.Н. обратилась в суд с иском к МУ «Управление муниципального имущества» Администрации Угличского муниципального района об устранении препятствий в пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме <адрес>. Требования обосновала тем, что ей на праве долевой собственности принадлежит квартира <***> в доме <адрес>. Согласно ст.36 ЖК РФ помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в таком доме, в том числе технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения принадлежат на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Краюшкина Л.Н. не имеет возможности пользоваться подвалом дома, не имеет доступа к инженерным коммуникациям – трубопроводам горячего и холодного водоснабжения и теплоснабжения, которые расположены в подвале, так как помещения подвала <***> согласно экспликации технического паспорта используются МУ «Управление муниципального имущества» в целях сдачи в аренду.

На основании изложенного, суд руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, решил: исковые требования Краюшкиной Л.Н. удовлетворить частично: обязать МУ «Управление муниципального имущества» Администрации Угличского муниципального района и Кузнецову Т.В. не чинить препятствия в пользовании подвальным помещением и передать Краюшкиной Л.Н. ключи от подвала жилого дома <***>, в котором находятся нежилые помещения <***>.

Взыскать с МУ «Управление муниципального имущества» и Кузнецовой Т.В. в пользу Краюшкиной Л.Н. в возмещение расходов по уплате госпошлины и оплате услуг представителя <....>по<....> с каждого.

В оставшейся части исковых требований отказать.

Взыскать с Краюшкиной Л.Н. в пользу Кузнецовой Т.В. расходы по оплате услуг представителя<....>¹¹⁵.

Данный пример из судебной практики показывает нам, что пользование общим имуществом многоквартирного дома предназначено для пользования всеми собственниками помещений многоквартирного дома.