§2. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

ЖК РФ установил перечень оснований для отказа в переводе помещений. В частности, в ст. 24 ЖК РФ определено всего четыре таких основания. К ним относятся:

- непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ;

- представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;

- наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);

- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, условие наличия доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к нежилым помещениям или наличие технической возможности оборудовать такой доступ, представляется проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения⁹³.

Так, Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в нежилое, в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта (уточненные требования).

Решением от 22.05.06, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 14.07.06, в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не предоставило надлежаще оформленный и утвержденный проект перепланировки помещения, предусмотренный п. 2 ч. 2 статьи 23 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем, отказ в переводе помещения обоснован.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывал, что при подаче заявления о переводе помещения в нежилое им предоставлены все необходимые документы, указанные в статье 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является проектной документацией в смысле постановления Правительства Российской Федерации от 27.12.2000 № 1008, поэтому не подлежит государственной экспертизе. Кроме того, проект согласован в установленном порядке. Администрация возражала против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. В судебном заседании представитель администрации пояснил, что жильцы смежных квартир жилого дома не дали согласия на перепланировку жилого помещения в нежилое, в связке чем, администрация лишена возможности принять соответствующее постановление.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и выслушав представителей сторон, посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи общество приобрело в собственность квартиру в многоквартирном доме, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Письмом общество обратилось в администрацию с просьбой перевести жилое помещение в нежилое, с указанием, что предполагается использование неиспользуемого жильцами сквозного прохода и соответствующая перепланировка жилого помещения. Согласно письмам управления для рассмотрения вопроса о переоборудовании квартиры под офис общество предоставило письмо на имя главы администрации; технический паспорт на квартиру (копия); эскизный проект переоборудования квартиры под офис; согласие соседей на переоборудование квартиры под офис; заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР; поэтажный план здания; согласование перепланировки с Управлением государственной жилищной инспекции.

Письмом от 28.11.05 г. администрация отказала в выдаче разрешения на переоборудование квартиры под офис - диспетчерский пункт такси, сообщив, что комиссия по градостроительству и земельным отношениям не дала положительное заключение в связи с нарушением градостроительных норм и многочисленными жалобами жильцов дома.

Считая отказ незаконным, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд правомерно руководствовался нормами материального права, регламентирующие отношения жильцов многоквартирного здания. В соответствии с ч. 1,2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Согласно частям 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и пунктам 8, 9 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Нальчике, утвержденного решением Нальчикского городского Совета местного самоуправления от 21.04.06, для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в уполномоченный орган представляет, в числе прочих документов, подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного органа о переводе помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства, и (или) перепланировки.

В соответствии с пунктом 1.7.1 постановления Госстроя РФ от 27.09.03 № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» перепланировкой жилых помещений является: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров⁹⁴.

Как установили суды, для перевода спорного помещения в нежилое необходима организация отдельного доступа в него, то есть перепланировка с отдельным входом. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения ст. 26 ЖК РФ, предусматривающей основания и порядок перепланировки жилого помещения.

Как следует из материалов дела, при обращении в администрацию с просьбой о переводе жилого помещения в нежилое общество не поднимало вопрос о необходимости переустройства спорного помещения. Между тем заявитель обязан был подать заявление в форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 28.04.05 №266, с приложением необходимых документов. На момент обращения общества к администрации с заявлением действовало Положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Нальчика, утвержденное решением нальчикского городского Совета местного самоуправления 10.08.04. В разделе 2 указанного положения определен порядок оформления переустройства помещений, соблюдение которого общество не доказало. В связи с этим кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.

По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещения в многоквартирном доме на организацию отдельного входа с изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества⁹⁵.

К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, например, в соответствии с ч.3. ст.36 ЖК РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч.2 ст.40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В тоже время в соответствии с п.1 ч.2 ст.44 и ч.1. ст.46 ЖК РФ, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как видно из данных норм, для принятия решения практически по одному и тому же вопросу требуется разный процент голосов собственников: в первом случае 100%, во втором 67%.

В юридической литературе данная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова отмечают, что «трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственником помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, перепланировки и (или) переустройства связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективное. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование, практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных регалий получить согласие абсолютно всех собственником помещений многоквартирного дома»⁹⁶.

В целях устранения противоречий п.3 чт.36, п.2. ст.40 и п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ, предлагается внести в ЖК РФ следующие изменения:

- ч.3 ст.36 изложить в новой редакции: «3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции»;

- ч.2 ст. 40: «2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников»»;

- п.1. ч.2 ст.44: «1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме»⁹⁷.

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если: