§4. Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собствен­ности и являлись неделимыми объектами недвижимости.

С принятием 6 марта 1990 г. Закона СССР № 1305-1 «О соб­ственности в СССР» (далее – Закон), собственность жилищно-строительных коо­перативов перестала быть односубъектной и неделимой, т. к. в со­ответствии с п. 2 ст. 7 выше указанного закона, член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобрел право собственности на это имущество.

С введением Закона РФ от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватиза­ции жилищного фонда в Российской Федерации» (далее закон о приватизации) государственный и муниципальный жилищный фонд в части жилых домов, также перестал быть односубъектным, т.к. закон предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. Согласно закона о приватизации собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда также стали являться сов­ладельцами либо пользователями вне квартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладения ими мест общего пользования, а также вне квартирного инженерного оборудования остро возникла необ­ходимость правового регулирования правоотношений, основан­ных на праве общей собственности на места общего пользования и вне квартирного инженерного оборудования.

Указом Президента РФ от 23.12.1993 г. № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» (далее - Указ) были введены новые в законодательстве понятия – «общая собственность на места общего пользования», «объекты общей собственности» и «кондоминиум» как организационно-правовая форма юридиче­ского лица: «Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее именуются - домовладельцы), в границах которого каждо­му из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домо­владельца на жилое и/или нежилое помещение».

Общей долевой собственностью домовладельцев являются: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы. Места общего пользования, несущие, ограждающие, нене­сущие конструкции, механическое, электрическое, сантехничес­кое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца. Земельные участки в установленных границах с элементами инженер­ной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином ком­плексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.

Объекты общей собственности, в соответствии с данным Указом, разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.

Впоследствии эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ, например, в законе г. Москвы от 09.11.1994г. № 19-87 «О перечне объектов общего пользования и жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений».

В связи с принятием Закона о ТСЖ, Указ Президента РФ от 23.12.1993г. № 2275 «Об утверждении Временного положения о кондоминиуме» утратил силу (Указ Президента РФ от 19.10.1996 г. № 1472).

Существенные изменения в законодательстве произошли с при­нятием первой части ГК РФ и Закона о ТСЖ. Согласно ст.ст. 289-290 ГК РФ, собственники квартир в многоквартирном доме стали участ­никами долевой собственности на общие помещения дома, несу­щие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).

Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником доле­вой собственности на общее имущество многоквартирного дома может являться только собственник квартиры. Определив функцио­нальное назначение общего имущества, законодатель не распро­странил на собственников нежилых помещений в многоквартир­ном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате этого в законодательстве возникла коллизия права. Собственники квартир стали обязанными нести бремя содержа­ния того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений¹¹³.

К сожалению, настоящий ЖК РФ не устранил этой коллизии. Главой 6 ЖК РФ введено понятие «собственник помещения» без указания о том, что собственниками помещений являются соб­ственники жилых и нежилых помещений.

Собственники жилых и нежилых помещений являются участ­никами общей долевой собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме, в силу и п. 2 ст. 23 Федерального закона «О госу­дарственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

С принятием Закона о ТСЖ (утратил силу) многоквартирные дома стали рас­сматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондомини­ум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.

Верховный Суд РФ следующим образом охарактеризовал общее имущество: «По смыслу действующего гражданского и жилищного законода­тельства Российской Федерации, жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непо­средственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением»¹¹⁴.

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сдел­ки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслужива­ния другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «кондоминиум», оно заменено понятием «многоквартирный дом», определение ко­торого также не раскрыто.

В ЖК РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в поль­зование третьим лицам.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принад­лежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникно­вение, переход и прекращение подлежат государственной регист­рации в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не уста­новлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ - собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной регистрации.

В связи с тем, что общее имущество является принадлежно­стью помещений, расположенных в многоквартирном доме, то отдельной государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в много­квартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Эта позиция нашла отражение в п. 2 ст. 23 Федерального закона «О государ­ственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). Государственная регистрация возникновения_, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В ст. 36 ЖК РФ получили развитие нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ранее действовавшего Закона о ТСЖ. В настоящее время Закон о ТСЖ не действует в связи с введением в действие нового ЖК РФ.

Перечень общего имущества многоквартирного дома неудачно заимствован без существенных изменений из Закона о ТСЖ и со­держит терминологический разнобой в перечислении имущества, входящего в понятие общего имущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещени­ями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия - по проектной доку­ментации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к по­нятию общего имущества является предметом судебных споров.

К общему имуществу в многоквар­тирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для со­держания, обслуживания и доступа к помещениям.

Общему имуществу присущ следующий набор признаков:

• оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями; - в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помеще­ния;

• при отчуждении помещения следует его судьбе;

• право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;

• оно является принадлежностью не менее чем к двум помеще­ниям в многоквартирном доме;

- имеет функциональную зависимость с помещением;

- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);

- является санитарно-техническим, электрическим, механи­ческим и другим оборудованием).