§ 5. Припинення договору оренди

Частина 1 ст. 291 ГК та ст. 26 Закону України «Про орен­ду державного та комунального майна» містять норму, згідно з якою одностороння відмова від договору оренди не допускаєть­ся. Разом з тим законом встановлено вичерпний перелік підстав припинення договору оренди. Такими підставами закон визнає:

закінчення строку, на який було укладено договір оренди;

викуп (приватизацію) об’єкта оренди орендарем (за участю орендаря). В разі переходу права власності на орендоване май­но до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника;

ліквідацію суб’єкта господарювання-орендаря;

загибель (знищення) об’єкта оренди (ч. 2 ст. 291 ГК).

Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї зі сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК для розірвання догово­ру найму.

Так, відповідно до ст. 783 ЦК наймодавець має право вима­гати розірвання договору найму, якщо:

1. наймач користується річчю всупереч договору або при­значенню речі;

2. наймач без дозволу наймодавця передав річ у користу­вання іншій особі;

3. наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу по­шкодження речі;

4. наймач не приступив до проведення капітального ремон­ту речі, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Дострокове розірвання договору на вимогу наймача (ст. 784 ЦК) можливе, якщо:

1. наймодавець передав у користування річ, якість якої не відповідає умовам договору та призначенню речі;

2. наймодавець не виконує свого обов’язку щодо проведен­ня капітального ремонту речі.

Згідно з Декретом Кабінету Міністрів України від 11 січня 1993 р. № 5-93 «Про впорядкування використання адміністра­тивних будинків і нежитлових приміщень, що перебувають у державній власності» договори найму (оренди) з користувача­ми будинків і приміщень, що є в державній власності та нале­жать підприємствам, установам і організаціям на праві повного господарського відання або оперативного управління, вважа­ються розірваними з моменту прийняття Кабінетом Міністрів України рішення про розміщення в них центральних держав­них органів, дипломатичних представництв і консульств інозем­них держав.

У всіх зазначених випадках договір оренди розривається в порядку, встановленому ст. 188 ГК.

§ 6. Правове регулювання лізингових операцій в Україні

Лізинг (від англійського lease — оренда) як одна з прогресив­них форм забезпечення товаровиробників засобами виробниц­тва є порівняно новим видом зобов’язань для нашої господарської системи. Як різновид оренди лізингові операції почали інтен­сивно розвиватися в ряді країн (США, Японія, країни Західної Європи) в період після другої світової війни і сьогодні стали не­від’ємною частиною економіки в більшості промислово розви­нених країн та багатьох країнах, що розвиваються.

Однією з причин повільного запровадження лізингу в нашій державі певний час була відсутність правових норм, покликаних регулювати ці суспільні відносини. Щоправда, в статті З Зако­ну України від 20 березня 1991 р. «Про банки і банківську ді­яльність» зазначалося, що банки можуть виконувати, зокрема, таку банківську операцію, як придбання за власні кошти засо­бів виробництва для передачі їх в оренду (лізинг).

Прогалини в правовому регулюванні лізингових операцій деякою мірою заповнив Закон України від 28 грудня 1994 р. (в редакції від 22 травня 1997 р.) «Про оподаткування прибутку підприємств», в якому вміщено визначення понять «лізингова (орендна) операція», «оперативний лізинг (оренда)», «фінансо­вий лізинг (оренда)», «зворотний лізинг (оренда)».

Під лізинговою операцією цей Закон розуміє господарську операцію фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що пе­редбачає надання основних фондів або землі у користування ін­шим фізичним чи юридичним особам (орендарям) під процент та на визначений строк.

Лізингові операції за цим Законом здійснюються у вигляді оперативного лізингу, фінансового лізингу та зворотного лізингу.

Оперативний лізинг — це господарська операція фізичної чи юридичної особи (орендодавця), що передбачає передачу орен­дарю права користування основними фондами на строк, що не перевищує строку їх повної амортизації, з обов’язковим повер­ненням таких основних фондів їх власнику після закінчення строку дії лізингової угоди. Основні фонди, передані в опера­тивний лізинг, залишаються у складі основних фондів орендо­давця.

Оскільки при оперативному лізингу орендодавець не може амортизувати всі витрати за рахунок надходжень від одного орендаря, в літературі цей вид лізингу називається ще лізингом з неповною окупністю (ЛНО).

Фінансовий лізинг (лізинг з повною окупністю) — це госпо­дарська операція фізичної чи юридичної особи, що передбачає придбання орендодавцем на замовлення орендаря основних фон­дів з подальшою їх передачею у користування орендарю на строк, що не перевищує строку повної амортизації таких основних фон­дів з обов’язковою передачею права власності на такі основні фонди орендарю.

Фінансовий лізинг є різновидом фінансового кредиту, тому іноді він ще має назву інвестиційного лізингу. Витрати орендо­давця на купівлю об’єктів фінансового лізингу не включаються до складу валових витрат або до складу основних фондів такого орендодавця.

Основні фонди, передані у фінансовий лізинг, включаються до складу основних фондів орендаря.

В операціях фінансового лізингу на початкових стадіях бе­руть участь три суб’єкти:

виробник або продавець устаткування, який, уклавши угоду купівлі-продажу або поставки, втрачає право власності (право повного господарського відання) на зазначене устаткування;

орендодавець (лізингова компанія), який укладає договір ку- півлі-продажу (поставки) з виробником і стає власником устат­кування;

орендар, який отримує майно у володіння та користування і здійснює орендні платежі.

Це традиційна і найпоширеніша з точки зору техніки її про­ведення лізингова операція, яка повністю фінансується орен­додавцем і тому називається прямою лізинговою операцією — прямим лізингом. Разом з тим у комерційній практиці викорис­товується непрямий лізинг, при якому до кола суб’єктів, що беруть участь у такій операції, залучається банк, що фінансує угоду. При цьому можуть застосовуватися дві схеми здійснен­ня непрямих лізингових операцій. За першою банк надає лізин­говій компанії кредит на придбання устаткування під заставу цього устаткування, а лізингова компанія, здавши устаткуван­ня в оренду, сплачує банку кредит і проценти за користуван­ня ним за рахунок отриманої від орендаря орендної плати. За другою схемою банк сам купує устаткування (стає його влас­ником), за допомогою лізингової компанії здає його в оренду і отримує орендні платежі. Роль лізингової компанії зводиться до обслуговування цієї операції. При цьому можливе укладання договору про сумісну діяльність між банком і лізинговою ком­панією.

Певний інтерес з точки зору перспектив застосування в гос­подарській практиці України становить так званий зворотний лізинг (lease back) — господарська операція фізичної чи юриди­чної особи, що передбачає продаж основних фондів фінансовій організації (лізинговій компанії) з одночасним зворотним отри­манням цих основних фондів такою фізичною чи юридичною особою в оперативний або фінансовий лізинг.

Видом лізингу, здатним задовольнити як підприємства-лі- зингоодержувачів, так і лізингові компанії, уявляється компен­саційний лізинг. При цьому виді лізингу лізингоодержувач по­ставляє лізингодавцеві частину продукції, що виробляється на орендованому устаткуванні. Заміна лізингових платежів у гро­шовій формі розрахунками виробленою продукцією особливо приваблива при міжнародному лізингу для товаровиробників, що не мають валютних коштів для розрахунків з іноземним лі- зингодавцем або для придбання обладнання у інофірми-вироб- ника. Та й для лізингодавців України іноді вигідніше отриму­вати плату готовою продукцією (товарами). До речі, законодав­ство України про оренду таку форму розрахунку допускає.

Незалежно від виду лізингових операцій, кількості їх учас­ників, організаційно-технічних та інших ознак загальним для них є певний вид зобов’язань, що виникають при здійсненні лі­зингових операцій. Як вже зазначалося, ці зобов’язання вини­кають з договору майнового найму і саме вони мають бути кіс­тяком правового інституту лізингу. Тому-то правові норми, що

регулюють відносини лізингу, і вміщено окремим параграфом 6 до Глави 58 «Найм (оренда)» Цивільного кодексу України.

Проте проблема правового регулювання лізингу з урахуван­ням його особливостей, розглянутих вище, навряд чи зможе бути вирішена шляхом застосування лише норм Цивільного кодек­су, що є лише першим кроком до створення належної правової бази лізингу, який не можна зводити до звичайного договору майнового найму (його різновиду).

Лізингові операції являють собою певний комплекс органі­заційних, фінансових та майнових відносин, що вимагають від­повідного комплексного нормативного регулювання. У зв’язку з цим в літературі пропонувалося здійснювати таке регулюван­ня шляхом прийняття Закону «Про лізинг», який визнав би за­гальні економічні, організаційні та правові засади здійснення лі­зингових операцій громадянами та юридичними особами на те­риторії України. Такий Закон було прийнято 16 грудня 1997 р. У ньому лізинг визначався як підприємницька діяльність, яка спрямована на інвестування власних чи залучених фінансових коштів і полягає в наданні лізингодавцем у виключне користу­вання на визначений строк лізингоодержувачу майна, що є вла­сністю лізингодавця або набувається ним у власність за дору­ченням і погодженням з лізингоодержувачем у відповідного про­давця майна, за умови сплати лізингоодержувачем періодичних лізингових платежів.

Сьогодні цей Закон діє в редакції Закону України від 11 груд­ня 2003 р. і називається «Про фінансовий лізинг»¹.

Згідно з ст. 1 Закону фінансовий лізинг (далі — лізинг) — це вид цивільно-правових відносин, що виникають із договору фі­нансового лізингу.

За договором фінансового лізингу (далі — договір лізингу) лізингодавець зобов’язується набути у власність річ у продавця (постачальника) відповідно до встановлених лізингоодержува- чем специфікацій та умов і передати її у користування лізинго- одержувачу на визначений строк не менше одного року за вста­новлену плату (лізингові платежі).

Відносини, що виникають у зв’язку з договором фінансово­го лізингу, регулюються положеннями ЦК України про лізинг, найм (оренду), купівлю-продаж, поставку з урахуванням особ­ливостей, що встановлюються цим Законом. Відносини фінан­сового лізингу у сфері господарювання регулюються також по­ложеннями ст. 292 ГК.

Предметом договору лізингу (далі — предмет лізингу) згід­но з ст. 3 Закону може бути неспоживна річ, визначена індиві­дуальними ознаками та віднесена відповідно до законодавства до основних фондів.

Не можуть бути предметом лізингу земельні ділянки та ін­ші природні об’єкти, єдині майнові комплекси підприємств та їх відокремлені структурні підрозділи (філії, цехи, дільниці).

Майно, що перебуває в державній або комунальній власності та щодо якого відсутня заборона передачі в користування та/або володіння, може бути передано в лізинг у порядку, встановле­ному Законом.

Суб’єктами лізингу можуть бути:

лізингодавець — юридична особа, яка передає право воло­діння та користування предметом лізингу лізингоодержувачу;

лізингоодержувач — фізична або юридична особа, яка отри­мує право володіння та користування предметом лізингу від лі- зингодавця;

продавець (постачальник) — фізична або юридична особа, в якої лізингодавець набуває річ, що в наступному буде передана як предмет лізингу лізингоодержувачу;

інші юридичні або фізичні особи, які є сторонами багатосто­роннього договору лізингу.

Договір лізингу має бути укладений у письмовій формі.

Істотними умовами договору лізингу є:

предмет лізингу;

строк, на який лізингоодержувачу надається право користу­вання предметом лізингу (строк лізингу);

розмір лізингових платежів;

інші умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Строк лізингу визначається сторонами договору лізингу від­повідно до вимог Закону.

Відповідно до ст. 12 Закону лізингодавець має право:

1. інвестувати на придбання предмета лізингу як власні, так і залучені та позичкові кошти;

2. здійснювати перевірки дотримання лізингоодержувачем умов користування предметом лізингу та його утримання;

3. відмовитися від договору лізингу у випадках, передбаче­них договором лізингу або законом;

4. вимагати розірвання договору та повернення предмета лізингу у передбачених законом та договором випадках;

5. стягувати з лізингоодержувача прострочену заборгова­ність у безспірному порядку на підставі виконавчого напису но­таріуса;

6. вимагати від лізингоодержувача відшкодування збитків відповідно до закону та договору;

7. вимагати повернення предмета лізингу та виконання гро­шових зобов’язань за договором сублізингу безпосередньо йому в разі невиконання чи прострочення виконання грошових зобо­в’язань лізингоодержувачем за договором лізингу.

Лізингодавець зобов’язаний:

1. у передбачені договором строки надати лізингоодержува- чу предмет лізингу у стані, що відповідає його призначенню та умовам договору;

2. попередити лізингоодержувача про відомі йому особливі властивості та недоліки предмета лізингу, що можуть станови­ти небезпеку для життя, здоров’я, майна лізингоодержувача чи інших осіб або призводити до пошкодження самого предмета лізингу під час користування ним;

3. відповідно до умов договору своєчасно та у повному об­сязі виконувати зобов’язання щодо утримання предмета лі­зингу;

4. відшкодовувати лізингоодержувачу витрати на поліпшен­ня предмета лізингу, на його утримання або усунення недолі­ків у порядку та випадках, передбачених законом та/або дого­вором;

5. прийняти предмет лізингу в разі дострокового розірван­ня договору лізингу або в разі закінчення строку користування предметом лізингу.

Лізингодавець може мати інші права та обов’язки відповід­но до умов договору лізингу, Закону та інших нормативно-пра­вових актів.

Права та обов’язки лізингоодержувача встановлені ст. 13 За­кону, відповідно до якої лізингоодержувач має право:

1. обирати предмет лізингу та продавця або встановити спе­цифікацію предмета лізингу і доручити вибір лізингодавцю;

2. відмовитися від прийняття предмета лізингу, який не від­повідає його призначенню та/або умовам договору, специфіка­ціям;

3. вимагати розірвання договору лізингу або відмовитися від нього у передбачених законом та договором лізингу випадках;

4. вимагати від лізингодавця відшкодування збитків, завда­них невиконанням або неналежним виконанням умов договору лізингу.

Лізингоодержувач зобов’язаний:

1. прийняти предмет лізингу та користуватися ним відпові­дно до його призначення та умов договору;

2. відповідно до умов договору своєчасно та у повному об­сязі виконувати зобов’язання щодо утримання предмета лізин­гу, підтримувати його у справному стані;

3. своєчасно сплачувати лізингові платежі;

4. надавати лізингодавцеві доступ до предмета лізингу і за­безпечувати можливість здійснення перевірки умов його вико­ристання та утримання;

5. письмово повідомляти лізингодавця, а в гарантійний строк і продавця предмета, про всі випадки виявлення несправностей предмета лізингу, його поломок або збоїв у роботі;

6. письмово повідомляти про порушення строків проведення або непроведення поточного чи сезонного технічного обслуго­вування та про будь-які інші обставини, що можуть негативно позначитися на стані предмета лізингу, — негайно, але у будь- якому разі не пізніше другого робочого дня після дня настання вищезазначених подій чи фактів, якщо інше не встановлено до­говором;

7. у разі закінчення строку лізингу, а також у разі достроко­вого розірвання договору лізингу та в інших випадках достроко­вого повернення предмета лізингу — повернути предмет лізин­гу у стані, в якому його було прийнято у володіння, з урахуван­ням нормального зносу, або у стані, обумовленому договором.

Умови ремонту і технічного обслуговування предмета лізи­нгу можуть визначатися окремим договором.

Лізингоодержувач може мати інші права та обов’язки відпо­відно до умов договору лізингу, Закону та інших нормативно- правових актів.

Предмет лізингу підлягає реєстрації у випадках і в порядку, передбачених законом.

Запитання і завдання для самоконтролю

1. Якими ознаками характеризується договір оренди?

2. Назвіть основні нормативно-правові акти, що регулюють відносини щодо оренди державного і комунального майна.

3. Які види майна можуть бути об’єктами оренди у сфері гос­подарювання?

4. Хто може бути орендодавцем у договорі оренди майна?

5. У якому порядку укладається договір оренди цілісного май­нового комплексу?

6. Назвіть підстави відмови у передачі в оренду об’єктів.

7. Назвіть істотні умови договору оренди.

8. Який порядок визначення розмірів орендної плати?

9. Назвіть основні обов’язки орендодавця.

10. Які основні обов’язки покладаються на орендаря?

11. Назвіть основні види лізингових операцій.

12. Назвіть істотні умови договору фінансового лізингу.