- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Концепция рациональных границ размера государственного сектора
Одной из оригинальных концепций рациональных границ размера государственного сектора является концепция «золотого сечения» или «золотой пропорции», основанная на числах Фибоначчи. В соответствии с ней применительно к проблеме взаимодействия государственного и частного секторов: национальная экономика должна быть разделена на две части таким образом, чтобы доля государственного сектора находилась в районе либо 38, либо 62%. Считается, что при таком соотношении достигается максимальная устойчивость, стабильность, гармоничность и эффективность системы.
В рассмотренных ранее примерах мы видели, что древние цивилизации разрушались в результате гипертрофии госсектора и «перенакопления» государственной собственности. Между тем в соответствии с правилом «золотого сечения» разрушение цивилизации может произойти и в случае слишком сильного уменьшения госсектора и «истощения» государственной собственности. Таким образом, слишком большой госсектор для экономической системы так же плох, как и слишком маленький его размер. Следовательно, нормальное существование цивилизации происходит внутри полосы, очерчиваемой двумя «золотыми сечениями»: [xmin, xmax], где xmin=38% – нижняя грань «золотыми сечения», xmax=62% – его верхняя грань. Если система функционирует в режиме, близком к xmin, то такое государство характеризуется либеральной капиталистической формой хозяйствования с рафинированной системой частного права. Типичный пример такой системы – Соединенные Штаты Америки. Если же система функционирует в режиме, близком к xmax, то экономика такого государства является социально ориентированной с явными признаками системы капиталистического социализма. Типичный пример такой системы – Швеция.
Логика взаимодействия частного и государственного секторов экономики в общем виде видится следующей. Отклонение фактического размера госсектора от двух «золотых» точек внутри «золотой полосы» [xmin, xmax] приводит к нарастанию экономических проблем, но эти проблемы не приводят к самоуничтожению страны и государства. Отклонение же фактического размера госсектора от двух «золотых точек» вовне, т.е. за пределы «золотой полосы», приводит к такому нарастанию социально-экономических проблем, что они могут перерасти в саморазрушение хозяйственной системы. Причем в случае слишком маленького госсектора (x<xmin) распад страны возникает из-за слабости самого государства и происходит, как правило, в форме дезорганизации хозяйственной жизни и завоевания страны другими народами. В случае же слишком большого госсектора (x>xmax) гибель страны возникает из-за слабости частного товаропроизводителя, разрушения экономических стимулов к производительному труду и происходит, как правило, в форме угасания хозяйственной активности (рис.1.1).
Рис.1.1 Соотношение структурных зон экономики.
Эмпирические наблюдения за различными государствами показывают, что те из них, которые функционируют эффективно, используют технологию «золотого сечения». Например, в Швеции, где реализована специфическая модель капиталистического социализма, доля государственной собственности близка к 60%, а частной собственности – к 40%. В Японии, Германии, Великобритании, Франции и США, где реализована классическая модель капитализма, доля государственной собственности приближается к 40%, а частной собственности – к 60%. В большинстве стран мира ресурсы и доходы между частным и государственным секторами распределяются также по правилу «золотой пропорции» – 62 и 38%.
Вместе с тем не следует и абсолютизировать правило «золотого сечения»: оно является необходимым, но не достаточным условием динамичного и прогрессивного развития экономики. Разумеется, при неумелом управлении страну не спасут от разрушения и «золотые» пропорции, так же как государство не будет мгновенно разрушено и при незначительном отклонении от них.
Имеются и методологические проблемы, связанные с применением принципа «золотого сечения» в этой сфере. Так, чтобы корректно использовать его на практике, необходимо иметь соответствующий показатель, например, долю государственного сектора можно исчислять по показателю выручки, занятости, инвестиций и т.п. Аналогичная методическая проблема возникает и при оценке доли государственной собственности. Данные факты приводят к некоторой размытости правила «золотого сечения» при его применении к реальным статистическим параметрам. Таким образом, точно идентифицировать «золотую» пропорцию на практике довольно проблематично.
Объем государственной и муниципальной собственности зависит от объема целей и задач государства и местного самоуправления. В силу этого государство может, как расширять, так и сокращать степень своего присутствия в структуре собственности в стране, что отмечается в последнее время в РФ: доля государственного и муниципального имущества увеличилась с 8,7% в 2006 г. до 29,3% в 2009 г. (табл. 1.1). При этом государственная власть в правовом государстве должна соразмерять свои имущественные права с интересами и правами всех участников экономического оборота. Сдвиги в структуре собственности традиционно относятся к ядру институциональных изменений.
По данным Росстата, за период с 2001г. по 2006 г., доля государственной собственности в Российской Федерации уменьшилась с 4,5% в 2001 году до 3,4% в 2006 году, а доля частной собственности увеличилась с 75,0% в 2001 году до 80,5% в 2006 году (табл.1.1). Однако кризис в российской экономике, как и в большинстве государств привел к усилению государственного сектора в 2009 г., о чем свидетельствуют данные таблицы 1.1.
Таблица 1.1.
Распределение предприятий и организаций по формам собственности
|
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
2011 |
2012 |
Всего |
81770 |
92058 |
100641 |
109702 |
115137 |
120412 |
122540/% |
в том числе: российская |
80816 |
90809 |
99031 |
107720 |
112984 |
118130 |
120150 |
из нее: государственная |
2240 |
2354 |
2287 |
2269 |
2169 |
2008 |
1866 |
муниципальная |
6588 |
7015 |
7281 |
7458 |
7499 |
7529 |
7488 |
общественных и религиозных организаций (объединений) |
5224 |
5316 |
5066 |
5033 |
4942 |
4879 |
4480 |
частная |
64914 |
74292 |
82701 |
91351 |
96827 |
102198 |
104761 |
смешанная российская |
1506 |
1495 |
1383 |
1314 |
1264 |
1237 |
881 |
потребительской кооперации |
344 |
337 |
313 |
295 |
283 |
275 |
274 |
иностранная |
428 |
569 |
825 |
1004 |
1120 |
1205 |
1265 |
совместная российская и иностранная |
526 |
680 |
785 |
978 |
1033 |
1077 |
1125 |
Источник: http://www.krsdstat.ru/digital/region22/DocLib/2.htm
Однако оборот организаций государственной и муниципальной собственности в 2009 г. составил всего 8,3%, а частных – 50,5% (табл.1.2).
Таблица 1.2
Оборот организаций по Российской Федерации в разрезе форм собственности, млн.руб.
|
Тыс. |
В процентах к итогу |
||||||||||||||
1995 |
2000 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
1995 |
2000 |
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
|
Число предприятий и организаций - всего |
2250 |
3346 |
4767 |
4507 |
4675 |
4772 |
4908 |
4823 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
100 |
в том числе по формам собственности: |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
государственная |
322 |
151 |
160 |
149 |
142 |
135 |
130 |
119 |
14,3 |
4,5 |
3,4 |
3,3 |
3,0 |
2,8 |
2,6 |
2,5 |
муниципальная |
198 |
217 |
252 |
264 |
263 |
258 |
253 |
246 |
8,8 |
6,5 |
5,3 |
5,9 |
5,6 |
5,4 |
5,2 |
5,1 |
частная |
1426 |
2510 |
3838 |
3639 |
3855 |
3976 |
4128 |
4104 |
63,4 |
75,0 |
80,5 |
80,7 |
82,5 |
83,3 |
84,1 |
85,1 |
собственность общественных и религиозных организаций (объединений) |
95 |
223 |
253 |
239 |
212 |
197 |
188 |
157 |
4,2 |
6,7 |
5,3 |
5,3 |
4,6 |
4,1 |
3,8 |
3,3 |
прочие формы собственности, включая смешанную российскую, собственность государственных корпораций, иностранную, совместную российскую и иностранную |
209 |
246 |
265 |
215 |
203 |
206 |
209 |
197 |
9,3 |
7,4 |
5,6 |
4,8 |
4,3 |
4,4 |
4,3 |
4,1 |
Источник: Росстат: http://www.gks.ru/bgd/regl/b11_13/IssWWW.exe/Stg/d3/12-02.htm