- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
Настоящий Порядок устанавливает порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды.
Плата за передачу арендатором земельного участка прав и обязанностей по договору аренды взимается в случаях, когда:
1. Незастроенные земельные участки предоставлены в аренду под цели, не связанные с капитальным строительством, на срок, не превышающий пяти лет.
2. Земельные участки предоставлены в аренду на срок, превышающий пять лет, до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации.
Размер платы за передачу арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды (Su) рассчитывается по формуле:
,
где: - годовой размер арендной платы за земельный участок, предоставляемый в аренду, рассчитанный исходя из ставок арендной платы, действующих на момент принятия КУГИ решения о согласовании передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
В случае, если не истек установленный срок строительства или реконструкции, арендная плата рассчитывается по проекту, согласованному с Комитетом по градостроительству и архитектуре, а в случае отсутствия проекта может быть рассчитана по проектным материалам, при этом размер арендной платы не может быть ниже определенного по кодам 3.5-3.7 с применением повышающего Кп;
- срок договора аренды, выраженный в годах (в том числе неполных), оставшийся на момент принятия КУГИ решения о согласовании передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, не превышающий 10 лет.
Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
Объекты культурного наследия
К объектам культурного наследия народов Российской Федерации в соответствии с Федеральным Законом «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» № 73-ФЗ от 25 июня 2002 года относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.
Памятники истории и культуры в зависимости от содержания объектов подразделяются на следующие виды:
- памятники истории - здания, сооружения, памятные места, связанные с важнейшими историческими событиями в жизни народа, развитием общества и государства, революционным движением, гражданской и Великой Отечественной войнами, социалистическим и коммунистическим строительством, укреплением международной солидарности, с развитием науки и техники, культуры и быта народов, с жизнью выдающихся политических, государственных, военных деятелей, народных героев, деятелей науки, литературы и искусства, их могилы, захоронения погибших за свободу и независимость Родины;
- памятники археологии - города, курганы, остатки древних поселений, укреплений, производств, каналов, дорог, древние места захоронений, наскальные изображения, старинные предметы, участки исторического культурного слоя древних населенных пунктов;
- памятники градостроительства и архитектуры - архитектурные ансамбли и комплексы; исторические центры; кварталы, площади, улицы; остатки древних городов и других населенных пунктов; сооружения гражданской, жилой, промышленной, военной, культовой архитектуры, народного зодчества, а также связанные с ними произведения монументального, изобразительного, декоративно-прикладного и садово-паркового искусства; природные ландшафты;
- памятники искусства - произведения монументальной скульптуры, монументальной живописи, мозаики, витражи, монументально-декоративного искусства; произведения декоративно-прикладного искусства, живописи и скульптуры, связанные с недвижимыми памятниками.
Категории историко-культурного значения объектов культурного наследия:
- объекты культурного наследия федерального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры Российской Федерации, а также объекты археологического наследия;
- объекты культурного наследия регионального значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры субъекта Российской Федерации;
- объекты культурного наследия местного (муниципального) значения - объекты, обладающие историко-архитектурной, художественной, научной и мемориальной ценностью, имеющие особое значение для истории и культуры муниципального образования.
В 1988 году Советский Союз присоединился к Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия, а 16 июня 1989 года вышло постановление Совета Министров № 844 «О мерах по обеспечению выполнения обязательств Конвенции». Одной из них было представление заявок для включения уникальных объектов в Список всемирного наследия.
Федеральный Закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ устанавливает:
- отношения, возникающие в области сохранения, использования и популяризации объектов культурного наследия;
- особенности владения, пользования и распоряжения объектами культурного наследия как особым видом недвижимого имущества;
- порядок формирования и ведения единого государственного реестра объектов культурного наследия;
- общие принципы государственной охраны объектов культурного наследия.
Перечень объектов исторического и культурного наследия федерального (общероссийского) значения утверждается указами Президента РФ. Признание объектов историко-культурного наследия памятниками истории и культуры местного значения является компетенцией органов государственной власти субъекта РФ.
В соответствии с Конституцией РФ, законодательством Российской Федерации и Санкт-Петербурга охрана памятников истории и культуры отнесена к предметам совместного ведения Российской Федерации и Санкт-Петербурга как субъекта Российской Федерации.
Управление зданиями-памятниками как объектами системы управления городской недвижимостью в силу их специфики имеет свои особенности.
С введением в действие Федерального Закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ продажа любого недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе и объектов культурного наследия, должна осуществляться на конкурсной основе по рыночной стоимости.
Учет особенностей объектов культурного наследия, таких как историко-культурная значимость, особая эстетическая ценность, то есть факторов нематериального характера, может увеличивать стоимость памятника по разным оценкам до 100 раз. В Италии, например, по отдельным объектам, входящим в Список всемирного культурного наследия, составленный UNESCO, увеличение стоимости доходит до 1000-кратного размера97.
Обязательным условием приватизации памятников истории и культуры является их содержание собственниками в надлежащем порядке в соответствии с требованиями Охранного обязательства, принимаемого в целях обеспечения государственной охраны и дальнейшего сохранения их как объектов истории и культуры. Охранное обязательство содержит перечень обязательных и дополнительных мероприятий по обеспечению собственником сохранности памятника истории и культуры.
Например, купленный А. Абрамовичем особняк — Линдси-хаус — наполовину принадлежит Национальному фонду по охране исторических памятников, достопримечательностей и живописных мест, поэтому жильцы обязаны в течение нескольких дней в году разрешать желающим посещать часть дома и прилегающих территорий98.
В Санкт-Петербурге объектами-памятниками занимается Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры (КГИОП) – структурное подразделение Администрации Санкт-Петербурга, созданное для проведения в городе государственной политики и осуществления государственного управления в сфере охраны и использования памятников истории и культуры, а также для координации деятельности в этой сфере территориальных и иных отраслевых органов Администрации Санкт-Петербурга99.
Предметами ведения КГИОП являются:
- выявление, учет, охрана, реставрация и восстановление объектов историко-культурного наследия, находящихся на территории Санкт-Петербурга;
- контроль за соблюдением предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами законодательства об охране и использовании памятников истории и культуры, а также за выполнением мероприятий по обеспечению сохранности памятников при ремонтных, строительных, дорожных и других работах;
- сбор, систематизация, изучение и хранение документов об объектах историко-культурного наследия Санкт-Петербурга;
- организация и проведение научной, исторической и художественной экспертизы объектов, представляющих историко-культурную, научную и художественную ценность;
- определение необходимости, сроков и иных условий проведения ремонта и реставрации памятников истории и культуры;
- осуществление иных функций Администрации Санкт-Петербурга в области памятников истории и культуры в соответствии с действующим законодательством.
Распоряжением Исполкома Ленсовета была создана рабочая группа, куда вошли авторитетные историки, архитекторы, реставраторы, градостроители. Итогом ее работы стало принятие концепции, предложенной ЛенНИПИгенплана: ценность Санкт-Петербурга как единой градостроительно-ландшафтной системы значительно превосходит значение ее отдельных элементов. Поэтому для включения в Список всемирного наследия был предложен обширный культурно-природный комплекс «Исторический центр Ленинграда с окрестностями». Кроме центра города, в границах объединенной охранной зоны он включает уникальные пригородные ландшафты – Неву с берегами, Ижорский уступ, высоты – Дудергофские, Колтушские, Юкковские, императорские резиденции и «малые» усадьбы, исторические центры поселений, Комаровское кладбище, исторические коммуникации, фарватеры – всего 35 компонентов. В декабре 1990 года было принято решение о включении нашего города в Список всемирного наследия с формулировкой «Исторический центр Ленинграда и прилегающие к нему комплексы памятников».
В городе на Неве около 1000 зданий и архитектурных комплексов, имеющих федеральный статус. 700 из них имеют владельцев в лице федеральных министерств и ведомств, которые отвечают за их содержание и реставрацию. Среди оставшихся 300 есть здания, находящиеся сейчас в аренде или управлении компаний и общественных организаций100.
Под охраной государства в Санкт-Петербурге находятся около 8 тысяч памятников архитектуры. В 2005 году принята Петербургская стратегия сохранения культурного наследия101.Нормативно-техническим документом, регулирующим строительство и реконструкцию в зонах охраны памятников в Санкт-Петербурге, являются Ведомственные строительные нормы ВСН 2-89 «Реконструкция и застройка исторически сложившихся районов Санкт-Петербурга».
В 1996 г. Министерство культуры РФ и губернатор Санкт-Петербурга подписали «Соглашение о разграничении полномочий в сфере охраны историко-культурного наследия», что позволило ряд федеральных полномочий в сфере охраны памятников, в том числе вопросов по использованию и реконструкции объектов историко-культурного наследия, регулирования застройки в исторических охранных зонах, передать городу в лице КГИОП и специально созданного для этих целей Научного совета Санкт-Петербурга по вопросам охраны культурного наследия.
Научный совет базируется на территории КГИОП, но является общегородским учреждением, в деятельности которого участвуют авторитетные специалисты, должностные лица, напрямую связанные с КГИОП. Научный совет имеет двойной статус, поскольку по соглашению между Администрацией Санкт-Петербурга и Министерством культуры РФ ему даны полномочия высшей комиссии Министерства культуры по вопросам охраны исторического наследия в рамках Санкт-Петербурга как субъекта Федерации.
В Научном совете состоит около 30 членов. В него входят представители Министерства культуры, историки, теоретики архитектуры, крупные архитекторы города, реставраторы, представители КГА, депутаты Законодательного Собрания. Внутри Совета существует структурное подразделение – рабочая группа по приватизации памятников истории и культуры местного значения. Она была создана для того, чтобы определять особые условия приватизации таких памятников. Кроме того, рабочая группа решает ряд вопросов о возможности изменения статуса того или иного объекта. Обычно речь идет о переводе памятников федерального значения на уровень памятников местного значения, что дает возможность его приватизации.
Пример утраты зданий-памятников в СПб:
на месте снесенных зданий возведен торговый комплекс финской компании Stockmann стоимостью €185 млн на углу Невского проспекта и улицы Восстания. Вопреки протестам градозащитников, он построен с превышением норм высотности и впоследствии признан властями "градостроительной ошибкой".
в рамках обустройства переселяемых в Северную столицу судей КС на Крестовском острове был снесен дом начала XX века (архитектор Э.А. Густавсон, располагался по адресу Эсперова улица, 7.
уничтожен дом Шаврина (XVIII в.) на Лиговском проспекте длдя строительства бизнес-центра.
снесен городок пехотного лейб-гвардии полка, основанного Петром I, который возводился здесь с начала XIX века по проектам Ф.И. Волкова, Ф.И. Демерцова. Построен элитный жилой комплекс «Парадный квартал» у Таврического сада.
корпуса Градских богаделен, сооруженные по указу Екатерины II, снесены 8 исторических корпусов, построенные новые дома перекрыли вид на Смольный собор.