- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
Отношения собственности являются центральной проблемой в процессе формирования и развития системы управления городской недвижимостью, так как на территории современных городов расположены объекты, которые могут находиться как в государственной, так и в муниципальной собственности. Соответственно система управления становится строго иерархической.
Использование объектов государственной и муниципальной недвижимости в административных и социальных целях должно осуществляться на основе нормативов, определяющих масштабы и качество недвижимости, необходимой для выполнения органами государственной власти и местного самоуправления административных или социальных функций. Классификация государственной и муниципальной недвижимости по материально-вещественному составу представлена на рис. 2.7.
Рис. 2.7. Классификация государственного и муниципального недвижимого имущества
Находящееся в государственной собственности имущество подразделяется на две части17. Одна часть закрепляется за государственными юридическими лицами - предприятиями и учреждениями - на ограниченных, вещных правах хозяйственного ведения или оперативного управления. Это «распределенное» государственное имущество составляет базу для участия этих организаций в обороте в качестве самостоятельных юридических лиц.
В настоящее время процедура перераспределения имущества между публично-правовыми образованиями осуществляется в порядке, установленном Федеральным законом18.
ФАУГИ принимает решение о закреплении имущества на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за федеральными организациями при условиях, если:
- организация подлежит сохранению в федеральной собственности19 и (или) организация отнесена к стратегическим20;
- организация не находится в процедуре банкротства;
- имущество необходимо для обеспечения осуществления уставной деятельности организации в соответствии с нормативами, предусмотренными законодательством.
ФАУГИ принимает решение о передаче имущества в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность в случае, если:
- отсутствует необходимость использования имущества для федеральных нужд;
- имущество необходимо для обеспечения осуществления полномочий исполнительных органов власти субъекта РФ или решения вопросов местного значения в соответствии с Федеральными законами21.
ФАУГИ рассматривает вопрос о приватизации имущества в случае, если:
- отсутствует необходимость использования имущества для федеральных нужд;
- имущество не подлежит передаче в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность;
- имущество не изъято или не ограничено в гражданском обороте.
ФАУГИ до момента определения дальнейшей судьбы имущества, составляющего казну РФ, может передать это имущество на основании гражданско-правовых договоров (например, по договорам аренды, доверительного управления и иным договорам) в пользование третьим лицам.
Договоры аренды заключаются Территориальными управлениями Росимущества на конкурсной основе за исключением случаев, когда:
а) передача в аренду в соответствии с решениями Президента РФ и Правительства РФ;
б) предоставление помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;
в) заключение договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
г) установление федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;
д) передача имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.
Цена в указанных в настоящем пункте договорах устанавливается на основании соответствующих отчетов о рыночной стоимости, составленных независимым оценщиком.
ФАУГИ принимает решение о ликвидации (сносе, уничтожении) имущества, составляющим государственную казну РФ, в случае, если:
- отсутствует необходимость использования имущества для федеральных нужд;
- имущество не подлежит передаче в собственность субъектов РФ или муниципальную собственность;
- приватизация имущества не состоялась;
- документально подтверждена (в том числе фотоматериалами) физическая ликвидация имущества.
Имущество, не закрепленное за государственными предприятиями и учреждениями («нераспределенное» государственное имущество), прежде всего средства соответствующего бюджета, составляют государственную казну того или иного государственного (публично-правового) образования.
ГК РФ понимает под казной именно «нераспределенное» государственное имущество, а не орган государства (казначейство). Это имущество может быть объектом взыскания кредиторами по обязательствам государства-собственника. Бюджетные средства составляют объект такого взыскания и служат источником дополнительной (субсидиарной) ответственности государства как публично-правового образования по долгам его казенных предприятий и учреждений при недостатке у них денежных средств для расчетов со своими кредиторами.
Для земли и природных ресурсов как видов имущества установлен особый правовой режим. Он заключается в том, что государственной собственностью объявлена земля и природные ресурсы, которые прямо не переданы в частную либо в муниципальную (публичную) собственность, что исключает их существование в качестве бесхозного имущества.
Основой для системы управления государственной недвижимостью является разработка развернутой классификации недвижимого имущества, под которой понимается распределение объектов недвижимости на однородные группы на основании общих существенных признаков, определяющих содержание и характер управленческих решений относительно объектов недвижимости.
В качестве наиболее существенных признаков, по которым должно быть структурировано недвижимое имущество в интересах управления, является распределение объектов недвижимого имущества по формам собственности и функциональному использованию.
Политика государства в сфере управления государственной и муниципальной недвижимостью основана на необходимости достижения рационального распределения недвижимого имущества между различными формами собственности с точки зрения интересов развития государства как социально- экономического целого.
К объектам исключительно федеральной собственности относятся22:
1. Объекты, составляющие основу национального богатства страны:
ресурсы континентального шельфа, территориальных вод и морской экономической зоны РФ;
охраняемые или особым образом используемые природные территории;
объекты историко-культурного и природного наследия и художественные ценности, учреждения культуры общероссийского значения, расположенные на территории РФ.
2. Объекты, обеспечивающие функционирование федеральных органов власти и управления, решение общероссийских задач:
Государственная казна РФ:
– республиканский бюджет;
– Фонд социального страхования;
– Пенсионный фонд;
– другие государственные внебюджетные фонды;
– золотой запас;
– алмазный и валютный фонды.
имущество Вооруженных Сил, ФСБ, МВД и других учреждений, финансируемых из республиканского бюджета;
вузы, научно-исследовательские учреждения, предприятия и другие объекты Российской и отраслевых академий наук, Министерства образования РФ, Министерства науки и технической политики РФ, Министерства здравоохранения и медицинской промышленности РФ, государственных научных центров;
предприятия и объекты геологической, картографо-геодезической, гидрометеорологической службы, контроля за окружающей средой и природными ресурсами;
предприятия и учреждения санитарно-эпидемиологической и ветеринарной службы, службы защиты растений;
предприятия патентной службы, стандартизации и метрологии, машиноиспытательные станции и полигоны;
государственные запасы и мобилизационные резервы, а также предприятия, обеспечивающие их сохранение.
3. Объекты оборонного производства:
предприятия оборонного комплекса (независимо от доли военных заказов);
защищенные рабочие помещения запасных пунктов управления всех органов государственной власти и управления;
объекты связи и инженерной инфраструктуры, предназначенные на особый период.
4. Важнейшие объекты народного хозяйства:
предприятия добывающей промышленности, за исключением добычи местного сырья;
предприятия топливно-энергетического комплекса;
предприятия и объекты электроэнергии и газификации, транспорта, флота, кроме объектов, относящихся к муниципальной собственности;
федеральные автомобильные дороги и обслуживающие их организации;
предприятия связи, телевизионные и радиопередающие центры;
государственные племенные и конные заводы, селекционно-гибридные центры, семенные инспекции, сортоиспытательные станции, хозяйства по производству ценных рыб/
Объекты федеральной собственности, которые могут передаваться в государственную собственность национально-государственных, национально- и административно-территориальных образований23:
предприятия всех отраслей народного хозяйства, занимающие доминирующее положение на рынках товаров (работ, услуг);
крупнейшие предприятия народного хозяйства (численностью занятых более 10 тыс. чел.);
предприятия атомного и энергетического машиностроения;
предприятия рыбопромысловой промышленности;
зверофермы;
государственные санаторно-курортные учреждения (не входящие в состав имущества предприятий), объекты гостиничного хозяйства, находящиеся в ведении центральных органов управления;
учреждения здравоохранения и народного образования, культуры и спорта (не входящие в состав имущества предприятия), кроме объектов, относящихся к муниципальной собственности;
научно-исследовательские, проектно-конструкторские, геологоразведочные и изыскательские организации (если они входят в состав НПО, то указанные объединения);
предприятия автомобильного транспорта, кроме объектов, относящихся к муниципальной собственности;
предприятия по строительству и эксплуатации водохозяйственных систем и сооружений;
предприятия телевидения и радиовещания, полиграфические предприятия, издательства, информационные и телеграфные агентства, находящиеся в ведении Комитета РФ по печати;
СПТУ;
предприятия общереспубликанского значения в строительстве, производстве строительных материалов и конструкций;
оптово-складские помещений, элеваторное хозяйство, холодильные установки общереспубликанского значения;
предприятия по ликвидации последствий чрезвычайных ситуаций.
Приобретение и отчуждение имущества, находящегося в государственной собственности, а также передача его юридическим или физическим лицам в такой форме, следствием которой может быть его отчуждение, осуществляются администрацией субъекта РФ только на основании постановлений, принимаемых законодательным органом государственной власти (Думой, Законодательным Собранием и др.). Как правило, безвозмездное отчуждение объектов государственной собственности не допускается, исключение составляет их передача в порядке разграничения государственной и муниципальной собственности (законом могут быть предусмотрены и иные основания).
Использование объектов недвижимости в административных и социальных целях должно быть ограничено на основе применения нормативов, определяющих масштабы недвижимости, используемой органами государственной власти и иными
организациями для выполнения административных или социальных функций.
Разработка нормативов обеспечения недвижимым имуществом осуществляется соответствующими отраслевыми исполнительными органами государственной власти города. Например, в Санкт-Петербурге установлена норма предоставления помещений для административных целей в размере 9 м2 общей площади нежилых помещений, закрепляемых на праве хозяйственного ведения и оперативного управления за унитарными предприятиями и учреждениями, включая органы государственной власти24. Нормативы и масштабы выделения недвижимости для выполнения административных и социальных функций согласовываются с органами, отвечающими за подготовку и исполнение бюджета города.
Система нормирования использования недвижимости применительно к административной недвижимости включает в себя:
определение перечня государственных функций, осуществление и исполнение которых предполагает использование объектов недвижимости города;
определение объективных потребностей в конкретных объектах для реализации указанных функций;
формализацию потребностей в объектах недвижимости в виде нормативов, определяющих количественные и качественные характеристики недвижимости, выделяемых для исполнения административных функций;
использование системы нормативов для предоставления объектов недвижимости в пользование органам государственной власти и учреждениям.
Система нормативов использования недвижимости для органов государственной власти разрабатывается в натуральном выражении.
Объекты административной недвижимости закрепляются за органами государственной власти и иными государственными учреждениями с возложением на них ответственности за сохранность и работоспособность соответствующих объектов.
С точки зрения социальной значимости в интересах эффективного управления недвижимостью города все учреждения, предприятия и организации могут быть разделены на две группы25:
оказывающие социально значимые услуги населению, проживающему на определенной территории (учреждения образования, здравоохранения);
выполняющие социально значимые функции с точки зрения интересов города как социального сообщества.
В соответствии с этими различиями определяются и критерии выделения объектов социального назначения для указанных групп.
1. Для первой группы основой является разработка системы натурально-вещественных показателей обеспечения населения необходимыми товарами и услугами, ответственность за обеспечение которыми по социальным ценам берет на себя государство (основанием являются существующие нормативы обеспечения населения социальными услугами, скорректированные с учетом изменений структуры и характера потребностей).
На основании указанных нормативов должны быть разработаны нормативы, определяющие потребность в объектах недвижимости для выполнения социальных функций и являющиеся основанием для выделения соответствующего количества объектов недвижимости.
2. По отношению ко второй группе решения принимаются на основе признания органами государственной власти социальной значимости отдельных видов деятельности, не связанных с удовлетворением потребностей населения города, проживающего на определенной территории, и имеющих существенное значение для развития города как социального сообщества. В данном случае установление обязательных нормативов для отдельных организаций не представляется возможным.
Органы государственной власти города должны устанавливать общие лимиты для подобных социальных объектов для каждого административного района и города в целом.
Государственная коммерческая недвижимость
Управление государственной коммерческой недвижимостью в крупных городах должно быть направлено на получение в краткосрочной, среднесрочной и долгосрочной перспективе роста доходов от использования недвижимости, поступающих в бюджет города, на расширение налогооблагаемой базы, возрастание объема инвестиций в недвижимое имущество города, рост ценности имущественного комплекса города, повышение эффективности городской экономики в целом.
В качестве основных распорядительных решений по отношению к объектам коммерческой недвижимости города, выступают:
передача в аренду;
передача в долгосрочную аренду на инвестиционных условиях;
передача в управление специализированным организациям (передача в доверительное управление, заключение договоров на управление и эксплуатацию, договоров агентирования);
отчуждение (на инвестиционных условиях);
внесение объектов недвижимого имущества и (или) имущественных прав на недвижимость, находящихся в собственности города, в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ.
Более подробно об особенностях управления коммерческой недвижимостью города речь пойдет в следующих темах.