- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
Период ранней государственности России (IX-X в.в.) характеризовался преобладанием общинной собственности над иными формами собственности. Основное богатство древних славян – земля – находилась в безусловной собственности общины, отдельные члены которой являлись лишь владельцами и пользователями земельных наделов2.
Формирование княжеской собственности («казны княжеской») начиналось со времени оседания князя с дружиной на земле. При этом княжеская казна, отделенная от собственности общины, все более обременялась функциями публичного характера, т.е. приобретала черты государственной собственности.
К концу XVI века сложилась система вновь образованных государственных органов – приказов, призванных обеспечить управление все более разраставшимся государственным хозяйством и выполнение публичных функций государственного управления. Иоанн Грозный впервые разграничил личные имения государя от государственных имуществ, назвав первые опричниной, вторые – земщиной3.
В Соборном Уложении 1649 г. получили юридическое закрепление сложившиеся ранее основные виды феодального землевладения: вотчинное землевладение и поместья.
Первоначально словом вотчина обозначалось имущество, принадлежавшее отцу. Будучи условной собственностью на землю, вотчины имели все же иное правовое положение, чем поместья - они передавались по наследству. Существовало три их вида: родовые, выслуженные (жалованные) и купленные.
Распоряжение княженецкими вотчинами (т.е. бывших удельных князей) было ограничено постановлением Ивана Грозного 1562 г., в соответствии с которым их нельзя было продавать, менять, передавать в приданое.
Второй вид феодального землевладения - поместья, которые давались за службу, главным образом военную. Поместье не могло передаваться по наследству. Феодал пользовался им до тех пор, пока служил. Хотя поместье не передавалось по наследству, его мог получить сын, если он нес службу. Соборное Уложение установило, что, если помещик покинул службу по старости или болезни, его жена и малолетние дети могли получить часть поместья на «прожиток». Дочери могли передавать поместья своим женихам при условии несения последними службы. Так, фактически поместье уже передавалось по наследству. Тем самым стиралось важнейшее его отличие от вотчины. Уложение 1649 года закрепило такой порядок.
Соборное Уложение также впервые регламентировало институт сервитутов - юридическое ограничение права собственности одного субъекта в интересах права пользования другого. На Руси право на чужую вещь называлось угодьем. Угодья (леса, луга, места промыслов), которые могли и не принадлежать собственнику имения, использовались другими лицами для рубки леса, сенокошения, пчеловодства, охоты, рыболовства и пр. Собственник имения не имел права этому препятствовать. Например, служилые люди, идя на войну, могли въезжать в прилежащие к дороге леса для добычи дров и кольев для постройки палаток. Приведенный в примере сервитут устанавливался в интересах осуществления государственных задач и являлся прообразом современного публичного сервитута.
Осуществление петровских реформ потребовало от государства небывалой концентрации всех финансовых и материальных ресурсов - строительство корабельных верфей, перевооружение армии, учреждение учебных заведений, привлечение иностранных специалистов требовало колоссальных средств. Этим обстоятельством была вызвана агрессивная политика государства в части максимального увеличения круга государственных имуществ и расширения казенных оборочных статей.
При Петре I земли дворян были выведены из государственной собственности. На смену «Приказам» пришли «Коллегии». Они отличались от приказов коллегиальным обсуждением и решением дел.
Указом Петра I об учреждении Берг-коллегии (1719 г.) все недра на территории российского государства были объявлены казенными. Берг-коллегия заведовала горной и металлургической промышленностью и обеспечивала предприятия и рудники рабочей силой. Коллегия приписывала к ним государственных крестьян.
Отныне заводчики, осуществляющие разработку недр, обязывались выплачивать казне десятую часть полученной прибыли; добытые металлы подлежали продаже в казну по цене, установленной чиновниками Берг-коллегии. В свободную продажу металлы могли поступать только в случае отказа казны от их покупки. Таким образом, частные предприниматели, осуществляющие разработку казенных недр, были фактически поставлены в положение промышленных агентов казны4.
В соответствии с Указом Петра I от 1703 г. была произведена фактическая национализация всех лесных угодий. Права собственников лесных угодий были значительно ограничены в пользу казенных предприятий императорского флота. С введением понятия «заповедных лесов» казна получала преимущественные права вырубки древесины частных лесов, пригодной для кораблестроения, без всякого возмещения ее стоимости собственнику лесов. Собственник сохранял только право пользования принадлежащими ему лесами. Потребление могло касаться лишь нестроевого леса.
Указом 1704 г. Петр I изымает из частного владения и передает в казну все права угодий - частные рыбные ловли, пчельники и бортные угодья признаются казенными. Доход от их эксплуатации поступает в казну. Устанавливается право казны на реквизицию частных мельниц, фабрик и мануфактур в случае возникновения государственной необходимости.
31 января 1701 года управление церковными имуществами было передано в ведение Монастырского приказа. Отныне доходы от управления церковными имениями поступали в указанный приказ и уже оттуда распределялись на нужды епархий, церквей и монастырей, причем излишки средств подлежали передаче в государственную казну. Управление церковными имуществами было передано в Коллегию экономии.
В начале ХVIII в. за казенный счет было построено более 200 заводов. Всего к концу царствования Петра в России числилось 233 фабрик и заводов5.
Однако государство не всегда оказывалось способно обеспечить эффективное управление казенным хозяйством, поэтому в конце ХVII в. казна зачастую передавала отдельные заводы в управление частными лицами на праве посессионного владения. Указанная форма владения предусматривала право вечного наследуемого владения казенными производствами с вечным же прикреплением к ним государственных крестьян из прилегающих деревень. Но зачастую казна была вынуждена выкупать у частников свои заводы и фабрики ввиду их крайней запущенности и разорения. Отмена посессионного владения была произведена лишь в начале XIX в. при императоре Павле I.
При Екатерине II большинство коллегий, в том числе и ведомства, «исполнявшие функции» сегодняшнего Федерального агентства по управлению государственным имуществом, были упразднены. Дела коллегий, контор и канцелярий передавались в губернские учреждения - казенным палатам. Во главе их стояли чиновники в ранге вице-губернаторов. Казенные палаты кроме других обязанностей ведали государственным имуществом - землями (и населявшими их государственными, дворцовыми и экономическими крестьянами), лесами, водами, казенными предприятиями и зданиями. А для общего руководства были созданы экспедиции в составе Сената.
Важнейшим актом государства в части определения состава казенных земель стала Межевая инструкция 1754 года. Согласно ей все сельские земли, не переданные ранее в состав вотчин и поместий, признавалась казенными. На основании данного документа казна юридически закрепила свои права крупнейшего землевладельца Российской империи, которые удерживались вплоть до национализации всех земель в 1917 году.
Жалованная грамота дворянству, изданная Екатериной II в 1785 г., отменила ограничения права собственности дворян, установленные Петром I в пользу казны. В 1782 г. отменяется монополия государства на недра и леса. В 1787 г. дворянам разрешена свободная торговля хлебом. Жалованная грамота дворянству закрепила право дворян заниматься промышленной и торговой деятельностью.
Централизованное руководство отраслью было восстановлено в 1802 году. Императорским манифестом в России создавались министерства. Чуть позже в составе Министерства финансов был учрежден Департамент государственных имуществ.
В 1836 году, для улучшения управления казенными землями, создано Пятое отделение Собственной Его Императорского Величества Канцелярии. Отделение сохранилось до 1866 года как орган, стоящий над Министерством государственных имуществ по вопросам законодательства, надзора и управления.
Вскоре, 26 декабря 1837 года, после долгого перерыва, было создано Министерство государственных имуществ. В Министерство был включен лесной департамент, в ведении которого находились военизированный корпус лесничих и Лесной институт. А с 1848 по 1856 год в состав Министерства входило Главное управление государственного конезаводства - ведомства, стратегически важного для пополнения и замены конского состава кавалерии.
Отмена крепостного права в 1861 г. существенным образом затронула права казны как одного из крупнейших землевладельцев Российской Империи. Проведение реформы управления государственными крестьянами началось еще в 1797 г. На момент начала крестьянских реформ (начало XIX века) более 40% крестьян являлись государственными. В 1834 г. руководство реформами передано под начало П.Д. Киселева, возглавившего затем Министерство государственных имуществ (основной целью создания данного министерства первоначально являлось обеспечение управления государственными крестьянами)6. Отмена крепостного права окончательно исключила государственных крестьян из состава казенного имущества.
Правовая система того времени разделяла государственное имущество на три вида: общественное, казенное и камеральное, или удельное.
Общественным называлось имущество, которое находится в общем пользовании, например дороги, реки, т.е. имеет государственный характер.
Казенное имущество - то, которое принадлежит казне. Здесь можно различать имущество, служащее для известного употребления, например, дома, а также движимое имущество разного рода, которое приписывается к определенным учреждениям, и имущество, приносящее доход.
Камеральное имущество - государственное имущество, обращенное на расходы главы государства и его дома. От него отличается частное имущество тех же лиц.
Казенное доходное имущество состояло главным образом из недвижимой собственности. Сюда принадлежали: 1) земли, в том числе никем не занятые, которые, по государственному праву нового времени, считаются государственною собственностью; 2) леса; 3) рудники и копи; 4) рыбные ловли; 5) фабрики и заводы.
Чтобы представить себе соотношение различных видов финансовых поступлений в казну, рассмотрим государственные доходы в 1900-1904 годы (табл. 1.1.).
Таблица 1.1.
Государственные доходы в 1900 -1904 гг., млн. руб.
Виды доходов |
1900 |
1901 |
1902 |
1903 |
1904 |
Прямые налоги и выкупные платежи |
228 |
220 |
223 |
226 |
216 |
Косвенные налоги и поступления от государственной винной монополии |
776 |
851 |
913 |
983 |
964 |
Доходы от государственных имуществ, казенных железных дорог и заводов |
471 |
491 |
522 |
567 |
570 |
Прочие доходы |
229 |
237 |
247 |
256 |
268 |
Источник: Погребинский А.П. Государственные финансы царской России в эпоху империализма.- М.: Финансы, 1968. Цит. по: Файнгерш С.И. Исторический опыт государственного управления государственным имуществом. Монография. – Самара: ОАО «Изд-во «Самарский дом печати», 2006.
Как видно, абсолютное большинство доходов казны в указанный период составляли косвенные налоги, доходы от винной монополии и государственных имуществ.
В 1905 году Министерство было преобразовано в Главное управление землеустройства и земледелия. Комитет по землеустроительным делам при этом Главном управлении осуществлял подготовку и проведение всех аграрных реформ П.А. Столыпина.
В 1915 году, в связи с военными действиями, были изменены функции ведомств по управлению имуществом, их деятельность свелась к снабжению армии и флота. Главное управление землеустройства и земледелия было преобразовано в Министерство земледелия7.
В советское время частная собственность была практически ликвидирована: существовали государственная, кооперативно-колхозная и личная формы собственности. Так что не было нужды создавать специальный орган по управлению обособленным имуществом, все имущество и так было государственным, управлялось централизованно и приватизации не подлежало.
Переход к рыночной экономике потребовал возрождения забытых государственных институтов. Функции управления и распоряжение государственной собственностью были возложены на Мингосимущество Российской Федерации, возникшее из Министерства имущественных отношений.
Государственный комитет РСФСР по управлению имуществом (ГКИ РСФСР) был образован в июле 1990 года. Комитет осуществлял полномочия собственника в отношении предприятий, принадлежавших РСФСР. В последствии, Государственный комитет Российской федерации был преобразован в Министерство государственного имущества Российской Федерации (Мингосимущество России).
В мае 2004 года в рамках реорганизации структуры федеральных органов исполнительной власти Мингосимущество Российской Федерации было преобразовано в Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (ФАУФИ).
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 05.06.08. № 432 «О федеральном агентстве по управлению государственным имуществом», ФАУФИ переименовано в федеральное агентство по управлению государственным имуществом (ФАУГИ).