6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование

Специалисты и практики считают, что аренда по сравнению с доверительным управлением (ДУ) имеет ряд недостатков. Во-первых, затруднены управление и контроль за развитием объекта недвижимости, причем интересы арендатора и арендодателя в этой области могут не совпадать, а средства управления и контроля являются чисто административными и предъявляют достаточно жесткие требования к проработке договора аренды в части ограничений и обременении. Во-вторых, арендная плата фиксирована и не зависит от результатов использования арендованного имущества. ДУ недвижимостью во многом решает эти проблемы. Интересы собственника и управляющего совпадают. Прибыль от использования объекта недвижимости, за исключением вознаграждения управляющему, переходит в распоряжение собственника. Собственник имеет возможность осуществлять эффективный контроль за деятельностью управляющего.

Согласно статье 1012 ГК РФ, по договору доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в ДУ, а другая сторона обязуется осуществить управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в ДУ не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Собственник, пока действует договор ДУ имуществом, не может осуществлять принадлежащие ему правомочия по владению, пользованию или распоряжению переданным в доверительное управление имуществом.

Важно иметь в виду, что отношения такого рода могут возникнуть как для частной, так и для публичной собственности. Предметом договора ДУ является совершение доверительным управляющим «любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя», если только какие-то из них прямо не исключены законом или договором.

Когда собственник сам использует свое имущество, ему принадлежат и поступления, полученные в результате использования этого имущества (ст.136, 218 ГК РФ). Однако и бремя его содержания полностью ложится на собственника (ст. 210 ГК РФ). Институт же ДУ имуществом позволяет собственнику или назначенному им лицу извлекать выгоду из имущества, не неся бремени содержания этого имущества. Все заботы по его содержанию и использования возлагаются на другое лицо ­- доверительного управляющего.

В целом ряде случаев возникают ситуации, при которых собственник не может эффективно использовать свое имущество. Например, не владеет профессиональными знаниями, необходимыми для извлечения доходов при использовании таких видов имущества, как ценные бумаги, авторские права или объекты недвижимости.

Сделки с переданным в ДУ имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка "Д.У.".

Договор ДУ имуществом подлежит государственной регистрации, он считается заключенным с момента его регистрации (ст.4ЗЗ ГК РФ).

Договор ДУ имуществом может быть как возмездным, так и безвозмездным. Возмездный характер договор приобретает, когда в нем определены размер и форма вознаграждения управляющему. При отсутствии таких сведений в договоре он считается не заключенным, поскольку в cт.1016 размер и форма вознаграждения управляющему отнесены к существенным условиям договора ДУ имуществом.

1. Передача имущества в ДУ не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

2. Договор ДУ заключается обязательно только в письменной форме (п. 1 СТ. 1017 ГК РФ).

4. В содержании договора ДУ в обязательном порядке должны быть указаны существенные условия договора (п. 1 ст. 1016 ГК РФ):

- состав (перечень) имущества, передаваемого в управление;

- наименование юридического лица иди имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

- размер и форма вознаграждения, если это предусмотрено договором;

Форма и размер вознаграждения устанавливаются в договоре самими сторонами. Размер и форма вознаграждения могут быть определены специальными нормативными актами.

- срок действия договора.

Договор ДУ имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в ДУ, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором (п.2 ст.1016 ГК РФ).

Ограничения договорных отношений:

1. Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем (п.З ст. 1015 ГК РФ).

2. В качестве доверительного управляющего не может выступать унитарное предприятие (п. 1 ст. 1015 ГК РФ), так как оно имеет иные имущественные права, нежели право собственности.

З. Имущество не подлежит передаче в ДУ государственному органу или органу местного самоуправления (п. 2 ст. 1015 ГК РФ).

4. В качестве самостоятельного объекта управления не могут выступать денежные средства за исключением отдельных случаев (п. 2 ст. 1013 ГК РФ). Например, в Федеральном законе "О рынке ценных бумаг" определено, что ДУ может осуществиться денежными средствами, предназначенными для инвестирования в ценные бумаги. Однако целевой характер использования денежных средств здесь также определен.

Объектами ДУ могут быть:

- предприятия и другие имущественные комплексы;

- отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу;

- ценные бумаги;

- права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;

- исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

В договоре может быть указано, что в ДУ поступают все приращения, полученные от использования основного имущества, переданного управляющему в момент заключения договора.

В ДУ может быть передано государственное, муниципальное и частное имущество. Однако, имущество, находящееся в хозяйственном ведении унитарного предприятия или оперативном управлении казенного предприятия либо учреждения, не может быть передано в ДУ.

Имущество, переданное в ДУ, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего (п.l cт.1018 ГК РФ). С этой целью имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе и по нему ведется самостоятельный учет. Более того, для расчетов по деятельности, связанной с ДУ, открывается отдельный банковский счет (п.l cт.1018 ГК РФ).

Несоблюдение этого условия может привести к тому, что доверительному управляющему, отразившему полученное в управление имущества на собственном балансе, придется уплатить налоги, как если бы это имущество было получено им в собственность.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в ДУ, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу (п.2 cт.1018 ГК РФ).

Учредитель управления может выступать одновременно в качестве выгодоприобретателя. Выгодоприобретатель не является стороной договора ДУ имуществом, за исключением случаев, когда выгодоприобретатель и учредитель управления (собственник имущества) совпадают.

Права и обязанности доверительного управляющего (статьи 1020, 1023 ГК РФ).

Можно выделить внутренние (в отношении с учредителями управления и выгодоприобретателя) и внешние (взаимоотношения с третьими лицами) права и обязанности доверительного управляющего.

В соответствии со ст. 209 и ст. 1012 ГК РФ доверительный управляющий не имеет право собственности на переданное имущество. Однако в пределах, предоставленных ему законом и договором, управляющий может распоряжаться этим имуществом, в том числе передавать его в собственность других лиц, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.д.

Что касается «внутренних» отношений с учредителем управления, то они должны быть отражены в договоре.

Общая обязанность управляющего - проявление должной заботливости об интересах учредителя управления и выгодоприобретателя, своевременное предоставление им отчета о своей деятельности (в сроки и в порядке, которые установлены договором ДУ имуществом).

Основное право доверительного управляющего - право на вознаграждение, предусмотренное договором ДУ имуществом, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при ДУ имуществом, за счет доходов от использования этого имущества.

Кроме того, управляющий вправе требовать от учредителя управления реальной передачи его имущества, в т.ч. государственной регистрации такой передачи. Управляющий вправе любыми законными способами требовать защиты своих прав, в том числе в спорах с учредителем управления и выгодоприобретателем.

Долги по обязательствам, возникшим в связи с ДУ имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности этого имущества взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

Договор ДУ имуществом может предусматривать предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора ДУ.

К функциям доверительного управляющего могут быть отнесены подбор арендаторов, подготовка проектов договоров аренды, контроль за их соблюдением. Управляющий следит за использованием недвижимости по назначению, за ее состоянием, может распоряжаться доходами в пределах, предусмотренных договором.

Договор ДУ имуществом прекращается вследствие: 1) ликвидации юридического лица или выгодоприобретателя; 2) отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору; 3) признания индивидуального предпринимателя, являющегося доверительным управляющим, несостоятельным (банкротом); 4) отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления в связи с невозможностью для него лично осуществлять ДУ муниципальным имуществом.

По окончании срока договора ДУ недвижимое имущество передается учредителю управления, т. е. собственнику, либо договор ДУ продлевается. Законодательством предусмотрена возможность выкупа имущества доверительным управляющим.