6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)

В Санкт-Петербурге Концепцией управления недвижимостью города передача объектов недвижимости в аренду рассматривается как возобновляемый источник доходов бюджета Санкт-Петербурга.

Передаче в аренду подлежат объекты, имеющие значительный совокупный эффект, высокий уровень ликвидности и не нуждающиеся в капитальных вложениях.

При передаче объектов недвижимости в аренду должны соблюдаться следующие общие условия:

 уровень арендной платы не должен создавать дискриминационные условия на рынке недвижимости, что означает безусловное применение механизма рыночной оценки при использовании недвижимости, направленного на выравнивание ставок арендной платы для частной и государственной недвижимости;

 использование государственной недвижимости в коммерческих целях предполагает равенство всех категорий арендаторов, то есть отсутствие практики сдачи в аренду объектов недвижимости на льготных условиях;

 соблюдение принципа прозрачности требует равнодоступности всех заинтересованных лиц к информации об объектах, предлагаемых к сдаче в аренду;

 риски, возникающие в процессе эксплуатации объекта недвижимости, должны быть четко сформулированы и распределены между собственником и арендатором;

 арендаторам, выполняющим все условия договора аренды, может разрешаться субаренда с соблюдением уведомительного порядка.

В Санкт-Петербурге определение ставок аренды объектов нежилого фонда города регулируется специальным законодательством⁴⁶.

Арендная плата за объекты нежилого фонда устанавливается на основании ее рыночной стоимости, определенной с применением методов массовой и индивидуальной оценки.

Массовая оценка – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объектов недвижимости, базирующийся на учете основных характеристик объектов и использующий методы статистической обработки информации о рыночных стоимостных характеристиках реальных объектов недвижимости в Санкт-Петербурге.

Индивидуальная оценка – метод оценки рыночных стоимостных характеристик объекта недвижимости, базирующийся на учете всех существенных характеристик объекта, состояния рынка недвижимости в Санкт-Петербурге, условий договора аренды.

Индивидуальная оценка применяется для определения ставок арендной платы за объекты нежилого фонда:

 гаражей индивидуального пользования;

 зданий общей площадью более 1500 кв. м, являющихся объектом аренды в целом;

 зданий (сооружений) специального назначения (причалы, специально оборудованные банковские хранилища и т. д.);

• совокупности объектов нежилого фонда, расположенных на одном земельном участке и объединенных единством цели их назначения (целевого назначения);

• При передаче в аренду на срок более 10 лет объекта нежилого фонда, требующего проведения капитального ремонта.

Базовая рыночная ставка аренды (А_б) за квадратный метр в год в рублях определяется для каждого из трех видов использования объекта – офисная; торговая; производственно-складская – по следующей формуле:

А_б = А₀  К₁  К₂  К₃  К₄  К₅  К₆ К₇ ×I,

где А_б – базовая рыночная ставка аренды;

А₀ – базовая ставка (за кв. м. в год в рублях).

К₁ - коэффициент местоположения;

К₂ - коэффициент площади;

К₃ - коэффициент этажа;

К₄ - коэффициент состояния;

К₅ - коэффициент типа входа;

К₆ - коэффициент типа здания;

К₇ - коэффициент благоустройства;

I - индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году, устанавливаемый с учетом динамики рынка аренды недвижимости Санкт-Петербурга.

Для определения значений указанных коэффициентов используются факторно-стоимостные модели соответствующих секторов рынка аренды объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга, построенные методами корреляционно-регрессионного анализа в рамках мониторинга сделок аренды объектов недвижимости Санкт-Петербурга.

При наличии запрета на то или иное использование из трех перечисленных А_б для него принимается равным 0, то есть функции использования, запрещенные применительно к данному объекту нежилого фонда, из расчета исключаются.

А₀ определяется из таблицы 6.1.

Таблица 6.1.

Базовые ставки арендной платы (за кв. м. в год в рублях)

Функция использования Основная часть города Пригородные территории Торговая 9527 2524 Офисная 5863 2093 Производственно-складская 3808 551

Независимо от предполагаемого (или текущего) использования помещения арендатором из трех значений А_б (торговой функции, офисной функции, производственно-складской функции) выбирается максимальное значение (А_{б max}), если оно является вариантом наилучшего использования объекта.

Рыночная ставка (А_рын) рассчитывается по формуле:

А_рын = А_{б max}  К_ар,

где К_ар – арендный коэффициент, учитывающий особенности механизма предоставления помещений в аренду, в соответствии с настоящей методикой, по сравнению с практикой вторичного рынка.

К_ар принимается равным 0,7 для основной части города и 0,9 для пригородных территорий.

Расчетная ставка аренды (А_расч) за квадратный метр в год для помещения рассчитывается по формуле:

А_расч = А_рын  К_с,

где К_с – коэффициент социальной значимости деятельности арендатора.

Общая сумма выплат (в рублях) за арендуемое помещение (Апл) за квартал определяется по формуле:

А_пл = А_расч /4  Р_у.е.  S,

где А_расч – расчетная ставка аренды в условных единицах за кв. метр в год;

P_у.е. – стоимость 1 долл. США в рублях по курсу ЦБ на 1-й рабочий день расчетного квартала;

S – общая полезная площадь сдаваемого в аренду объекта в кв. м.

Приведем порядок расчета некоторых коэффициентов из формулы для расчета А_б.

Коэффициент этажа К₃ определяется по формуле:

К₃ = К_э ·К_т,

где: К_т - коэффициент, учитывающий расположение объекта на техническом этаже, при этом для объектов, расположенных на техническом этаже К_т=0,8, для иных объектов К_т=1;

К_э - коэффициент, учитывающий этаж расположения объекта, определяется по таблице 6.2:

Таблица 6.2.

Коэффициент этажа

Занимаемые этажи	Основная часть города			Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
1-й этаж	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
2-й этаж (с лифтом)	0,75	0,87	0,86	0,90	0,94	0,86
2-й этаж (без лифта)	0,75	0,87	0,82	0,90	0,94	0,82
Выше 2-го (с лифтом)	0,00	0,79	0,71	0,00	0,93	0,71
Выше 2-го (без лифта)	0,00	0,78	0,68	0,00	0,92	0,68
Подвал с заглублением до 1,50 м включительно	0,84	0,80	0,93	0,67	0,80	0,93
Подвал с заглублением более 1,50 м	0,79	0,50	0,93	0,62	0,50	0,93
Цокольный этаж с заглублением до 0,50 м	0,92	1,00	1,00	0,97	0,96	1,00
Цокольный этаж с заглублением более 0,50 м	0,90	0,96	0,93	0,73	0,96	0,93

Для объектов, расположенных на техническом этаже, для торговой и офисной функций использования, Кэ=0,00.

Если объект расположен на нескольких этажах, расчет коэффициента Кэ производится отдельно для каждого этажа.

Коэффициент состояния К₄ определяется по таблице 6.3:

Таблица 6.3.

Коэффициент состояния

Состояние	Основная часть города			Пригороды
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
"Евростандарт"	1,17	1,40	1,00	1,31	1,57	1,00
Отличное	1,15	1,18	1,00	1,21	1,34	1,00
Нормальное	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Удовлетворительное	0,92	0,74	0,76	0,85	0,74	0,76

Классификация технического состояния объектов:

«Евростандарт» - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов, после ремонта с комплексным использованием высококачественных отделочных материалов, оснащен высококачественным электротехническим, санитарно-техническим, пожарно-техническим и охранным оборудованием, системами вентиляции и(или) кондиционирования, находящимися в работоспособном состоянии.

Отличное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, не имеет дефектов. Может не иметь высококачественного инженерно-технического оборудования.

Нормальное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования без проведения ремонта, имеет незначительные дефекты отделки (волосные трещины и сколы штукатурки, единичные повреждения окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытий стен и полов).

Удовлетворительное - объект нежилого фонда пригоден к использованию в соответствии с целью использования, имеет дефекты, устранимые с помощью косметического ремонта (мелкие трещины в конструкциях, местные нарушения штукатурного слоя цоколя и стен; трещины в местах сопряжения перегородок с плитами перекрытия и заполнениями дверных проемов; отслоение штукатурки; трещины в швах между плитами перекрытий; следы протечек и ржавые пятна на площади до 20% поверхности потолка и стен; окрасочный слой растрескался, потемнел и загрязнился, имеет отслоения и вздутия; трещины, загрязнения и обрывы покрытий стен в углах, местах установки электрических приборов и у дверных проемов; значительные повреждения покрытий полов).

Для объектов, которые без проведения ремонта непригодны для использования по функциональному назначению, используется коэффициент состояния "удовлетворительное".

Коэффициент входа К₅ определяется по таблице 6.4:

Таблица 6.4.

Коэффициент входа

Тип входа	Основная часть города			Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
Отдельный с улицы	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00	1,00
Общий с улицы	0,88	0,95	1,00	0,95	0,97	1,00
Отдельный со двора	0,50	0,97	0,89	0,85	0,76	0,89
Общий со двора	0,30	0,95	0,89	0,70	0,70	0,89
Через проходную	0,00	0,86	0,83	0,00	0,67	0,83

Коэффициент типа здания К₆ принимается равным 1 для основной части города. В пригородных территориях К₆ определяется по таблице 6.5:

Таблица 6.5.

Коэффициент типа здания К₆

Тип здания	Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады
Капитальное	1,00	1,00	1,00
Капитальное деревянное	0,80	0,80	0,75

Примечание.

К типу здания "капитальное деревянное" относятся капитальные здания, имеющие бревенчатые стены или деревянные каркасные стены с засыпкой.

Коэффициент благоустройства К₇ определяется по формуле:

К₇ = К_эл ·К_вд ·К_от ·К_кн,

где:

К_эл - коэффициент отсутствия электроснабжения;

К_вд - коэффициент отсутствия водоснабжения;

К_от - коэффициент отсутствия отопления;

К_кн - коэффициент отсутствия канализации.

При наличии элемента благоустройства соответствующий коэффициент принимается равным 1.

Значения коэффициентов К_эл, К_вд, К_от, К_кн приведены в таблице 6.6:

Таблица 6.6.

Коэффициенты благоустройства

Элементы благоустройства	Основная часть города			Пригородные территории
	Торг.	Офисы	Склады	Торг.	Офисы	Склады
Отсутствие электроснабжения Кэл	0,90	0,90	0,90	0,90	0,90	0,90
Отсутствие водоснабжения Квд	0,80	0,80	0,89	0,80	0,80	0,89
Отсутствие отопления Кот	0,70	0,60	0,83	0,70	0,60	0,83
Отсутствие канализации Ккн	0,80	0,80	0,89	0,80	0,80	0,89

Примечание.

Считается, что элемент благоустройства есть, если существует техническая возможность его подключения (установки). Водоснабжение и канализация в помещении отсутствуют, если персонал, работающий в нем, не имеет доступа ни к одному из мест общего пользования, оснащенных соответствующими удобствами и находящихся в здании.

Определение коэффициента социальной значимости К_с необходимо для корректировки рыночной ставки с учетом социальной значимости вида использования конкретного помещения (здания) (табл. 6.7.).

Таблица 6.7.

Значения коэффициента социальной значимости (К_с)

Граждане, организации и виды основной деятельности арендаторов помещений (зданий)	Коэффициент социальной значимости (Кс)
1. Общественные объединения инвалидов, их структурные подразделения (организации, отделения), являющиеся юридическими лицами и осуществляющие свою деятельность на территории Санкт-Петербурга (не более 100 кв. м на объединение в пределах административного района Санкт-Петербурга)**	0,05
2. Некоммерческие организации, за исключением организаций, указанных в п. 5 таблицы, созданные (в соответствии с учреди документами) для достижения образовательных, научных, культурных целей, участия в обеспечении охраны общественного порядка, в целях оказания квалифицированной юридической помощи коллегиями адвокатов и их структурными подразделениями, в целях охраны здоровья граждан, социальной защиты населения, оказания помощи инвалидам, развития физической культуры и спорта, охраны окружающей среды, воспитания детей и молодежи, а также благотворительные организации (общественные организации, фонды, учреждения, созданные для осуществления благотворительной деятельности)**	0,10
3. Организации и граждане, арендующие помещения, включенные в фонд творческих мастерских***	0,03
4. Федеральные органы государственной власти, органы государственной власти Санкт-Петербурга**	0,05
5. Учреждения, собственником имущества которых является исключительно Российская Федерация либо Санкт-Петербург**	0,05
6. Общественные и религиозные объединения (до 100 кв. м на организацию) за исключением организаций, указанных в п. 2 таблицы***	0,25
7. Организации, осуществляющие розничную продажу периодических печатных изданий, связанных с образованием, наукой, культурой, социальной и общественно-политической тематикой, детско-юношеской тематикой развивающего и воспитательного характера; организации, осуществляющие розничную продажу книжной продукции, связанной с образованием наукой и искусством*-**	0,20
8. Некоммерческие организации, объединяющие жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и ТСЖ**	0,1
9. Коммерческие организации, и учредителями, и участниками которых являются исключительно инвалиды или общественные организации инвалидов численность работающих инвалидов в которых составляет не менее 50 % при условии, что в среднегодовом фонде оплаты труда указанных выше коммерческих организаций выплаты инвалидам составляют более 50 %**	0,1
10. Инвалиды, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, осуществляющие предоставление предусмотренных в прилагаемом перечне бытовых услуг**	0,1
11. Коммерческие организации, производящие протезно-ортопедические изделия**	0,5
12. Коммерческие организации, а также индивидуальные предприниматели, осуществляющие предоставление услуг в области физической культуры и спорта*-**	0,4
13. Редакции средств массовой информации, в которых осуществляется официальное опубликование законов Санкт-Петербурга, нормативных правовых актов Губернатора Санкт-Петербурга, Правительства Санкт-Петербурга, иных исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга; редакции средств массовой информации, выпускающих продукцию, связанную с образованием наукой, культурой, социальной и общественно-политической тематикой, детско-юношеской тематикой развивающего и воспитательного характера; организации, осуществляющие издание книжной продукции, связанной с образованием, наукой и культурой*-**	0,10
14. Иной вид деятельности, иные граждане и организации	1,0

Примечания.

К организациям культуры (организациям, созданным для достижения культурных целей) относятся организации, осуществляющие на основании уставных документов свою деятельность в сферах, определенных ст. 4 Закона РФ "Основы законодательства Российской Федерации о культуре".

Если организация или граждане могут быть отнесены к нескольким пунктам настоящей таблицы, им предоставляется право выбора одного соответствующего коэффициента социальной значимости.

** Арендатор должен использовать под данный вид деятельности не менее 70% площади арендуемого здания (помещения).

*-** Объем данных товаров, работ, услуг в общем объеме товарооборота арендатора или в общем объеме оказываемых им работ, предоставляемых услуг должен составлять не менее 70%, а площадь, используемая арендатором под данный вид деятельности, должна быть не менее 70% от общей площади арендуемого здания (помещения).

*** Арендатор должен использовать под данный вид деятельности все 100% площади арендуемого помещения.

Перечень бытовых услуг:

1) ремонт, окраска и пошив обуви;

2) ремонт и пошив швейных, меховых и кожаных изделий, головных уборов и изделий текстильной галантереи, ремонт, пошив и вязание трикотажных изделий;

3) ремонт и техническое обслуживание бытовой радиоэлектронной аппаратуры, бытовых машин и бытовых приборов. Ремонт и изготовление металлоизделий;

4) химическая чистка и крашение, услуги прачечных;

5) услуги фотоателье, фото- и кинолабораторий;

6) услуги бань и душевых, парикмахерских. Услуги предприятий по прокату;

7) хранение автотранспортных средств на платных стоянках;

8) переплетные мастерские;

9) ремонт средств коррекции зрения;

10) услуги стенографирования и машинописи.

При утверждении закона Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год устанавливается предельная сумма средств бюджета города, соответствующая сумме выпадающих доходов бюджета в результате предоставления льгот по арендной плате. Предоставление льгот осуществляется в пределах указанной суммы.

С 1 января 2007 года для осуществления социально значимых видов деятельности в аренду могут предоставляться только объекты, входящие в Фонд социально значимых объектов (Фонд). Объекты нежилого фонда, ставка арендной платы за которые на 1 января 2007 года превышает 4550 руб. за 1 кв.м в  год не подлежат включению в Фонд. С 1 января 2007 года включенными в Фонд считаются объекты нежилого фонда, составляющие Фонд творческих мастерских. 

Индекс ежегодного изменения размера ставки арендной платы по отношению к предыдущему году (I) утверждается Правительством Санкт-Петербурга каждые три года на основании прогнозных данных о развитии рынка аренды объектов нежилого фонда города и составляет⁴⁷:

в 2009 году - 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2008 году;

в 2010 году - 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2009 году;

в 2011 году - 1,05 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2010 году.

в 2012 году - 1,06 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2011 году;

в 2013 году - 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2012 году;

в 2014 году - 1,07 по отношению к ставке арендной платы, действующей в 2013 году⁴⁸.

Льготы, предоставляемые в Санкт-Петербурге для всех арендаторов городских помещений:

1. Продление договора аренды на 10 лет, если помещение выставляется на торги (для добросовестных арендаторов).

2. Авансирование арендной платы (без учета дисконтирования) для арендаторов, чьи помещения выставляются на аукцион.

3. Мораторий на продажу помещений добросовестных арендаторов сроком на 1 год.

Льготы для субъектов малого бизнеса

Субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта РФ или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости⁴⁹.

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении или пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором аренды имущества;

2) арендная плата за аренду имущества перечислялась надлежащим образом в течение указанного срока;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов РФ предельные значения площади арендуемого имущества (максимально допустимая площадь выкупаемых помещений в Санкт-Петербурге может составить 100-150 кв.м в зависимости от места расположения помещения)⁵⁰.

Оплата недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты устанавливается законами субъектов РФ.

Кроме того, в Санкт-Петербурге создан Фонд содействия кредитованию малого бизнеса, активы которого составляют около 340 млн рублей (60% — из бюджета города, 40% — из федеральной казны).

Фонд предоставляет поручительства по обязательствам (кредитам, займам, лизинговым операциям) субъектов малого предпринимательства перед кредиторами. Размер одного поручительства составляет не более 70% за малые научно-технические и производственные предприятия и не более 50% за прочие. Фонд стал предоставлять поручительства по кредитам на пополнение оборотных средств строительным, транспортным компаниям, предприятиям здравоохранения и образования.

В Санкт-Петербурге арендаторам предоставляется возможность возмещения городом затрат на выполнение работ по капитальному ремонту и производству иных неотделимых улучшений объекта нежилого фонда⁵¹.

Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем уменьшения арендной платы, установленной за объект нежилого фонда, на сумму произведенных затрат или части затрат.

Возмещению подлежат затраты:

- на капитальный ремонт основных конструкций объекта в связи с неудовлетворительным техническим состоянием, подтвержденным материалами обследования;

- на работы по сохранению объекта культурного наследия (для объектов нежилого фонда, являющихся зданиями-памятниками либо расположенных в зданиях-памятниках);

- на работы по обеспечению беспрепятственного доступа инвалидов к объекту социальной инфраструктуры;

- на работы по восстановлению или устройству гидроизоляции пола, в том числе пола подвала, без изменения существующей высоты помещения;

- на разработку проектно-сметной документации, включая затраты на обследование технического состояния объекта;

- на ремонт или замену кровли, лестничных маршей и площадок, ремонт фасадов зданий, входных крылец, черновых полов, оконных и дверных заполнений и пр.;

- на ремонт или замену инженерных сетей при условии их неудовлетворительного технического состояния.

Затраты на косметический ремонт, отделочные работы и работы, связанные со специфическими потребностями арендатора (перепланировка помещений, устройство дополнительных входов, выполнение мероприятий по обеспечению нормативной звукоизоляции, пожарной безопасности, проведение работ по обеспечению технологических процессов, а также работы, связанные с обеспечением дополнительным тепло-, энерго- и водоснабжением), не возмещаются.

Уменьшение установленной арендной платы на сумму затрат арендатора на выполнение ремонтных работ осуществляется путем прекращения обязанности арендатора по уплате арендной платы на период возмещения затрат:

СО = ЗС/АП,

где:

СО - период возмещения затрат (в месяцах);

ЗС - сумма затрат арендатора на проведение ремонтных работ (без учета НДС) по видам работ, подлежащим возмещению, в соответствии с проектно-сметной документацией;

АП - месячная сумма арендной платы в рублях согласно договору аренды объекта нежилого фонда (без учета льгот по арендной плате и НДС).

Данный порядок не применяется при проведении капитального ремонта фасада здания, находящегося в общей долевой собственности Санкт-Петербурга и иных субъектов гражданского права, либо при наличии в здании объектов нежилого фонда, находящихся в собственности иных субъектов гражданского права.

Возмещение затрат арендатора на выполнение ремонтных работ оформляется дополнительным соглашением к договору аренды объекта нежилого фонда