3.1.4 Внутренняя норма доходности

Чтобы обеспечить доход от инвестированных средств или хотя бы их окупаемость, необходимо подобрать такую процентную ставку дисконтирования, которая обеспечит получение положительного (или по крайней мере нулевого) значения чистого приведенного дохода. Таким барьерным коэффициентом выступает внутренняя норма рентабельности.

Внутренняя норма доходности (ВНД) – это ставка дисконтирования, приравнивающая сумму ЧДД к величине инвестиций. Этот показатель обеспечивает нулевое значение ЧДД.

Данный метод оценки инвестиций в недвижимость основан на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.

В основе методики расчета ВНД лежит метод интерполяции.

Для начала выбирается произвольная ставка дисконтирования и рассчитывается ЧДД. Если ЧДД получается >0, то ставку дисконтирования необходимо увеличить и снова рассчитать ЧДД, если снова ЧДД >0, то процесс повторяется, пока не будет получен ЧДД <0.

Если с первого раза получилось, что ЧДД <0, т наоборот, понижаем ставку дисконтирования и снова рассчитываем ЧДД.

Пример. Рассчитать ВНД объекта недвижимости. Затраты – 2000. Поток доходов – 450, 500, 600, 800, 900.

i = 10%; ЧДД = -2000+450×0,9091+500×0,8264+600×0,7513+800×0,683+900×0,6209=378 >0

i = 20%; ЧДД = -2000+450×0,8333+500×0,6944+600×0,5787+800×0,4823+900×0,4019=-183 <0

ВНД = i_min + х = 10 + 6,74 = 16,74

Предпочтение отдается варианту, при котором показатель ВНД имеет наибольшее значение.

Использование ВНД при анализе и отборе инвестиционных проектов основано на интерпретации этого показателя. ВНД является индивидуальным показателем конкретного проекта, представленного не только данной суммой затрат, но и потоком доходов, индивидуальным как во величине каждого слагаемого потока, так и по времени возникновения.

Рассмотрим влияние распределения доходов во времени на показатель ВНД.

Показатели	Проект А	Проект Б	Проект В
Затраты	-1200	-1200	-1200
Доходы по годам:
1 год	500	900	400
2 год	500	400	200
3 год	500	200	900
ВНД,%	12	16	10

Все три проекта требуют одинаковых затрат, совпадает и сумма доходов в том виде, в каком они будут представлены в финансовых отчетах соответствующих лет. Однако различия в распределении потока доходов во времени оказывают существенное влияние на показатель ВНД. ВНД проекта Б в 1,6 раза выше, чем у проекта В.

ВНД можно интерпретировать как некий «запас прочности» проекта, отражающий его устойчивость в условиях возможного повышения риска. Неблагоприятные изменения, затрагивающие как экономику в целом, так и конкретный вид бизнеса, требуют адекватного уровня ставки дисконтирования. Проекты с максимальной величиной ВНД более привлекательны, так как потенциально способны выдерживать большие нагрузки на инвестиционный капитал, связанные с возможным повышением его стоимости.

Расчет ВНД в мировой практике проектного финансового анализа является важным этапом. Сравнение расчетной величины ВНД с требуемой ставкой дохода на капитал в данной конкретной сфере позволяет на начальной стадии отклонять неэффективные проекты.

Недостатки показателя:

1. ВНД сложно использовать для оценки инвестиционного портфеля в целом, так как этот показатель в отличие от показателя ЧДД не суммируется и характеризует только конкретный проект.

2. ВНД требует особого применения при анализе инвестиций, предусматривающих несколько крупных отрицательных денежных потоков в течение экономической жизни проекта, например, приобретение недвижимости в рассрочку.

Вследствие неоднократного инвестирования ЧДД будет принимать нулевое значение несколько раз. Следовательно, ВНД будет иметь столько же решений. Для анализа рекомендуется использовать минимальное значение ВНД.

3. Оценка объекта исходит из гипотетического предложения, что генерируемые недвижимостью доходы реинвестируются и приносят доход по ставке, равной ВНД. На практике такое совпадение маловероятно. Следовательно, ВНД является достаточно абстрактным показателем, однако его использование при отборе проектов дает хорошие результаты.

Проблема ранжирования инвестиционных проектов в недвижимость по совокупности показателей ВНД и ЧДД может проявляться в двух основных ситуациях.

Во-первых, при выборе из двух альтернативных проектов один из них может иметь лучшие показатели как по ЧДД, так и по ВНД. В этом случае более привлекателен проект с лучшими показателями.

В о-вторых, при выборе из двух альтернативных проектов один может иметь большую величину ЧДД, а другой – большее значение ВНД.

Объект А имеет лучшее значение ЧДД, а объект Б обеспечивает большую величину ВНД. Существует некая ставка дисконтирования х, которая уравнивает значение ЧДД по объектам А и Б.

Эта ставка является критической точкой, меняющей привлекательность оцениваемых проектов:

• если ставка дисконтирования, применяемая аналитиком, меньше этого критического значения, то более привлекательным является объект А;

• если ставка дисконтирования, оценивающая риск вложений в данный объект собственности, больше критической величины, то инвестиционная привлекательность объектов меняется и более выгодным становится объект Б.